TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 22 Mai 2026

N° RG 26/00018 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L7W4

Jugement du 22 Mai 2026

N°: 26/526

[H] [W]

[O] [W]

C/

[I] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 3]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Me [Localité 4]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 22 Mai 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Mars 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [H] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

Mme [O] [W]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [I] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Yohann MINGOT, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N352382026000933 du 04/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 14 mars 2021, Monsieur [H] [W] et Madame [O] [W] ont loué à Madame [I] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 525 euros, incluant les provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 aout 2025, Monsieur [H] [W] et Madame [O] [W] ont fait délivrer à Madame [I] [Y] un commandement de fournir les justificatifs d’assurance et de payer la somme de 3041,68 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 aout 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2025 délivré à personne, Monsieur [H] [W] et Madame [O] [W] ont fait assigner Madame [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

Prononcer la résiliation du contrat du 14 mars 2021 aux termes d’un délai de deux mois à compter du commandement, soit le 13 octobre 2025 ;A titre subsidiairePrononcer la résiliation du contrat du 14 mars 2021 aux torts exclusifs de Madame [Y] à compter de la décision à intervenir ;En conséquence :

Condamner Madame [I] [Y] à payer à Monsieur [H] [W] et Madame [O] [W] la somme de 3791,50 euros en deniers ou quittances, ladite somme représentant le montant des arriérés courant novembre 2025, outre les loyers et charges échus ou à échoir à la date de la résiliation du contrat du 14 mars 2021, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement du 13 aout 2025 ;Condamner Madame [I] [Y] à payer à Monsieur [H] [W] et Madame [O] [W] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite de la convention à compter du jour de sa résiliation et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [Y] [I] ainsi que de tous les occupants de son chef du bien immobilier sis [Adresse 6] à Rennes (35700), et au besoin avec le concours de la force publiqueOrdonner en tant que de besoin le concours de la force publique pour l’exécution du jugement à intervenir et qu’il en sera rendu compte au Tribunal en cas de difficultésSupprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Supprimer le bénéfice de la trêve hivernale en application des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécutionEn tout état de cause

Condamner Madame [I] [Y] à verser au requérant une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût des actes établis par la S.C.P [Q] [V], COMMISSAIRES DE JUSTICE et du présent acte, au titre de l’article 696 du code de procédure civileDire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 01 décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 20 mars 2026.

A cette audience, Monsieur [H] [W] et Madame [O] [W], représentés, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Il est précisé qu’il y avait un plan de surendettement avec effacement en janvier et que la locataire continuait de ne pas verser l’intégralité des loyers, qu’il y avait des nuisances et qu’il n’y avait pas d’assurance, qu’il était sollicité à titre principal la résiliation pour défaut d’assurance et à titre subsidiaire pour manquements répétés.

Madame [I] [Y] représentée, demande par le biais de ses conclusions auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs de  :

— Dire que la créance locative antérieure , objet de l’assignation, est éteinte et que la demande en paiement de l’arriéré de loyer est devenue sans objet

— Dire que la clause résolutoire n’est pas acquise, ou, à tout le moins, en prononcer la suspension et ordonner la poursuite du bail

— Débouter les consorts [W] de leur demande de résiliation du bail et d’expulsion compte tenu de l’effacement de la dette antérieure ;

En tout état de cause,

— Ordonner le maintien dans les lieux de Madame [Y] et de son enfant

— Dire que l’intégralité des dépens exposés dans l’instance restera à la charge exclusive des demandeurs

— Rejeter l’ensemble des demandes formées par les demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dire que chacun supportera ses propres frais irrépétibles.

A l’audience, Madame [Y] mentionne par le biais de son conseil qu’elle a repris le paiement des loyers, qu’il y a 40€ de reliquat de loyer non payé par mois et elle a été autorisée à produire son justificatif d’assurance du logement.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2025

Suite à l’autorisation donnée par le juge, le conseil de Madame [Y] a transmis en cours de délibéré un justificatif d’assurance concernant le logement. Le conseil des demandeurs a répondu qu’il n’était pas démontré la souscription de l’assurance pour l’année 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 01 décembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mars 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 aout 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est une bailleresse personne physique et n’est pas tenue d’accomplir cette formalité à peine d’irrecevabilité de la demande. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’il pourra être résilié par le bailleur « sur un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations principales lui incombant ».

Madame [Y] ne démontre pas avoir produit un justificatif d’assurance du logement antérieurement au commandement ni dans le mois à compter du commandement du 13 aout 2025 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En effet, il est mentionné sur l’attestation d’assurance produite en cours de délibéré que la date de premier effet de contrat est le 1er avril 2021. Cependant, il est précisé que l’attestation d’assurance n’est valable qu’à compter du 01 avril 2026. Comme le mentionne les bailleurs, sans réponse de la part de la locataire, l’attestation produite ne permet donc pas de déterminer que le logement était bien assuré pour l’année 2025, notamment sur la période postérieure au commandement de justifier de l’assurance du logement.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 septembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Cependant, le bailleur sollicite que la résiliation soit constatée à compter du 13 octobre 2025. Il sera donc fait droit à cette demande.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Si Madame [Y] justifie avoir des ressources de 1410,68€, avoir un enfant à charge et avoir bénéficié d’une procédure de surendettement, il est cependant constaté que la résiliation n’est pas prononcée sur le fondement de la dette locative mais sur le manquement à l’obligation d’assurer le logement , sans que la suspension de la clause ne puisse avoir lieu et la demande de la locataire sera donc rejetée.

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [I] [Y] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Monsieur [H] [W] et Madame [O] [W] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [Y], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [I] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, Monsieur [H] [W] et Madame [O] [W] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont ils réclament l’exécution.

Si la dette de loyer, de charges et d’indemnité d’occupation s’élevait à 3791,50€ au mois de novembre 2025, il est cependant constaté que cette somme a été déclarée au passif lors de la procédure de surendettement ; qu’il a été décidé d’un effacement des dettes par la commission et que cette somme n’est donc pas due.

Le décompte de créance depuis décembre 2025 fait apparaître un créance locative de 267,34€. Madame [Y] ne démontre pas avoir réalisé des versements autres que ceux mentionnés sur ce décompte alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code de procédure civile.

La dette au titre des indemnités d’occupation impayées concernant le local à usage d’habitation s’élève à 267,34 euros au 05 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus.

Cette dette étant créée à compter du mois de décembre, il ne sera pas fait droit à la demande d’intéret à compter du commandement de payer sollicitée par les bailleurs.

III) Sur la demande de suppression des délais d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le bailleur ne démontre aucune circonstance particulière justifiant la réduction du délai prévu par l’article précité. En conséquence, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

IV) Sur la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale

Aux termes de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, les pièces produites par le bailleur ne mettent pas en évidence que le relogement du défendeur est assuré. En outre, il ne ressort pas des éléments du dossier que Madame [Y] s’est introduite sans droit ni titre dans le logement.

En conséquence, la demande de suppression du bénéfice du sursis de la trêve hivernale par le bailleur sera rejetée.

V. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [Y] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de justifier de l’assurance du 13 aout 2025 et de l’assignation du 1er décembre 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [W] et Madame [O] [W].

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [H] [W] et Madame [O] [W], Madame [I] [Y] sera condamnée à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2021 entre Monsieur [H] [W] et Madame [O] [W], d’une part, et Madame [I] [Y], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 13 octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [I] [Y] à verser à Monsieur [H] [W] et Madame [O] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONSTATE l’effacement de la dette de loyer, de charges et d’indemnités d’occupation prononcée par la Commission de Surendettement d’Ille-et-Vilaine à hauteur de 3791,50€ correspondant à la dette locative jusqu’au mois de novembre 2025 inclus ;

CONDAMNEMadame [I] [Y] à verser à Monsieur [H] [W] et Madame [O] [W] la somme de 267,34 euros (décompte arrêté au 05 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus) au titre des indemnités d’occupation dus à cette date ;

DIT que Madame [I] [Y] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 5] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [I] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [I] [Y] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [I] [Y] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de justifier de l’assurance du 13 aout 2025 et de l’assignation du 1er décembre 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [I] [Y] à payer à Monsieur [H] [W] et Madame [O] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de suppression du bénéfice du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir a quitter les lieux et de suppression du bénéfice de la trêve hivernale ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 22 mai 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,