TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

N° RG 25/08274 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L3IM

Jugement du 07 Mai 2026

N°: 26/475

[A] [R]

C/

[F] [G]

[T] [S]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e BACZKIEWICZ

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Mai 2026 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 30 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [A] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Agata BACZKIEWICZ, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Mathilde KERNEIS, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [F] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

M. [T] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 1er juin 2013, Monsieur [N] [R] et Madame [D] [Q] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 595 euros et d’une provision pour charges de 35 euros.

Monsieur [A] [R] vient désormais aux droits des bailleurs suivant acte notarié reçu le 23 février 2021 par Maître [O], notaire à [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice du 22 et 28 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2676 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par actes de commissaires de justice des 9 et 19 septembre 2025, Monsieur [A] [R] a fait assigner Monsieur [T] [S] à étude le 9 septembre 2025 et Madame [F] [G] par procès-verbal de recherches infructueuses le 19 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail signé entre les parties, à compter du 22 mars 2025, pour Monsieur [T] [S] et au 28 mars 2025 pour Madame [F] [G], dates d’effet des commandements visant la clause résolutoire, Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G] ainsi que de leurs biens mobiliers et tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, Condamner Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G] à régler à Monsieur [A] [R] la somme de 3229 euros au titre des arriérés de loyers restant dus, arrêtés au mois de mars 2025 inclus, à la date de résiliation du contrat de bail, Condamner Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G] à régler à Monsieur [A] [R] une somme mensuelle de 722 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter du mois d’avril 2025 inclus, jusqu’au mois de mai 2025 inclus, puis une somme de mensuelle de 731 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter du mois de juin 2025 inclus, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés du logement, Condamner solidairement Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G] à régler à Monsieur [A] [R] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner solidairement Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût des commandements de payer des 22 et 28 janvier 2025.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Le 4 décembre 2025, Monsieur [A] [R] et Monsieur [T] [S] ont régularisé un plan d’apurement de la dette locative.

À l’audience du 30 janvier 2026, Monsieur [A] [R], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Le bailleur considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude concernant Monsieur [S] et selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile concernant Madame [G], Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

Monsieur [A] [R] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [A] [R] n’a pas précisé avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G].

En cet état, l’affaire a été mise en délibérée, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [A] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires les 22 et 28 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2676 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Un plan d’apurement a été conclu postérieurement entre Monsieur [T] [S] et Monsieur [A] [R] mais le locataire n’en a pas été respecté les termes. Par conséquent, le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [A] [R] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux, et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [A] [R] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G] lui devaient la somme de 5212,37 euros au titre de leur dette locative.

Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à la somme actualisée de 722 euros.

Cette indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec indexation contractuelle, sera due à compter du 29 mars 2025, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés du logement au bailleur ou à son mandataire, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 29 mars 2025 au 31 juillet 2025,échéance de juillet 2025 incluse, sont comprises dans la condamnation de payer la somme de 5212,37 euros sus-prononcée

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de Monsieur [A] [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, seule les versements de la CAF apparaissant sur le décompte et le plan d’apurement amiablement conclu n’ayant pas été suivi d’effet, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans les commandements de payer du 22 et 28 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, à la date du 29 mars 2025 la résiliation du bail conclu le 1er juin 2013 entre Monsieur [N] [R] et Madame [D] [Q], d’une part, et Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], étant précisé que Monsieur [A] [R] vient désormais aux droits des bailleurs suivant acte notarié reçu le 23 février 2021 par Maître [O], notaire à [Localité 1] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G] à payer à Monsieur [A] [R] la somme de 5212,37 euros (cinq mille deux cent douze euros et trente-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 722 euros (sept cent vingt-deux euros) par mois, et ce à compter du 29 mars 2025 date de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 29 mars 2025 au 31 juillet 2025,échéance de juillet 2025 incluse, sont comprises dans la condamnation de payer la somme de 5212,37 euros sus-prononcée ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, avec application de l’indexation contractuelle ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G] à payer à Monsieur [A] [R] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [S] et Madame [F] [G] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer des 22 et 28 janvier 2025 et celui des assignations des 9 et 19 septembre 2025 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge