DOSSIER N° RG 25/00701 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NBZW

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76000 ROUEN

Représentant : Mme [M] (Responsable contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Mme [Q] [R] née [B]

102 avenue de la Grand Mare

76000 ROUEN

non comparant

M. [X] [R]

102 avenue de la Grand Mare

76000 ROUEN

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 13 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2021 avec prise d’effet au 7 juillet 2021, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Madame [Q] [B] un appartement situé 102 avenue de la Grande Mare – Bâtiment Châtelet 6 – Immeuble B – Étage 1 – Appartement 13 à ROUEN (76000), pour un loyer mensuel de 448,21 euros, 280,87 euros de provisions sur charges outre 3 euros de divers.

Le 10 mai 2022, il a été reçu par l’OPH ROUEN HABITAT l’acte de mariage de Madame [Q] [B] avec Monsieur [X] [R], célébré le 10 octobre 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a signifié à Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.548,78 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement, dans un délai d’un mois.

Par lettre du 15 janvier 2025 reçue le 21 janvier 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a fait assigner Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonner l’expulsion de Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.050,32 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel revalorisé et des charges locatives également revalorisées et accessoires, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la Préfecture  ;

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 3 avril 2025.

À l’audience du 13 novembre 2025, l’OPH ROUEN HABITAT, dûment représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2.627,82 euros.

L’OPH ROUEN HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 janvier 2025.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’OPH ROUEN HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par Monsieur [X] [R] et à la suspension de la la clause résolutoire. Il fait valoir que s’il y a eu une reprise du paiement du loyer courant depuis janvier 2025 à hauteur d’environ 500-600 euros, depuis deux mois, les locataires n’ont payé que la somme de 400 euros. Il précise que les APL sont suspendus depuis septembre 2025.

Monsieur [X] [R], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette.

Il indique cependant qu’il ne vivait pas dans des conditions décentes en raison de la survenance de fuites d’eau occasionnant des moisissures dans son logement depuis 2022 et que l’OPH ROUEN HABITAT n’y a remédié qu’en 2024. Il explique la survenance de la dette en raison de la colère née de cette situation.

Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il précise ne pas travailler mais être en formation et que sa femme ne travaille pas non plus en raison de ses conditions de santé. Ils ont 4 enfants à charge qui sont malades.

Madame [Q] [R] née [B], régulièrement citée à tiers présent à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence d’un défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Q] [R] née [B], citée à tiers présent à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur l’opposabilité du contrat de bail à Monsieur [X] [R]

En vertu de l’article 1751 du code civil, le bail est réputé bénéficier à l’un et l’autre des époux ou partenaires d’un pacte civil de solidarité qui en font la demande, dès lors qu’il porte sur le local servant effectivement à leur habitation, même s’il n’a été consenti qu’à l’un d’entre eux, ou même si le bail est antérieur à leur mariage ou leur PACS.

Les époux et les partenaires sont donc, dans ces conditions, co-titulaires du bail.

En application de l’article 9- de la loi du 6 juillet 1989, « nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ».

En l’espèce, Monsieur [X] [R] et Madame [Q] [B] se sont mariés le 10 octobre 2020, soit antérieurement au contrat de bail signé le 6 juillet 2021.

Bien que seule Madame [Q] [B] ait signé le contrat de bail et que le mariage a été notifié au bailleur postérieurement à la signature du contrat de bail, il y a lieu de considérer, en application de ces articles, qu’il est également opposable à Monsieur [R] qui doit être considéré comme co-titulaire de ce bail.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH ROUEN HABITAT le 21 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 17 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 mars 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 juillet 2021 à compter du 18 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’OPH ROUEN HABITAT produit le bail en date du 6 juillet 2021 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 10 novembre 2025, faisant état d’une dette locative de 2.886 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 258,18 euros.

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 2.627,82 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 novembre 2025, mois d’octobre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 janvier 2025 sur la somme de 1.548,78 euros, de l’assignation du 2 avril 2025 sur la somme de 2.050,32 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Il ressort des éléments communiqués que Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] ont effectué des efforts importants depuis le mois de janvier 2025 pour, à la fois, payer leur loyer courant mais également apurer la dette locative qui s’était créee. Ainsi, ils ont pu payer entre janvier 2025 et août 2025 leur loyer courant et rajouter, chaque mois, une petite somme pour apurer la dette.

Si en septembre 2025, ils ont uniquement versé 320 euros et en octobre 2025, la somme de 400 euros (soit un montant inférieur au loyer résiduel avec les APL), il y a lieu de tenir compte des efforts tenus sur environ 9 mois et du fait que des paiements ont tout de même été effectués ces deux derniers mois, avant l’audience.

De plus, si les APL sont suspendus depuis septembre 2025, il faut également tenir compte de leur reprise à compter de la mise en place d’un échéancier, permettant ainsi aux locataires d’apurer leur dette plus rapidement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Toutefois, la proposition faite par Monsieur [X] [R] à l’audience de 50 euros par mois ne peut lui permettre d’apurer la dette dans les délais légaux, de telle sorte qu’il convient de dire que les mensualités seront de 70 euros.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

De même, Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] seront condamnés à payer à la l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux. Ils seront également tenus solidairement de l’indemnité d’occupation en raison du contrat de mariage les liant.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il convient également de condamner in solidum Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 juillet 2021 entre l’OPH ROUEN HABITAT d’une part, et Madame [Q] [R] née [B] d’autre part et opposable également à Monsieur [X] [R], concernant les locaux situés 102 avenue de la Grande Mare – Bâtiment Châtelet 6 – Immeuble B – Etage 1 – Appartement 13 à ROUEN (76000), sont réunies à la date du 18 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 2.627,82 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 sur la somme de 1.548,78 euros, de l’assignation du 2 avril 2025 sur la somme de 2.050,32 euros et du présent jugement sur le surplus ;

ACCORDE un délai à Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 70 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

— l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE solidairement Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [R] née [B] et Monsieur [X] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 janvier 2025, le coût de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE