TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

N° RG 25/00581 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LMWK

Jugement du 12 Septembre 2025

N°: 25/773

AIVS DE [Localité 13] METROPOLE

C/

[O] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 8]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 16 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AIVS DE [Localité 13] METROPOLE

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [O] [K]

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2014, la société A.I.V.S. a consenti contrat de mise à disposition à Monsieur [K] [O] concernant un logement situé [Adresse 6] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 367,60 euros et d’une provision pour charges de 12 euros correspondant au forfait d’entretien de la chaudière.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de fournir les justificatifs d’assurance et de payer la somme principale de 1.987,69 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [K] [O] le 5 décembre 2023.

Par assignation du 9 décembre 2024, la société A.I.V.S. a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater que Monsieur [K] [O] n’exécute pas ses obligations contractuelles et légalesConstater que la société A.I.V.S est dans son bon droit en sollicitant la résiliation du contrat de mise à dispositionÀ titre principal, constater la résiliation du contrat de mise à disposition du fait de l’acquisition de la clause résolutoireÀ titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de mise à dispositionOrdonner l’expulsion immédiate de Monsieur [K] [O], au besoin avec le concours de la force publique,Supprimer le délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale,Et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :2724,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 16 mai 2025, la société A.I.V.S. a comparu représentée par son avocat. Elle maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative, actualisée au 7 mai 2025, s’élève désormais à 1.528,99 euros. La société A.I.V.S. considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle sollicite la mise en place de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Monsieur [K] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, le contrat de mise à disposition conclu entre les parties contient une clause résolutoire, prévoyant notamment qu’à défaut de paiement du loyer ou des charges ou de défaut d’assurance locative, AIVS pourra résilier le contrat, sous réserve de respecter un préavis d’un mois.

De plus, un commandement de justifier d’une assurance et de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 décembre 2023.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.987.69 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 janvier 2024.

Cependant , il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

(…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.(…)”.

En l’espèce, AIVS a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, tout en sollicitant une clause de déchéance en cas de non respect de l’échéancier.

Il convient donc de prendre acte de cet accord sur ce point et d’accorder à M. [O] [K] les délais de paiement figurant au dispositif de la présente décision, d’autant que Monsieur [K] [O] procède déjà au paiement complémentaire de la somme de 100 euros mensuellement depuis septembre 2024.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Enfin, la société A.I.V.S. sollicite la suppression du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement, ainsi que du bénéfice du sursis de la trêve hivernale. Dès lors, qu’aucune circonstance sérieuse ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. Le bénéfice de la trêve hivernale ne sera pas écarté.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 mai 2025, Monsieur [K] [O] lui devait la somme de 1528,99 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [K] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [K] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 400 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [K] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 janvier 2014 entre la société A.I.V.S., d’une part, et Monsieur [K] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 10] [Adresse 9] [Localité 1] est résilié depuis le 5 janvier 2024,

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 1528,99 euros (mille cinq cent vingt-huit euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023,

AUTORISE Monsieur [K] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 15 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [K] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 janvier 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [K] [O] sera condamné à verser à la société A.I.V.S. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société A.I.V.S. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 décembre 2023 et celui de l’assignation du 9 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge