N° RG 24/11444 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NH34

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 8]

11ème civ. S1

N° RG 24/11444

N° Portalis DB2E-W-B7I-NH34

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Franck MERKLING

— M^e Aline MOEHRMANN

— M^e Catherine SOUDANT

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Catherine SOUDANT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et M^e Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 343

DEFENDERESSE :

Madame [D] [V]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

INTERVENANT [Localité 10] :

S.C.I. ROTH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Franck MERKLING, substitué par M^e Manuella HUET, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 70

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par bail d’habitation du 13 novembre 2023 avec effet au même jour, la S.C.I. ROTH a donné à bail à Mme [D] [V] un logement d’une pièce sis au 3ème étage, [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 510 € et 80 € de charges.

Le 13 novembre 2023 avec effet à la date du bail, la S.C.I. ROTH a signé un contrat de cautionnement Visale avec la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, pour le paiement des loyers et des charges.

Après divers incidents de paiement le bailleur a fait jouer à plusieurs reprises l’engagement de caution et la somme totale de 2 360 € lui a été réglée par ACTION LOGEMENT SERVICE à la date du 13 mai 2024.

En conséquence un commandement de payer la somme de 2 183 € en principal visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail a été délivré à Mme [D] [V] par ACTION LOGEMENT SERVICE le 28 mai 2024.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 30 mai 2024.

Après de nouveaux incidents de paiements, un contrat de traitement de la dette en 18 remboursements de 25 € a été établi le 19 juin 2024.

La dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois mentionné au commandement, ce plan de remboursement n’a pas été respecté et Mme [D] [V] n’a pas réglé ses loyers par la suite de sorte que la S.C.I. ROTH a de nouveau fait jouer l’engagement de cautionnement pour un montant total de 11 800 € selon la quittance subrogative n° 17 du 12 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1249 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 7 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier le service instructeur mentionnant que la locataire, se plaignant de l’insalubrité du logement, aurait quitté les lieux en donnant congé le 1er août 2024 tout en continuant alors à percevoir les allocations logement.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 avril 2025, le conseil de Mme [D] [V] indiquant que les lieux ont été quittés et que l’appel en intervention forcée du bailleur est envisagée.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, Mme [D] [V] a fait appeler la S.C.I. ROTH en intervention forcée à l’audience du 4 avril 2025 sous le numéro de répertoire général 25/02414.

A cette audience, la jonction a été ordonnée avec la présente affaire laquelle a été renvoyée au contradictoire et à la demande des parties à trois reprises à l’audience du 17 octobre 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie, reprend les termes de son acte introductif d’instance et de ses conclusions établies en la forme récapitulative déposées le 19 septembre 2025 pour demander de :

— joindre les deux affaires ;

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Mme [D] [V] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

A titre principal,

— condamner Mme [D] [V] à lui payer la somme de 8 033 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 2 183 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— la condamner à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Subsidiairement,

— condamner la S.C.I. ROTH à lui restituer tout ou partie de la somme de 8 033 € qu’elle lui a versée, de façon qu’au total elle soit entièrement remboursée ;

— en tant que de besoin, condamner la S.C.I. ROTH à la relever indemne de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [D] [V] et/ou la S.C.I. ROTH à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [D] [V] et/ou la S.C.I. ROTH en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— débouter Mme [D] [V] et/ou la S.C.I. ROTH de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires.

Elle expose qu’il ne lui appartient pas de prendre part au litige opposant Mme [D] [V] à la S.C.I. ROTH mais seulement de demander de statuer sur le fait de savoir si les loyers appelés par la S.C.I. ROTH étaient dus ou non par la locataire.

Elle fait valoir que le plan d’apurement n’a pas été respecté.

Elle indique que la dette au 9 octobre 2025 est portée à 11 173 €.

Mme [D] [V] a comparu représentée par son conseil. Au soutien de ses conclusions du 3 octobre 2025 établies en la forme récapitulative, elle demande de :

— juger recevable et bien fondée la demande en intervention forcée ;

— ordonner la jonction des procédures ;

— déclarer commune et opposable à la S.C.I. ROTH la décision à intervenir ;

— condamner la S.C.I. ROTH à lui payer la somme de 255,67 € au titre du surplus de loyer du mois de novembre 2023 ;

— la condamner à lui payer la somme de 10 000 € au titre des préjudices subis et ce, augmentée aux taux d’intérêt légal à compter de la décision à intervenir ;

— la condamner à lui payer la somme de 384 € au titre des frais de constat d’huissier ;

— juger qu’elle n’est redevable d’aucune somme après le 1er septembre 2024 ;

— déduire du montant éventuellement dû le dépôt de garantie de 510 € ;

— ordonner la compensation des créances entre les sommes qui pourraient être dues par elle-même à l’égard de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et les sommes dues par la S.C.I. ROTH à son égard ;

A titre subsidiaire,

— ordonner les plus larges délais de paiement à son bénéfice soit un délai de 23 mois ;

— condamner la S.C.I. ROTH à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

— condamner la S.C.I. ROTH à lui payer la somme de 1 500 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la S.C.I. ROTH aux entiers dépens ;

— rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir sauf à ce que des condamnations soient prononcées à son encontre.

Elle soutient que le bailleur, la S.C.I. ROTH a procédé au changement des serrures du logement qu’elle occupait et qu’elle n’a aucun intérêt à restituer des clés inutilisables s’estimant ainsi dispensée de les remettre. Elle ajoute que « si besoin, le tribunal peut se déplacer sur les lieux »

Elle expose que le logement est occupé par de nouveaux locataires alors qu’elle n’a pas pu récupérer ses effets personnels.

Elle fait valoir qu’elle a en outre procédé à la résiliation du contrat de location le 1er août 2024 et qu’ainsi, aucun loyer ni indemnité d’occupation n’est dû depuis le 1er septembre 2024.

Elle soutient également que le logement était dans un état d’indécence. Elle estime ainsi qu’elle n’est redevable d’aucun loyer entre février 2024 et août 2024 sans le reprendre dans le dispositif de ses conclusions.

La S.C.I. ROTH a comparu représentée par son conseil au soutien de ses conclusions du 15 octobre 2025. Elle demande de :

— la déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes ;

— valider le congé signifié par Mme [D] [V] le 5 août 2024 à effet du 5 septembre 2024 ;

Subsidiairement,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 13 novembre 2023 ;

A titre infiniment subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Mme [D] [V] ;

En conséquence,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement qu’elle occupe ;

— ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde-meuble qu’il plaira au demandeur et ce, aux frais, risques et périls du défendeur ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer à compter des présentes l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 590 € et la condamner à lui payer les sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux ;

En tout état de cause,

— débouter Mme [D] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— la condamner à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [D] [V] aux entiers dépens.

— ne pas écarter l’exécution provisoire.

Elle soutient que Mme [D] [V] :

— n’ayant restitué ni le logement ni les clés, elle doit toujours être considérée comme occupante ;

— ne démontre pas la réalité du changement de serrure.

Elle expose qu’elle ignore les conditions actuelles d’occupation du logement.

Elle fait valoir que Mme [D] [V] ne rapporte pas la preuve de ses prétentions.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Aux termes de l’article 446-2-1 du code de procédure civile, «… Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les précédentes conclusions doivent être présentés de manière formellement distincte.

Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de celles-ci que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

1. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN RÉSILIATION ET EN EXPULSION

En vertu de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est admis que la caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé peut agir en résolution du bail, mais qu’elle peut aussi former toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à la créance .

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par voie électronique le 5 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX qui en a accusé réception le 30 mai 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action de la la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient au rappel des conditions générales une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié paragraphe. « Clause résolutoire et clauses pénales (art. 7 § g et 24», en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires prévoyant un délai de deux mois entre le commandement et la résolution. C’est ce délai contractuel, plus favorable à la locataire, repris au commandement de payer qui trouvera donc à s’appliquer au présent litige.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Mme [D] [V] le 28 mai 2024 pour le montant en principal de 2 183 €.

Il est établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, seul un paiement de 25 € de la locataire est intervenu au titre du plan d’apurement dans le temps du commandement.

Aucune contestation n’est élevée au titre du commandement de payer susvisé.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai contractuel de deux mois à compter du commandement de payer, le 28 juillet étant un dimanche, le 29 juillet 2024 à 24 heures.

3. SUR L’OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE DU LOGEMENT OBJET DU CONTRAT DE LOCATION

Il est admis que la restitution du logement se matérialise par la remise des clés au bailleur et subséquemment par l’établissement de l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, il est établi et non contesté que Mme [D] [V] est encore en possession des clés qui lui ont été remises lors de l’état des lieux d’entrée, que dans le cadre d’échanges avec son bailleur, elle a pu écrire qu’elle avait « vidé l’appartement », 16 juin 2024, « Ps : j’ai déjà vidé l’appartement », 16 juin 2024, « et vous remettre l’intégralité des clefs en ma possession », lettre de congé du 1er août 2024 ou encore le 13 septembre 2024, « je ne souhaite plus récupérer mes affaires vous pouvez les jetter à la poubelle. »

Que depuis cette restitution n’a pu intervenir, Mme [D] [V] se prévalant de ce que les clés dont elle dispose n’ouvrent plus le logement, alors qu’elle soutient malgré les dénégations du bailleur et en l’absence de tout élément probatoire que celui-ci a changé les serrures ou encore que le logement est occupé bien qu’il lui ait proposé à au moins deux reprises de recourir au service d’un serrurier en sa présence lui rappelant ses propres obligations de bailleur.

Qu’ainsi, il ne peut qu’être constaté que Mme [D] [V] demeure occupante sans droit ni titre du logement en litige.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [D] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue notamment la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Mme [D] [V] devenue occupante sans droit ni titre à la date du 29 juillet 2024, il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Il y a lieu de condamner Mme [D] [V] au paiement de cette indemnité à compter du 30 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, à défaut à la S.C.I. ROTH.

4. SUR LES AUTRES DEMANDES RELATIVES A LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE LOCATION

La résiliation, intervenue de plein droit le 29 juillet 2024 en application de la clause résolutoire insérée au contrat de location et au commandement de payer du 28 mai 2024 dont il n’est pas contesté que Mme [D] [V] ait eu connaissance fait obstacle aux autres demandes principales ou subsidiaires formulées à ce titre qu’il s’agisse du congé réceptionné le 5 septembre 2025 ou de la résiliation aux torts et griefs du preneur alors qu’il n’est pas soutenu que les parties aient été de nouveau engagées dans un nouveau ou second contrat de location.

Les parties les ayant formulées seront en conséquence déboutées de leurs demandes à ce titre et des demandes qui en sont la conséquence.

5. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF ET DES INDEMNITÉS D’OCCUPATION

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

L’article 1353 du code civil, dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Au soutien de ses prétentions la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le détail de sa créance en date du 9 septembre 2025 portant mention depuis la première quittance subrogative relative au mois de février 2024 des montants compensés au bailleur et des montants encaissés de la locataire et les quittances subrogatives afférentes.

Mme [D] [V] soutient d’une part qu’elle n’est tenue d’aucune somme après le 1er septembre 2024 alors que son congé est inopérant à la fois en raison de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 29 juillet 2024 et de l’absence de restitution des lieux et d’autre part que la S.C.I. ROTH lui doit la somme de 255,67 € au titre du prorata temporis, le bail ayant pris effet au 13 novembre 2023. Elle ne rapporte toutefois la preuve d’aucun paiement au titre de ce mois de novembre 2023.

Elle sera donc déboutée de cette demande.

La demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée pour un montant de 8 033 € arrêté à l’échéance du mois de mars 2025. Des paiements étant recensés postérieurement au mois de mars 2025, la condamnation sera prononcée en deniers et quittance.

Mme [D] [V] sera par conséquent condamnée au paiement en deniers et quittance à la société ACTION LOGEMENT SERVICES de la somme de 8 033 € au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mai 2024 sur la somme de 2 183 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

La condamnation de Mme [D] [V] en qualité de seule débitrice à l’égard de la société ACTION LOGEMENT SERVICES mais aussi de son bailleur au titre des indemnités d’occupation interdit la condamnation de la S.C.I. ROTH à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

6. SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE

Le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

En l’espèce, en l’absence de remise des clés ou d’établissement d’un état des lieux de sortie à la requête de la partie la plus diligente, la demande de déduction éventuelle du dépôt de garantie du montant éventuellement dû ne saurait prospérer.

7. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Aux termes de l’article 1721 du code civil, « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

Il est admis que le juge ne saurait suppléer les parties dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, Mme [D] [V] ne rapporte pas la preuve du caractère indécent du logement loué, les photographies produites à l’appui de ce moyen ne sont ni datées ni localisées, porterait sur les parties communes de l’immeuble, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 13 novembre 2023 ne fait mention d’aucun désordre, toutes les rubriques étant mentionnées en « bon état » et aucune mention n’est portée dans les cases observations complémentaires.

La seule attestation de la présence de moisissures dans la salle de bain, juste en face de la douche n’est pas suffisante pour établir un manquement de son bailleur à l’obligation de délivrance d’un logement décent, cette présence n’étant ni attestée en quantité ou qualité, son origine ou sa cause étant encore moins établie.

Le courriel de Mme [L] [C], assistante de service social, porte à titre principal sur des logements en sous-sol et n’est pas plus circonstancié. L’appartement en litige est situé au 3ème étage.

Si Mme [D] [V] au soutien de ses allégations, établit notamment par un procès-verbal de constat de commissaire de justice que :

— les clés et en particulier la clé verte dont elle dispose entre bien dans les serrures, y compris d’un logement voisin, elle ne permet pas d’ouvrir la porte de son logement ;

— qu’aucune boîte aux lettres ne porte son nom,

elle ne rapporte pas la preuve que son bailleur soit à l’origine de ces désordres.

Il n’est pas plus rapporté la preuve que le bailleur aurait procédé à son expulsion et que logement aurait été reloué alors que celui-ci lui a écrit à au moins deux reprises la prohibition qui lui est faite de pénétrer à son insu dans les lieux.

En l’état, il n’y a pas lieu à vérifications personnelles du juge.

En conséquence, Mme [D] [V] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts et de condamnation de la S.C.I. ROTH à lui payer les frais de ce constat.

8. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Des délais de paiement ne peuvent donc être accordés sur ce fondement.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause, l’importance du montant de la condamnation, les indemnités d’occupation dues a priori jusqu’au mois d’octobre 2025, l’absence d’information sur la capacité financière de la locataire qui n’a réglé aucun loyer depuis le mois de février 2024, n’a pas respecté le plan d’apurement consenti et formule une proposition, 140 € par mois, très insuffisante pour apurer sa dette dans les délais légaux sans un important report sur la dernière échéance, ne permettent donc pas d’accorder à Mme [D] [V] les délais de paiements sollicités.

9. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [D] [V], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires accomplies, Mme [D] [V] sera condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 440 euros et à la S.C.I. ROTH la somme de 360 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les éléments de la cause, importance de la dette, relogement de la locataire, ne justifiant pas qu’il en soit autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 novembre 2023 avec effet au même jour entre la S.C.I. ROTH et Mme [D] [V] portant un logement d’une pièce sis au 3ème étage, [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 juillet 2024 à 24 heures.

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.C.I. ROTH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [D] [V] à payer à compter du 30 juillet 2024 à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clès, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, à défaut à la S.C.I. ROTH ;

CONDAMNE Mme [D] [V] à payer en deniers et quittance à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 033 € au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mai 2024 sur la somme de 2 183 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [D] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [D] [V] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 440 euros et à la S.C.I. ROTH la somme de 360 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN