TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU :

19 Décembre 2025

ROLE : N° RG 22/03238 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LMJ2

AFFAIRE :

S.A.S. TIGRON OPTIQUE

C/

Société CARMILA [Localité 13]

GROSSES élivrées

le

à Maître Olivier TARI de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Philippe KLEIN de la SELAS RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Olivier TARI de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Philippe KLEIN de la SELAS RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

N°2025

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDERESSE

S.A.S. TIGRON OPTIQUE (RCS SALON DE PROVENCE 341 388 775)

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Olivier TARI de la SCP BBLM, avocats au barreau de MARSEILLE, substitué à l’audience de plaidoiries par Maître Agathe PESTEL DEBORD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

SNC CARMILA [Localité 13] (RCS DE PARIS 433 894 243)

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Philippe KLEIN de la SELAS RIBON – KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant par Maître Pierre DELANNAY membre de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocats au barreau de l’EURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 22 septembre 2025, après avoir entendu Maître Agathe PESTEL DEBORD et Maître Pierre DELANNAY, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2025 prorogé au 19 Décembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire et avant dire droit, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe

signé par Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé le 2 juin 2009, la société « KC11 SNC » a donné à bail commercial à la SA Tigron optique un local de 158 m², destiné à une activité d’optique, acoustique, pour une durée de douze ans au centre commercial [Localité 11] [Localité 13], [Adresse 12] à [Localité 13] (Bouches-du-Rhône), moyennant un loyer minimum garanti de 77 520,95 euros HT / HC. Le procès-verbal de mise à disposition et d’état des lieux avait été signé le 16 février 2009.

Des échanges ont eu lieu entre le bailleur et le preneur lors des fermetures ordonnées par le gouvernement lors de l’épisode du virus covid en 2020.

Le 10 décembre 2020, la SNC KC11 a fait signifier un congé avec offre de renouvellement à la SAS Tigron optique pour le 30 juin 2021, avec offre de renouvellement du bail avec un nouveau loyer annuel, à compter du 01 juillet 2021 d’un montant de 110 600 euros HT /HC, outre un loyer variable de 3 % du chiffre d’affaires.

Par courrier recommandé daté du 21 juin 2021, la SAS Tigron optique acceptait « le principe du renouvellement du bail à l’exception des modalités de loyer fixées dans le congé avec l’offre de renouvellement » et demandait que le montant du loyer renouvelé soit fixé au montant du dernier du bail arrivant à expiration le 30 juin 2021, soit la somme annuelle de 87 326,52 euros hors taxes hors charges.

Le 30 mai 2022, la SNC Carmila [Localité 13] a fait signifier à la SA Tigron optique un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur un principal de 80 671,14 euros, outre 394,63 euros d’acte.

Par courriel daté du 30 juin 2022, le conseil de la société Tigron optique offrait en séquestre la somme de 70 506,92 euros en indiquant que le paiement de la somme de 10 558,85 euros était intervenu postérieurement au commandement, sans que ce séquestre vaille acceptation.

Dans une lettre officielle du 4 décembre 2023 au conseil de la société CARMILA [Localité 13], l’avocat de la société Tigron optique confirmait le virement de la somme de 70 506,92 euros « tout en contestant l’exigibilité de cette somme et son caractère dû. »

Par acte délivré le 29 juin 2022, la SAS Tigron optique a fait assigner en opposition à commandement de payer la SNC Carmilla Vitrolles devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins suivantes :

— A TITRE PRINCIPAL

— constater que le bail a été renouvelé au 1er juillet 2021,

— constater que le commandement de payer vise des loyers antérieurs au renouvellement,

— annuler dans ces conditions le commandement de payer du 30 mai 2022,

— dire et juger en tout état de cause que la résolution du bail commercial du 02 juin 2009 ne peut être acquise en vertu du commandement du 30 mai 2022,

— constater que le bailleur est de mauvaise foi dans la délivrance du commandement,

— annuler dans ces conditions le commandement de payer du 30 mai 2022,

— dire et juger en tout état de cause que la résolution du bail commercial du 02 juin 2009 ne peut être acquise en vertu du commandement du 30 mai 2022,

— dire et juger non écrite dans son intégralité la clause d’indexation figurant dans le bail commercial du 2 juin 2009 dont la société TIGRON optique est titulaire,

— condamner le bailleur à payer à TIGRON OPTIQUE une somme de 41.042,33 euros au titre de trop-perçu de loyers indexés ;

— dire et juger dans ces conditions que le commandement de payer du 30 mai 2021 n’était pas causé,

— constater que le bailleur est de mauvaise foi dans la délivrance du commandement,

— annuler dans ces conditions le commandement de payer du 30 mai 2022,

— dire et juger en tout état de cause que la résolution du bail commercial du 02 juin 2009 ne peut être acquise en vertu du commandement du 30 mai 2022,

— dire et juger que les locaux de la société TIGRON OPTIQUE dans le centre commercial [Adresse 7] [Localité 13] ont fait l’objet d’une fermeture administrative pour les périodes où le loyer visé dans le commandement ;

— dire et juger que la société KC11 n’a pas pu remplir son obligation de délivrance des locaux pendant les périodes de fermeture administrative susvisées, compte tenu de la spéciéité du centre ;

— dire et juger que la société TIGRON OPTIQUE n’était pas en mesure de recevoir du public conformément aux prévisions du bail pendant les périodes de fermeture administrative susvisées, compte tenu de la spécificité du centre ;

— dire et juger que la société TIGRON OPTIQUE, dès lors qu’elle ne fournit plus la contrepartie de l’obligation de payer, n’est pas fondée à réclamer le paiement des loyers au titre des loyers visés dans le commandement ;

— dire et juger que la fermeture administrative des locaux, dans le cadre du centre commercial, pendant les périodes de fermeture administrative susvisées est assimilable à une perte temporaire de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil,

— dire et juger en conséquence que la société TIGRON OPTIQUE a droit à une remise de loyer égale au montant dû pendant la période de fermeture administrative ;

— annuler dans ces conditions le commandement de payer du 30 mai 2022,

— dire et juger en tout état de cause que la résolution du bail commercial du 02 juin 2009 ne peut être acquise en vertu du commandement du 30 mai 2021,

A TITRE SUBSIDIAIRE

dire et juger que la société KC11 a tenté d’obtenir de la part de TIGRON OPTIQUE un avantage ne correspondant à aucune contrepartie ou manifestement disproportionné au regard de la valeur de la contrepartie consentie ;

dire et juger que la société KC11 a tenté de soumettre la société TIGRON OPTIQUE à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties ;

condamner en conséquence la société KC11 à payer à la société TIGRON OPTIQUE une somme de 81.065,77 euros

ordonner la compensation avec les loyers sollicités ;

accorder les plus larges délais à la société TIGRON OPTIQUE pour s’acquitter des loyers et suspendre en conséquence la clause résolutoire ;

constater ainsi, du fait de la compensation et de la suspension de la clause résolutoire, l’apurement du commandement.

En tout état de cause :

condamner la société KC11aux entiers dépens de l’instance,

condamner la société KC11à payer une somme de 5.000 euros à la société TIGRON

OPTIQUE TERRITOIRE en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 juin 2024, qui seront visées, demandant le rejet de toute demande relative à la résolution ou à la résiliation, la SAS Tigron optique confirme ses prétentions et ajoute :

constater que la somme de 70.506,92 euros correspondant aux périodes de fermeture a été payée ;

dire et juger que ce paiement est indu

condamner la société CARMILLA [Localité 13] à lui payer une somme de 70.506,92 euros,

ordonner le cas échéant la compensation, à due-concurrence, avec les autres loyers sollicités,

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE

— fixer à 86.150 euros HT et hors charges par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 1 juillet 2021 dont elle bénéficie sur les locaux situés Centre commercial [Adresse 8] [Localité 3] [Adresse 14].

A titre subsidiaire :

désigner tel expert avec pour mission de déterminer la valeur locative au 1 er juillet 2021.

Elle porte enfin sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 8 000 euros.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer, la SNC Carmila [Localité 13] conclut ainsi :

débouter la société TIGRON OPTIQUE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Par conséquent,

— juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire est valide,

— débouter la société TIGRON OPTIQUE de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Débouter la société TIGRON OPTIQUE de sa demande tendant à voir déclarée non écrite la clause d’indexation figurant au bail commercial et par conséquent, débouter la société TIGRON OPTIQUE de sa demande de condamnation au paiement d’une somme de 30.182,52 euros HT soit 36.220,22 euros TTC

— juger qu’elle n’a pas agi de mauvaise foi en délivrant le commandement de payer, ni manqué à son obligation de délivrance,

— juger que la société TIGRON OPTIQUE ne peut opposer la perte de la chose louée,

— Par conséquent, débouter la société TIGRON OPTIQUE de toutes ses demandes au titre de l’obligation de délivrance et de la perte de la chose louée,

— juger que les dispositions de l’article L.442-1 du code de commerce ne sont pas applicables au bail commercial,

— débouter la société TIGRON OPTIQUE de ses demandes au titre de l’article L.442-1 du code de commerce,

— débouter la société TIGRON OPTIQUE de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

A TITRE RECONVENTIONNEL

— fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1 er juillet 2021 à la somme de 110.600 euros HT et hors charges par an en principal à compter du 1er juillet 2021,

— A titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira au tribunal ayant pour mission d’estimer et étudier la valeur locative à la date du renouvellement du bail du 1 er juillet 2021,

— en cas de désignation d’un expert, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 110.600 euros HT et hors charges l’an depuis le 1 er juillet 2021.

— en cas de désignation d’un expert, juger que les honoraires d’expertise seront à frais partagés,

— débouter la société TIGRON OPTIQUE de sa demande de fixation à 86.150 euros HT et hors charges par an le loyer du bail renouvelé à effet du 1 er juillet 2021,

— juger que les abattements pour loyer binaire et charges exorbitantes retenus par la société TIGRON OPTIQUE pour retenir la valeur locative ne peuvent être appliqués,

— condamner la société TIGRON OPTIQUE à lui verser la différence de loyer depuis cette date.

— condamner la société TIGRON OPTIQUE à lui payer la somme de 93.833,35 euros au titre de loyers, charges, accessoires, taxes impayés au 10 mars 2023, outre les intérêts de retard au taux légal majoré de cinq points conformément à l’article 29 du bail, à compter du 30 mai 2022, date du commandement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus

d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société TIGRON OPTIQUE à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société TIGRON OPTIQUE aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de la signification de la décision à intervenir et de ses suites.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 juin 2025.

MOTIFS

Le demandeur à l’instance a écrit plus de quatre pages de dispositif à l’issue de ses conclusions.

Les « constater » et « dire et juger » ne constituant pas de prétentions au sens du code civil n’ont pas à être repris dans le présent jugement.

S’agissant du commandement de payer :

Le commerce de la société TIGRON OPTIQUE se trouve dans un centre commercial, dont il dépend entièrement.

Le relevé de compte du bail liant les parties joint au commandement de payer signifié le 30 mai 2022 montre qu’au 13 juin 2020, le compte n’était débiteur que de 7 euros au profit du bailleur. L’échéance de juillet 2020 de 10 087,44 euros n’a pas pu être honorée, contrairement à l’échéance d’août 2020.

Les appels de fonds pour les loyers, provisions pour charges et travaux, pour les mois du premier confinement imposé par le gouvernement, à savoir les échéances d’avril à juin 2020, datent du mois de septembre 2020. Il sera rappelé qu’un mois et demi de confinement a également été imposé du 30 octobre au 14 décembre 2020. Au 20 juin 2021, le solde en faveur du bailleur s’élevait à la somme de 70470,12 euros. Ainsi, c’est en connaissance de cette dette que le bailleur a proposé le renouvellement du bail, ce qui a été accepté par la société TIGRON OPTIQUE.

Le bail s’est donc renouvelé au 01 juillet 2021 avec une difficulté quant au montant du nouveau loyer.

L’article L145-39 du code de commerce dispose qu’ « en outre, et par dérogation à l’article L145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. » L’article L112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier ajoute qu'« est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. »

Le bail de 2009 mentionne l’indexation suivante : « Indice INSEE 0 de la formule d’indexation du loyer : Indice ILC du 3ème trimestre 2008 (102.46) Date de la première indexation : le 01 janvier 2010. » Sur la base de cette indexation, reprenant les éléments du bailleur, le locataire fait valoir qu’il a été appliqué le dernier indice publié au 01/01/2015, soit le troisième trimestre 2014 comme indice de révision, avec comme indice de comparaison le deuxième trimestre 2013, de sorte que lors de l’indexation, il y avait cinq trimestres d’écart, soit un délai supérieur à la durée s’écoulant entre chaque révision.

La société CARMILA [Localité 13] conteste cette application.

En l’absence de preuve d’une distorsion née de cet indice, la demande tendant à juger non écrite la clause sera rejetée. Il n’y a donc lieu à remboursement au preneur d’une somme de 30.182,52 euros hors taxes née de l’indexation.

La société TIGRON OPTIQUE soutient, en outre, qu’elle ne peut être tenue aux loyers durant les périodes de confinement ayant entraîné la fermeture du centre commercial. La société CARMILA [Localité 13] fait plaider qu’ils sont au contraire dus.

Se fondant sur l’exception d’inexécution, elle ne peut établir que cette fermeture, liée à une décision du pouvoir exécutif et non à la volonté du bailleur entrainerait le non-paiement des loyers, de sorte que ce moyen sera écarté. De même que celui sur la perte de la chose louée. La Cour de Cassation, dans de nombreux arrêts assurant une position définitive pour droit, a jugé que ce fondement ne pouvait être suivi et que les loyers restaient dus.

L’article L442-1 du code de commerce dispose qu'« engage la responsabilité de son auteur et l’oblige à réparer le préjudice causé le fait, dans le cadre de la négociation commerciale, de la conclusion ou de l’exécution d’un contrat, par toute personne exerçant des activités de production, de distribution ou de services :

1° D’obtenir ou de tenter d’obtenir de l’autre partie un avantage ne correspondant à aucune contrepartie ou manifestement disproportionné au regard de la valeur de la contrepartie consentie ;

2° De soumettre ou de tenter de soumettre l’autre partie à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties ».

S’agissant de l’application du bail commercial et suite à la position adoptée par la Cour de Cassation, il ne peut être considéré que le bailleur aurait obtenu ou tenté d’obtenir un avantage « manifestement disproportionné ou de créer un « déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties » nonobstant les éventuels avantages qu’auraient obtenu d’autres commerces, même s’il est toujours regrettable que l’ancienneté des relations contractuelles, depuis l’origine du centre commercial, ne soit pas prise en compte face à des difficultés importantes ponctuelles et extérieures à la volonté du commerçant.

La position retenue désormais en justice procède d’un choix nécessaire entre deux options, en l’absence de tout positionnement législatif sur cette question importante de la prise en charge des loyers commerciaux pendant les confinements. En l’absence de toute dissidence, les demandes au titre du commandement de payer, de l’indexation et des loyers et accessoires dus lors du confinement seront rejetées. Aucune demande au titre de la clause résolutoire n’a été formulée par le bailleur.

Le bailleur sollicite la condamnation du preneur à payer la somme de « 93.833,35 euros au titre de loyers, charges, accessoires, taxes impayés au 10 mars 2023, outre les intérêts de retard au taux légal majoré de cinq points conformément à l’article 29 du bail, à compter du 30 mai 2022, date du commandement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus. » Le preneur demande des délais.

A ce jour, le total exact étant ignoré du tribunal et considérant la période de discussions qui s’ouvre durant la négociation du nouveau loyer, il sera sursis à statuer sur la demande de condamnation comme sur les autres prétentions non tranchées, étant rappelé l’ancienneté de la relation contractuelle.

S’agissant du loyer de renouvellement du bail au 01 juillet 2021 :

Chaque partie se prévaut d’un rapport privé à l’appui du loyer qu’il souhaite voir appliquer.

Au vu de la différence significative entre les demandes, il sera ordonné une expertise judiciaire aux frais avancés de la société CARMILA [Localité 13]. Dans l’attente, le loyer initial et ses accessoires continueront à s’appliquer.

Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que le bail liant les parties a été renouvelé au 01 juillet 2021 ;

Rappelle que le bailleur ne sollicite pas l’application de la clause résolutoire ;

Rejette la demande tendant à faire juger non écrite la clause d’indexation et de remboursement de la somme de 30.182,52 euros ;

Déboute la société TIGRON OPTIQUE de ses demandes au titre du commandement de payer, des indexations et des loyers durant les périodes de confinements ;

Avant dire droit, Ordonne une mesure d’expertise sur le prix du loyer du bail renouvelé ;

Commet en qualité d’expert :

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 10]

avec mission de :

— déterminer la valeur locative de marché, telle qu’elle résulte des éléments visés par les articles L.145-33, R.145-2 à R.145-8 du code de commerce, en recherchant les références de comparaison les plus utiles dans le centre commercial en cause et éventuellement l’environnement proche, pour proposer un loyer renouvelé à la date du 01 juillet 2021 ;

Disons que sous le contrôle du juge chargé du contrôle des expertises qui pourra, en cas d’empêchement, être remplacée par simple ordonnance sur requête, l’expert :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera production aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission, les parties étant tenues de produire tous documents qu’il jugera utile à cette fin ;

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une spécialité distincte de la sienne que des informations orales ou écrites de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Dit que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

Dit que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de dix mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

Dit que la société CARMILA Vitrolles devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3 000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du code de procédure civile ;

Dit qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

Fixe le montant du loyer dû pendant la durée de la présente instance au montant du loyer actuel en vigueur ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 14 décembre 2026 ;

Dit qu’il sera sursis à statuer sur les autres prétentions des parties dans l’attente ;

Réserve les dépens et les demandes sur l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT