TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 25/03006 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRQQ

Jugement du 05 Septembre 2025

N°: 25/728

S.A. [Adresse 8]

C/

[X] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e KERNEIS

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Mathilde KERNEIS, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [X] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2023, avec effet à la date du 10 novembre 2023, la société ICF ATLANTIQUE a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 386,36 euros et d’une provision pour charges de 134,79 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.007,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [X] [C] le 12 décembre 2024.

Par assignation du 4 mars 2025, la société ICF ATLANTIQUE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du bail et dire Mme [X] [C] sans droit ni titreA titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,Ordonner l’expulsion de Mme [X] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique, et d’un serrurier,Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :3.565,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 545,31 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 20 juin 2025, la société ICF ATLANTIQUE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er juin 2025, s’élève désormais à 6 034,06 euros. La société ICF ATLANTIQUE considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [X] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La société ICF ATLANTIQUE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société ICF ATLANTIQUE a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [X] [C].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ICF ATLANTIQUE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 25 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.007,18 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ICF ATLANTIQUE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ICF ATLANTIQUE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juin 2025, Mme [X] [C] lui devait la somme de 5.759,50 euros, soustraction faite des frais de procédure de 139,55 € et de 135,01 €.

Mme [X] [C] n’ayant pas comparu, par définition, elle n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3.565,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 549,49 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF ATLANTIQUE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 novembre 2023 entre la société ICF ATLANTIQUE, d’une part, et Mme [X] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 11] est résilié depuis le 26 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [X] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [X] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [X] [C] à payer à la société ICF ATLANTIQUE la somme de 5.759,50 euros (cinq mille sept cent cinquante-neuf euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3565,72 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [X] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 549,49 euros (cinq cent quarante-neuf euros et quarante-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ICF ATLANTIQUE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024 et celui de l’assignation du 4 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge