MINUTE N°25/02348

DOSSIER N° RG 25/00491 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7XE

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 JUIN 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LOGIREP

POLYLOGIS SERVICE CLIENT

BP 10744

77017 MELUN CEDEX

représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [W] [D] [B]

1 rue de la République

76960 NOTRE-DAME-DE-BONDEVILLE

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 24 Avril 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 juin 2017, la SA d’HLM LOGIREP a donné à bail à Mme [W] [D] [B], un logement situé 1 rue de la république Appt 122 à NOTRE DAME DE BONDEVILLE (76960) pour un loyer mensuel de 384,42 euros, et 106,31 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, la SA d’HLM LOGIREP a fait signifier à Mme [W] [D] [B] un commandement de payer dans le délai de six semaines, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 774,95 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 1er février 2024 reçue le 5 février 2024, la SA d’HLM LOGIREP a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2024, la SA d’HLM LOGIREP a fait assigner Mme [W] [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion sans délai de Mme [W] [D] [B] ainsi que tous les occupants de son chef du logement et de ses biens avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Mme [W] [D] [B] , au paiement des sommes suivantes:1255,38 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de commandement de payer outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 18 novembre 2024 à la préfecture de la Seine-Maritime.

A l’audience du 24 avril 2025, la SA d’HLM LOGIREP, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa demande en paiement à la somme de 1366,70 euros arrêtée au 18 mai 2025. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

Mme [W] [D] [B], régulièrement assignée à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réceptionné avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Maritime le 18 novembre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM LOGIREP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 juin 2017, du commandement de payer délivré le 30 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 mai 2025 que la SA d’HLM LOGIREP rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire la somme de 72,33 euros imputée pour des frais non justifiés (O,80 euros, 35,42 et 36,11 euros)

En outre il sera également déduit du solde à reporter au 18 avril 2024 d’un montant de 1007,17 euros la somme de 82,29 euros correspondant à des frais non justifiés (0,80 eurosX 5 et 78,29 euros)

Il convient par conséquent de condamner Mme [W] [D] [B] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 1367,50 euros actualisée au 18 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à du commandement de payer du 30 janvier 2024 sur la somme de 774,95 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié l’article 24 de la loi précitée et prévoit désormais que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le contrat a été conclu le 7 juin 2017, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 et qu’il contient une clause résolutoire faisant référence au délai de deux mois à compter du commandement de payer pour régulariser les impayés de loyers et de charges.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

En l’espèce, selon acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, la SA d’HLM LOGIREP a fait commandement à Mme [W] [D] [B] d’avoir à payer la somme en principal de 774,95 €

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 31 mars 2024, ainsi que l’expulsion de Mme [W] [D] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le loyer résiduel est de 107,13 euros (déduction faites de l’APL) Il ressort du décompte actualisé que Mme [W] [D] [B] a repris le versement de son loyer courant et qu’elle a réglé une partie de sa dette locative puisqu’elle a effectué en avril 2025 et en février 2025 un versement de 200 euros.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [W] [D] [B] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Ces délais ne pourront en revanche être suspensifs dès lors que le juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [W] [D] [B]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 mars 2024, Mme [W] [D] [B] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 31 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [W] [D] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de condamner Mme [W] [D] [B] au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 juin 2017 entre la SA d’HLM LOGIREP d’une part et Mme [W] [D] [B] d’autre part concernant le logement situé 1 rue de la république Appt 122 à NOTRE DAME DE BONDEVILLE ,sont réunies à la date du 31 mars 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [W] [D] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [W] [D] [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ,

CONDAMNE Mme [W] [D] [B] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 1367,50 euros arrêtée au 18 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 janvier 2024 sur la somme de 774,95 euros et du présent jugement sur le surplus.

AUTORISE Mme [W] [D] [B] à s’acquitter de la dette en 28 fois, en procédant à 27 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE Mme [W] [D] [B] à verser à la SA d’HLM LOGIREP l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

CONDAMNE Mme [W] [D] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer , de l’assignation et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE