TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

ORDONNANCE DU 06 Mars 2026

N° RG 26/00081 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MBJN

Ordonnance du 06 Mars 2026

N° : 26/12

AIVS DE [Localité 1] METROPOLE

C/

[A] [Z]

copie dossier

copie exécutoire délivrée

le

à Me [Localité 3]

copie à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 06 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Février 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AIVS DE [Localité 1] METROPOLE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Kévin DOGRU, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [A] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 1998, Mme [F] [U] a donné à bail à la société A.I.V.S. un logement d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Des avenants relatifs au montant du loyer ont été signés les 15 avril 2002 et 12 novembre 2010.

Selon acte signé le 7 septembre 2016, ce contrat a été renouvelé entre la société A.I.V.S. et M. [W] [U]. En outre, les 6 juin 2016, 23 août 2016 et 2 octobre 2016, les parties ont conclu une convention à loyer social ou très social.

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2016, la société A.I.V.S. a consenti un contrat de mise à disposition à M. [A] [Z] sur les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 288 euros hors charges.

Des avenants relatifs aux modalités de paiement et au montant du loyer sont intervenus les 28 décembre 2017 et 14 février 2020.

Par courrier reçu le 10 mars 2023, le bailleur, M. [W] [U], a informé le locataire de sa volonté de mettre en vente le logement à compter du 1er juillet 2024. Le congé a été délivré au locataire par courrier notarié en date du 23 octobre 2023.

Par courrier en date du 12 janvier 2024, le notaire a informé la société A.I.V.S. de la vente du bien immobilier à cette date.

Par courrier en date du 10 juin 2024, la société A.I.V.S. a demandé à M. [A] [Z] de quitter les lieux dans un délai d’un mois.

Le 1er décembre 2025, la société A.I.V.S. et M. [A] [Z] ont conclu un contrat de sous-location portant sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7].

Les 18 décembre 2025 et 24 décembre 2025, un commissaire de justice s’est présenté sur place pour procéder à un état des lieux de sortie, en vain.

Par assignation en référé signifiée le 21 janvier 2026, la société A.I.V.S. a fait assigner M. [A] [Z] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins, à titre principal, d’obtenir son expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2026.

A cette date, la société A.I.V.S. a comparu représentée par son conseil.

Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, au visa des articles 834 et suivants du Code de procédure civile, de l’article 544 du Code civil, des articles L.411-1, L.412-1, L.412-6, L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, la société A.I.V.S. sollicite :

— de constater que M. [A] [Z] et tous les occupants de son chef sont sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] ;

En conséquence,

D’ordonner l’expulsion immédiate de M. [A] [Z] ainsi que celle de tous les occupants de son chef sont sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] ;De l’autoriser en tant que de besoin à faire appel à la force publique pour procéder à l’expulsion et à s’adjoindre le concours d’un serrurier ;D’ordonner en tant que de besoin le concours de la force publique pour l’exécution de l’ordonnance à intervenir et qu’il en sera tenu compte au tribunal en cas de difficulté ;De dire que dans l’hypothèse où des objets seraient laissés dans les lieux par les occupants, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;De dire et juger que M. [A] [Z] et tous les occupants de son chef ne peuvent prétendre au bénéfice du délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux au titre de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;De dire et juger que M. [A] [Z] et tous les occupants de son chef ne peuvent prétendre au sursis de la trêve hivernale en application des dispositions de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;Subsidiairement, de supprimer ces deux délais ;

En tout état de cause :

De condamner M. [A] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite de la convention à compter du jour de sa résiliation et ce jusqu’à libération effective des lieux ;De dire que l’ordonnance sera exécutoire au seul vu de la minute conformément aux dispositions de l’article 489 du Code de procédure civile ;De condamner M. [A] [Z] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;De condamner M. [A] [Z] aux entiers dépens et frais éventuels d’exécution qui comprendront notamment le coût des procès -verbaux de constats établis par commissaire de justice et le coût de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, la société A.I.V.S. fait valoir que, dans les suites du congé pour vendre délivré par le propriétaire et de la vente des biens, elle est tenue de restituer le logement. Elle rappelle qu’elle a délivré un congé en ce sens à l’occupant, qu’elle lui a permis cependant de rester dans les lieux à l’issue du préavis pour travailler avec lui son relogement, qu’ils ont ainsi conclu un contrat de mise à disposition pour d’autres locaux, que pour autant il refuse de quitter les lieux. Elle souligne que cette occupation porte atteinte aux droits du propriétaire et que sa responsabilité est susceptible d’être engagée à raison de cette occupation sans droit ni titre.

Bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte en étude, M. [A] [Z] n’a pas comparu ni personne pour lui.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il est admis que l’intervention du juge des référés sur le fondement de l’article 835 précité n’est pas subordonnée à une condition d’urgence.

Il est également admis, par référence à l’article 544 du Code civil, que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, la société A.I.V.S. entend se prévaloir à la fois de l’urgence à obtenir l’expulsion de l’occupant et du trouble manifestement illicite du fait de l’occupation du bien.

Il résulte des termes du congé délivré par le propriétaire – bailleur à la société A.I.V.S., par l’intermédiaire de son notaire, le 23 octobre 2023, que le congé prenait effet au 31 décembre 2025.

Le contrat de mise à disposition conclu entre la société A.I.V.S. et M. [A] [Z] le 13 septembre 2016 prévoit en son article 6 que : « en cas de congé donné par le propriétaire principal à l’A.I.V.S. […] l’ A.I.V.S. s’engage à prévenir l’occupant un mois à l’avance, mettant ainsi fin à la tacite reconduction prévue à l’article 2 (l’occupant ne pouvant plus se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni aucun titre d’occupation) ».

La société A.I.V.S. justifie avoir délivré un congé à M. [Z] par courrier du 10 juin 2024.

Elle justifie, par deux constats de commissaire de justice, du maintien dans les lieux de ce dernier.

Se faisant, la demanderesse caractérise le trouble manifestement illicite, celle-ci n’apportant aucun élément caractérisant l’urgence, le seul dépassement du délai pour délivrer les lieux étant insuffisant à lui-seul en l’absence de mise en demeure de restituer les lieux délivrée par le propriétaire.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

2/ Sur la demande d’expulsion

En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, au vu des développements précédents, il est établi que le contrat de mise à disposition conclu entre la société A.I.V.S. et M. [A] [Z] contenait une clause prévoyant expressément la fin du contrat en cas de congé donné par le propriétaire principal. Le préavis d’un mois prévu par le contrat a été respecté par la société A.I.V.S..

Pour autant, il est établi que M. [A] [Z] s’est maintenu dans les lieux. Il soit donc être considéré comme occupant sans droit ni titre du logement depuis le 11 juillet 2024.

Dès lors son expulsion et celle de tout occupant et biens de son chef sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il est justifié que M. [Z] n’a pas quitté les lieux malgré l’obtention d’un nouveau logement et la proposition de prestation de déménagement.

Ces éléments sont caractéristiques d’une mauvaise foi et justifient que le délai prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution soit supprimé.

De plus, le relogement de l’intéressé étant assuré, le bénéfice du sursis lié à la trêve hivernale sera supprimé.

En application de l’article 1240 du code civil, au vu du préjudice causé à la société A.I.V.S. par le maintien dans les lieux de M. [A] [Z] celui-ci sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du contrat.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

3. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile M. [A] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, en application de l’article L. 111-8 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier.

En l’espèce, les frais de constat d’huissier n’étant pas prescrits par la loi, ils resteront à la charge de la demanderesse sauf à les prendre en considération au titre des frais irrépétibles.

Sur les frais irrépétibles,

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenu aux dépens, M. [A] [Z] sera condamné à payer à la société A.I.V.S. la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire,

Par application de l’article 514-1 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

L’article 489 du Code de procédure civile ayant été abrogé par le décret du 11 décembre 2019, il n’y a lieu de dire que l’ordonnance sera exécutoire au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,

DECLARONS l’action recevable,

CONSTATONS, que le contrat conclu le 13 septembre 2016 entre la société A.I.V.S., d’une part, et M. [A] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au situés [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 11 juillet 2024,

ORDONNONS à M. [A] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au situés [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIMONS le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

SUPPRIMONS le bénéfice du sursis lié à la trêve hivernale prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [A] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire,

CONDAMNONS M. [A] [Z] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation,

RAPPELONS que le coût des constats de commissaire de justice en date des 18 décembre 2025 et 24 décembre 2025 ne sauraient être compris dans les dépens,

CONDAMNONS M. [A] [Z] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu de dire que l’ordonnance sera exécutoire au seul vu de la minute,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge