TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 13 Juin 2025

N° RG 24/07838 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LIGV

Jugement du 13 Juin 2025

N°: 25/551

S.A.R.L. FONCIERE DE L’ARC

C/

[G] [R] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e APCHER

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [R] [H]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Juin 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 02 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.R.L. FONCIERE DE L’ARC

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES substitué par M^e Caroline FEVRIER, avocat au barreau de NANTES

ET :

DEFENDEUR :

M. [G] [R] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2023, la SARL Foncière de l’Arc a consenti un bail d’habitation à M. [G] [R] [H] sur des locaux (logement et parking) situés au [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 649,73 euros pour le logement et de 22,09 euros pour le parking, ainsi que d’une provision pour charges de 80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3762,73 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [R] [H] le 31 octobre 2023.

Par assignation du 23 septembre 2024, la SARL Foncière de l’Arc a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [R] [H], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  3811,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 2 mai 2025, la SARL Foncière de l’Arc a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 2 mai 2025, avait diminué et s’élevait désormais à la somme de 2851,11 euros.

Présent à l’audience, M. [G] [R] [H] a déclaré avoir repris le paiement intégral de son loyer depuis plusieurs mois, précisant qu’un plan d’apurement a été conclu avec le bailleur depuis le mois de juin 2024 à hauteur de 100 euros par mois. M. [G] [R] [H] a sollicité l’officialisation de ces modalités de remboursement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [G] [R] [H] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SARL Foncière de l’Arc justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de retenir le délai de deux mois contenu dans le contrat.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3762,73 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 décembre 2023.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SARL Foncière de l’Arc verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 avril 2025, M. [G] [R] [H] lui devait la somme de 2851,11 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, M. [G] [R] [H] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Il sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte versé par le bailleur que M. [G] [R] [H] a repris le paiement intégral de son loyer depuis le mois d’octobre 2023 et verse depuis le mois de juillet 2024 la somme de 100 euros par mois en plus de son loyer courant pour apurer sa dette. Ses revenus et charges lui permettent de poursuivre ce remboursement. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Conformément aux observations précédentes, M. [G] [R] [H] ayant repris le paiement de son loyer intégral, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés.

Le bailleur sollicite, en cas d’expulsion, le prononcé d’une astreinte. Cette dernière n’apparaît pas nécessaire au regard de la nature de l’affaire. Il convient de le débouter de sa demande sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect du plan d’apurement et donc de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SARL Foncière de l’Arc ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [R] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SARL Foncière de l’Arc concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 octobre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 janvier 2023 entre la SARL Foncière de l’Arc, d’une part, et M. [G] [R] [H], d’autre part, concernant les locaux (logement et parking) situés au [Adresse 1]) sont réunies à la date du 28 décembre 2023,

CONDAMNE M. [G] [R] [H] à payer à la SARL Foncière de l’Arc la somme de 2851,11 euros (deux mille huit cent cinquante et un euros et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 avril 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [G] [R] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 28 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [R] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 décembre 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [G] [R] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [G] [R] [H] sera condamné à verser à la SARL Foncière de l’Arc une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SARL Foncière de l’Arc de sa demande d’astreinte en cas d’expulsion,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [G] [R] [H] à payer à la SARL Foncière de l’Arc la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [R] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 octobre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge