TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

PROCEDURES ORALES

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 02 Mars 2026

N° RG 25/04611 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LUMB

JUGEMENT DU :

02 Mars 2026

S.D.C. [Adresse 4] représenté par son syndic la Sté CITYA BREIZH IMMO

C/

S.C.I. DEMIR IMMO

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 02 Mars 2026 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 05 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriété [Adresse 4] représenté par son syndic la Sté CITYA BREIZH IMMO

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Carole LE GALL-GUINEAU, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. DEMIR IMMO

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025 remis à l’étude, le SDC [Adresse 7] [Adresse 8], sis [Adresse 9] à Rennes (35200), représenté par son syndic, la société Citya Breizh Immo, a assigné la Sci Demir Immo, devant le tribunal judiciaire de Rennes, à son audience de procédure orale du 5 janvier 2026, aux fins de la voir sur le fondement des articles 44 du code de procédure civile, des articles 35,36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 1342-2, 1342-10 et 1240 du code civil, des articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 514, 699, 700, 750-1 et 825 du code de procédure civile,

— condamner à lui verser la somme totale de 3.600,73 €, correspondant à :

* 2.883,13 € à titre principal, charges arrêtées au 23 mai 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mars 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

* 717,60 € correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

— condamner à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— la condamner aux entiers dépens, et ce, compris le coût de l’assignation.

Au soutien de sa requête, le syndicat expose :

— que la sci Demir Immo ne s’acquitte que très irrégulièrement et partiellement du paiement de ses charges de copropriétés,

— que de nombreuses lettres de relance et de mise en demeure lui ont été adressées par le syndic,

— que par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 mars 2025, le Conseil du du syndicat lui a adressé une lettre de mise en demeure,

— que selon l’arrêté de compte arrêté au 23 mai 2025, la sci Demir Immo reste débitrice de la somme de totale de 3.600,73 €, au titre d’un arriéré de charges pour 2.883,13 € et de frais engendrés par cet arriéré pour 717,60 €.

C’est pourquoi le syndicat des copropriétaires serait recevable et bien fondé à solliciter sa condamnation à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal, outre des dommages et intérêts, le retard de paiement étant préjudiciable pour le syndicat des copropriétaires.

A l’audience du 5 janvier 2026, la Sci Demir Immo n’était ni présente, ni représentée, ni excusée,

Le syndicat des copropriétaires, lequel représenté par son syndic, la société Citya Breizh Immo, a comparu, représenté par son avocat, a déposé des conclusions d’actualisation, et a déposé son dossier de plaidoirie.

Le tribunal a mis l’affaire en délibéré par mise à disposition au 2 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il est l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties commune proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges ».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de la Sci Demir Immo concernant le lot 25 de la copropriété litigieuse.

Il produit le contrat de syndic applicable du 18 mars 2024 au 30 juin 2025 (pièce 2), avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tel que les frais de relance et de mise en demeure.

Il fournit également le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mars 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice de l’exercice 2022 et du budget prévisionnel pour l’année 2024, ayant renouvelé le syndic jusqu’au 30 juin 2025, et les différents travaux à prévoir dans l’immeuble (pièce 7).

Les conclusions d’actualisation n’ayant pas été notifiées à la Sci Demir Immo, le tribunal ne les prendra pas en considération, le principe du contradictoire n’ayant pas été respecté, en application des dispositions de l’article 16 alinéa 2 du code de procédure civile qui dispose : « Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été remis à même d’en débattre contradictoirement ».

Au vu de ces pièces et à défaut d’éléments de contestation, la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée et il y a lieu de condamner la Sci Demir Immo, à régler la somme de 3.600,73 € au titre de l’arriéré de charges et des frais impayés.

La capitalisation des intérêts prévus à l’article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

II/ Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard, a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

Les manquements de la Sci Demir Immo à son obligation essentielle du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande accessoire est fondée, et il y a lieu de condamner la Sci Demir Immo à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

III/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Sci Demir Immo partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires, les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

En compensation, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par défaut et en dernier ressort,

— CONDAMNE la SCI DEMIR IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GRISONS sis [Adresse 9] à RENNES, représenté par son syndic, la société CITYA BREIZH IMMO, la somme de 3.600,73 € au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 23 mai 2025 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.883,13 € à compter de la mise en demeure du 12 mars 2025, et sur la somme de 717,60 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] GRISONS sis [Adresse 9] à [Localité 1] représenté par son syndic, la société CITYA BREIZH IMMO de sa demande de capitalisation des intérêts,

— DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] GRISONS sis [Adresse 9] à [Localité 1] représenté par son syndic, la société CITYA BREIZH IMMO de sa demande d’actualisation de l’arriéré de charges et frais, pour non respect du principe du contradictoire,

— CONDAMNE la SCI DEMIR IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES GRISONS sis [Adresse 9] à RENNES, représenté par son syndic, la société CITYA BREIZH IMMO, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNE la SCI DEMIR IMMO aux dépens,

— CONDAMNE la SCI DEMIR IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] GRISONS sis [Adresse 9] à RENNES, représenté par son syndic, la société CITYA BREIZH IMMO, la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE