DOSSIER N° RG 25/00983 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NERF

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

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DEMANDERESSE :

SA SEINE HABITAT

20 rue François Mitterrand

BP 204

76141 LE PETIT QUEVILLY CEDEX

Représentée par Maître Dominique GAUTIER, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [N] [I]

11 rue Lucien Vallee

Imm. Paul Valery – Appt n°4

76140 LE PETIT QUEVILLY

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Décembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 novembre 2021, la SA SEINE HABITAT a donné à bail à Madame [N] [I] un appartement situé 11 rue Lucien Vallee -Appartement n°4 – Immeuble Paul Valery à LE PETIT QUEVILLY (76140), pour un loyer mensuel de 360,92 euros, outre des provisions sur charges.

Se plaignant que la locataire ne jouissait pas du logement de manière paisible, par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, la SA SEINE HABITAT a fait assigner Madame [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner, faute de départ volontaire incluant la restitution des clés, l’expulsion de Madame [N] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et périls des parties expulsées ;

— condamner Madame [N] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ou, à défaut, le réduire dans les proportions qu’il plaira à la juridiction de céans ;

— condamner Madame [N] [I] au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [N] [I] au paiement des dépens comprenant les frais de signification de l’assignation et de la notification à la Préfecture :

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 20 mai 2025.

À l’audience du 5 décembre 2025, la SA SEINE HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation.

La SA SEINE HABITAT soutient que la locataire cause des nuisances à ses voisins justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil. Elle explique notamment que les voisins se sont plaints de bruits incessants, de cris d’enfants et de bagarres notamment en octobre 2023 et qu’une pétition a été signée. Elle indique également que les places de parking sont prises par des gens qui viennent chez Madame [I].

Elle mentionne que la police a dû intervenir deux fois car une vitre avait été brisée dans le hall de l’immeuble. Elle précise que plusieurs mises en demeure ont été adressées à Madame [N] [I], ainsi que trois rendez vous de conciliation se sont tenus, en vain et que les nuisances demeurent.

Madame [N] [I], comparante en personne, reconnaît que son comportement ainsi que celui de ses invités, qu’elle ne gère pas bien, peut entraîner des nuisances. Elle conteste toutefois que des places de parking ont été prises par ses connaissances.

Elle mentionne qu’elle souhaite de toute façon quitter le logement devant partir aux Antilles avant le mois de février 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il réulte des articles 1728 du code civil et 7b) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste à user paisiblement des locaux loués.

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage, principe repris par l’article 1240 du code civil.

Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu, et il appartient à la partie qui s’en prévaut de rapporter la preuve d’un trouble, qui, par son caractère excessif (lié notamment à son intensité, sa durée ou sa répétition), excède les inconvénients ordinaires.

En l’espèce, il ressort des éléménts versés à la procédure, et qui ne sont pas contestés par Madame [N] [I], que, de manière continue depuis 2023, et ce, malgré les mises en demeure adressées, cette dernière cause des nuisances sonores à ses voisins et qu’un climat d’insécurité règne pour les autres locataires de la résidence. Ainsi, il est produit plusieurs témoignages de voisins indiquant subir des bagarres à répétition en raison de la présence d’un homme au domicile de Madame, et que notamment « ça tape dans les murs, ça se bagarre dans les escaliers, ça s’insulte par les fenêtres », mais également qu’il est subi « les hurlements de ses enfants, les sauts qui font résonner le plafond » et qu’il y a des « jets de nourriture par le balcon », consistant notamment en du « pain et du fromage ». Il est précisé, en septembre 2025, que «de son appartement, des hommes rentrent, sortent, boivent, claquent les portes, fument des substances illicites au vu de l’odeur de la cage d’escalier » et que « les disputes violentes éclatent régulièrement, en particulier la nuit, [privant] de sommeil et créant un climat d’insécurité permanent ».

Des dégradations sont également à déplorer, puisqu’il apparaît qu’un ami de Madame [I] a, à deux reprises, brisé la vitre du hall de l’immeuble, nécessitant d’ailleurs l’intervention des forces de l’ordre. L’ensemble de ces faits a conduit 19 voisins à déposer une pétition à l’encontre de leur voisine le 22 avril 2025, concluant que l’ensemble de son comportement et de ses invités « compromet [leur] sécurité, tranquillité et salubrité ».

Seules les doléances concernant la place de parking d’un voisin, qui aurait été occupée par un ami de Madame [I], ne sont pas prouvées.

En tout état de cause, au vu de l’ensemble de ces événements, Madame [N] [I], qui est également responsable des personnes qu’elle accueille à son domicile, cause un trouble anormal à son voisinage. Celui-ci, compte tenu de sa durée et de son intensité, justifie de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Par conséquent, la résiliation judiciaire du bail conclu le 19 novembre 2021 entre Madame [N] [I] et la SA SEINE HABITAT est prononcée à compter du présent jugement.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties et de la volonté de Madame [I] de ne pas rester dans les lieux, il y a lieu d’ordonner la suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié, Madame [N] [I] sera sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [I] à son paiement, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [I] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Madame [N] [I] à payer à la SA SEINE HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 19 novembre 2021 entre la SA SEINE HABITAT d’une part, et Madame [N] [I] d’autre part, concernant les locaux situés 11 rue Lucien Vallee -Appartement n°4 – Immeuble Paul Valery à LE PETIT QUEVILLY (76140), au jour du prononcé du jugement, le 6 février 2026 :

DIT que Madame [N] [I] est occupant sans droit ni titre :

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, sans délai à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [I] à compter du 6 février 2026, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [N] [I] à payer à la SA SEINE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 février 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Madame [N] [I] à payer à la SA SEINE HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [I] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE