TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

SAINT-BRIEUC

LE 25 NOVEMBRE 2025

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 25 Novembre 2025

N° RG 22/02529 – N° Portalis DBXM-W-B7G-FDJK

MV

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente.

Madame VUILLAUME, Vice-Présidente

Madame VOLTE, Magistrate honoraire juridictionnelle

GREFFIER. : Madame DUJARDIN

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Septembre 2025 devant Madame VOLTE, Magistrate honoraire juridictionnelle qui en a rendu compte dans son délibéré et qui agissait en qualité de juge rapporteur

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le vingt cinq Novembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe

date indiquée à l’issue des débats

ENTRE :

La S.A.S. AGRI IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège- Représentant : Maître Antoine MAUPETIT de la SARL CHROME AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

ET :

Monsieur [W] [I] né le 29 Août 1970 à LOUDÉAC, demeurant [Adresse 12] – Représentant : Maître Cédric MASSON de la SELARL ADVO, avocats au barreau de VANNES, avocats plaidant

Le G.A.E.C. LAIT JERSIAISES BIO, dont le siège social est sis [Adresse 12] – Représentant : Maître Cédric MASSON de la SELARL ADVO, avocats au barreau de VANNES, avocats plaidant

Madame [M] [H] épouse [I] née le 11 Août 1972 à SAINT MAURICE (94410), demeurant [Adresse 12] – Représentant : Maître Cédric MASSON de la SELARL ADVO, avocats au barreau de VANNES, avocats plaidant

FAITS ET PROCEDURE :

Aux termes d’un mandat de recherche d’un bien, sans exclusivité, portant le numéro 19130, régularisé le 7 janvier 2021, M. [W] [I] a chargé la société AGRI IMMO, dont le responsable est M. [P] [C], de rechercher, en vue de l’acquérir, un bien répondant aux caractéristiques suivantes : " Foncier, bâtiments agricoles avec assise foncière et maison secteur [Localité 9] ", pour un budget maximum de 650.000,00 euros, honoraires d’agence inclus.

Ce mandat stipulait une rémunération du mandataire, à la charge de l’acquéreur, à hauteur de 6% (TVA incluse) du prix net vendeur, qui " sera exigible après achat effectivement conclu et sera payable à la signature de l’acte ou du protocole d’accord de cession de parts sociales, levée faite de toutes conditions suspensives.”

La société AGRI IMMO a présenté à M. [I] une « fiche d’estimation d’exploitation agricole à vendre » répondant à l’ensemble des critères de recherche, à savoir :

— nom de la structure : EARL SEN [Adresse 5], [Adresse 3]

— noms et prénoms des propriétaires :

[N] et [L] [E] (bâtiments agricoles maison d’habitation)

[X] et [A] [T] (foncier)

— description du bien :

Exploitation agricole laitière sur 58 ha SAU valorisée de la manière suivante :

— Environ 58 hectares de foncier agricole pour une valeur de 265 000 euros net vendeur

— Des bâtiments agricoles avec assise foncière pour une valeur de 125 000 euros net vendeur

— Une maison d’habitation rénovée de type longère d’environ 210 m² pour une valeur de 160 000 euros net vendeur

Prix net vendeur : 550 000 euros

Prix avec honoraires 6 % TTC inclus à la charge de l’acquéreur : 583 000 euros HAI.

Le 18 janvier 2021, une offre d’achat simple portant sur un bien d’ "environ 58 ha” de foncier agricole situé à [Adresse 6] a été régularisée par l’intermédiaire de la société AGRI IMMO, représentée par M. [D] [C], agent commercial, entre M. [W] [I], acquéreur, et M. et Mme [T], vendeurs, au prix de total de 280.900,00 euros honoraires d’agence inclus (265 000 euros net vendeur) sous diverses conditions suspensives, notamment d’obtention d’un financement.

Cette offre stipulait une rémunération de la société AGRI IMMO, en sa qualité d’intermédiaire, de 15.900,00 euros TTC « soit 6% du montant HAI ».

Il était stipulé en page 3 de l’offre, à la rubrique « ACCEPTATION DU VENDEUR », que « Le vendeur reconnaît que son acceptation formalise dans un acte unique l’accord des parties sur le bien et sur le prix conformément aux exigences du code civil et de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 » et « Sous conditions de la signature d’un compromis de vente avant le 28/02/2021 ».

Le 26 janvier 2021, la BPO a attesté avoir consenti, d’une part, un accord de prêt à M. [I] [W] et Mme [I] [M] à hauteur de 265 000 euros (pour l’acquisition de 58 ha de foncier agricole) et de 150 000 euros (pour l’acquisition d’une maison d’habitation), et d’autre part, un accord de prêt à l’EARL [I] à hauteur de 120 000 euros pour l’acquisition de bâtiments agricoles.

Le 2 février 2021, une seconde offre d’achat simple, portant sur une " exploitation agricole laitière sur 58 ha SAU + maison " située à [Adresse 6] , comprenant « des bâtiments agricoles avec assise foncière pour une valeur de 120 000 euros net vendeur et une maison d’habitation rénovée de type longère d’environ 210 m² pour une valeur de 150 000 euros net vendeur », a été faite par M. [W] [I] et Mme [M] [I], par l’intermédiaire de la société AGRI IMMO, représentée par M. [D] [C], agent commercial, pour un montant total de 284.200,00 euros honoraires d’agence inclus (270 000 euros net vendeur).

Cette offre stipulait une rémunération de la société AGRI IMMO, en sa qualité d’intermédiaire, de 14.200,00 euros TTC « soit 5,26% du montant HAI ». Elle a été signée par les acheteurs M. [W] [I] et Mme [M] [I], sans acceptation des vendeurs.

Par jugement du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a converti la procédure en redressement judiciaire ouverte le 4 décembre 2020 à l’égard de l’EARL SEN CLEUZIOU et de M. et Mme [E], en liquidation judiciaire, et désigné la SELARL TCA en qualité de liquidateur judiciaire.

Par jugement du 2 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant sur un projet de plan de cession, a, notamment :

— déclaré recevables les offres de l’EARL [I], la SAS Eloi et l’EARL de la Tourelle ;

— exclu du périmètre de la cession de l’exploitation agricole de l’EARL SEN CLEUZIOU et des époux [E] les baux consentis par M. [U] [K] (58 ha 75 a 02 ca) ;

— ordonné la cession des actifs, propriété de l’EARL SEN CLEUZIOU et de M. et Mme [E] conformément à la proposition formulée par l’EARL [I], M. [W] [I] et Mme [M] [I], avec faculté de substitution, dans les termes de leur offre ;

— dit que figure dans le périmètre de la reprise :

— Le matériel d’exploitation et les véhicules inventoriés par Me [G], propriété de l’EARL SEN CLEUZIOU;

— La totalité des terres, propriété de M. et Mme [E] et de l’EARL SEN CLEUZIOU ainsi que les bâtiments y édifiés ;

— dit que les baux consentis par M. et Mme [T] seront repris aux conditions initiales par l’EARL [I], M. [W] [I] et Mme [M] [I] ;

— fixé le prix de cession à la somme de 315.000 euros se décomposant comme suit:

*Bâtiments : 155.000 euros

*Maison d’habitation : 95.000 euros

*Matériel d’exploitation (cheptel mort) : 9.996 euros

*Cheptel vif: 55.000 euros

*Stocks, avance en culture et actifs incorporels : 4 euros (…).

Aux termes d’un acte en date du 12 novembre 2021, au rapport de maître [V] [F], notaire à [Localité 10], il a été constaté la vente des bâtiments agricoles avec assise foncière (1 ha 9 a 34 ca) et de divers meubles (matériel, cheptel et stock) par l’EARL SEN [Adresse 5] au profit de l’EARL [I], au prix de 220 000 euros dont 155 000 euros provenant de fonds empruntés auprès de la société Banque Populaire Grand Ouest.

Aux termes d’un acte du même jour au rapport du même notaire, il a été constaté la vente de la maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 8] par les époux [E] au profit des époux [I], au prix de 95 000 euros provenant de fonds empruntés auprès de la société Banque Populaire Grand Ouest.

Le 9 novembre 2021, la société AGRI IMMO a établi à l’adresse du notaire les factures suivantes :

— Facture N°20211109-000024, d’un montant de 6.310,00 euros TTC, représentant les " honoraires liés à la vente [E]/[I] en vertu du mandat 19130 (bâtiments agricoles avec assise foncière) » ;

— Facture N°20211109-000025, d’un montant de 7.890,00 euros TTC représentant les " honoraires liés à la vente [E]/[I] en vertu du mandat 19130 ( maison d’habitation) ".

Par lettre recommandée du 16 mai 2022 avec avis de réception du 19 mai 2022, la société AGRI IMMO, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [W] [I] de payer, sous quinzaine, la somme de 14.200,00 euros TTC. au titre des factures d’honoraires.

Par courrier officiel du 1er juin 2022, le conseil de M. et Mme [I] a répondu au conseil de la société AGRI IMMO que ses demandes financières ne sauraient prospérer pour les divers motifs exposés dans son courrier.

*****

Le 6 juillet 2022, la société AGRI IMMO a saisi le greffe du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc d’une requête en injonction de payer. Par ordonnance du 4 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a fait droit à la requête et enjoint à M. [I] de payer à la SAS AGRI IMMO la somme de 14.200,00 euros. Cette ordonnance a été signifiée à M. [I] le 9 novembre 2022. Le 18 novembre 2022, M. [I] a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer.

Par acte du 22 février 2024, la société AGRI IMMO a assigné en intervention forcée le GAEC LAIT JERSIAISES BIO, venant aux droits de l’EARL [I], et Mme [M] [O], épouse [I], à la présente procédure. L’instance a fait l’objet d’une jonction au dossier de l’affaire principale le 15 avril 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe par voie électronique le 26 novembre 2024, la société AGRI IMMO demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104 et 1217 du code civil,

Vu les articles 1er et 6-I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,

Vu les articles 9, 73 et 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972,

Vu les articles L. 221-5 et L. 221-20 du code de la consommation,

Vu les articles 32-1, 331, 699, 700 et 789 du code de procédure civile,

Vu la Jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

Dire et juger la société AGRI IMMO recevable et bien fondée en son action ;

Confirmer l’ordonnance rendue le 4 octobre 2022 par le Tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC ;

Débouter M. et Mme [I] et le GAEC LAIT JERSIAISES BIO de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. et Mme [I] et le GAEC LAIT JERSIAISES BIO in solidum à payer à la société AGRI IMMO la somme de 14.200,00 euros TTC, augmentée du taux d’intérêt légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2022 ;

Condamner M. et Mme [I] et le GAEC LAIT JERSIAISES BIO in solidum à payer à la société AGRI IMMO la somme de 14.200,00 euros TTC ;

Condamner M. et Mme [I] et le GAEC LAIT JERSIAISES BIO in solidum à payer à la société AGRI IMMO la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700

du code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner M. et Mme [I] et le GAEC LAIT JERSIAISES BIO in solidum aux entiers dépens.

La société AGRI IMMO rappelle qu’elle est bien agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle 4401 2019 000 039 783 délivrée par la CCI [Localité 7] – [Localité 11], ainsi que cela est indiqué sur le mandat.

À l’appui de ses prétentions, elle expose qu’à la suite de la signature du mandat elle a exécuté différentes diligences afin d’estimer, puis de présenter un bien à M. [I], situé sur la commune de [Localité 8], répondant à l’ensemble de ses critères de recherche ; que, le 18 janvier 2021, une première offre d’achat, portant sur les 58 hectares de terres agricoles a été régularisée par son intermédiaire, dont M. [I] s’est finalement désisté ; qu’une seconde offre d’achat, portant sur les bâtiments agricoles et la maison d’habitation propriété de M. et Mme [E] et de l’EARL SEN [Adresse 5], a été régularisée par son intermédiaire ; que, sans son intervention, M. [I] n’aurait jamais eu connaissance de l’existence du bien et ne l’aurait jamais acquis, d’autant qu’à la suite du placement de l’EARL SEN [Adresse 5] en liquidation judiciaire, elle a présenté à M. [W] [I] le Cabinet d’avocats ANTELIA, pour élaborer et déposer une offre de reprise auprès du mandataire judiciaire chargé de la liquidation avec son étroite aide et en collaboration avec le Cabinet d’avocats ANTELIA.

Elle en infère que, contrairement à ce qu’affirme M. [I], elle n’a aucunement cessé toute intervention à la suite du placement de l’EARL SEN [Adresse 5] en liquidation judiciaire et que, bien au contraire, elle a accompagné M. [I] jusqu’au terme des formalités ayant abouti à la signature des actes devant notaire, conformément à ce que démontre les échanges de courriels entre la société AGRI IMMO, M. [I] et le cabinet d’avocats ANTELIA.

Elle fait valoir que M. [I], qui a laissé la société AGRI IMMO procéder à l’ensemble des diligences ci-dessus, a volontairement exécuté le contrat et donc confirmé celui-ci, de sorte qu’il est mal fondé à soutenir que le mandat serait entaché de nullité pour ne pas lui régler des montants facturés qui ne sont pas contestables, alors qu’elle a parfaitement exécuté ses obligations contractuelles.

Elle ajoute que, si l’offre d’achat sur les biens qui ont finalement été acquis par l’EARL [I] n’a fait l’objet d’aucune acceptation par les vendeurs et qu’aucun compromis de vente n’a été signé avant la date butoir du 31 mars 2021, c’est parce que les vendeurs étaient dans l’impossibilité de régulariser directement cette offre d’achat, en raison du placement de l’EARL SEN CLEUZIOU en redressement judiciaire, par jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 4 décembre 2020.

Par ailleurs, elle soutient que l’interprétation par le défendeur des articles 4 alinéa 1er et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 est erronée, au motif que les dispositions de l’article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, ne mentionnant pas les opérations de recherche d’un bien immobilier, les dispositions précitées n’ont pas vocation à s’appliquer à ce type de convention. Ainsi, « un mandat de recherche est l’opposé d’un mandat de vente ». Elle souligne que la jurisprudence citée par le défendeur ne concerne que le mandat de vente, et non de recherche. Elle en conclut que M. [I] n’est pas fondé à soutenir que le défaut de mention de M. [D] [C], agent commercial, dans le mandat de recherche entraîne la nullité de celui-ci.

Selon elle, M. [D] [C] n’est qu’un agent commercial, qui n’est pas soumis à l’obligation de détention de la carte professionnelle selon l’article 9 du décret n°72.678 du 20 juillet 1972, et a seulement à justifier d’une attestation de collaborateur immobilier intervenant pour le compte de la société AGRI IMMO, dont le représentant légal est M. [P] [C]. Elle prétend que les dispositions précitées ont bien été respectées en ce que le nom et la qualité de M. [D] [C] apparaissent bien dans l’offre d’achat, opération expressément mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970.

S’agissant du défaut allégué de respect de l’information relative au droit de rétractation au regard du code de la consommation, elle répond, qu’en signant le mandat, M. [I] a été informé de l’existence de son droit de rétractation, de son délai et des dispositions du code de la consommation applicables et a reconnu avoir reçu l’information précontractuelle ainsi qu’un formulaire de rétractation en vertu de la clause stipulée dans le mandat de recherche.

Elle conclut que, dès lors qu’il est établi qu’elle a réalisé des prestations pour le compte de M. [I] et avec son accord dans le cadre du mandat signé le 7 janvier 2021, il appartient à ce dernier d’établir que la société AGRI IMMO n’a pas réalisé ces prestations, ou l’aurait fait à titre gracieux, ce qu’il échoue à démontrer, de sorte qu’elle est bien fondée à se voir régler la somme de 14.200,00 euros.

Enfin, la société AGRI IMMO soutient que, le mandat de recherche n’étant pas entaché de nullité, elle est fondée à réclamer, en vertu des articles 6-I al. 9 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, l’application de la clause pénale qui y est stipulée expressément et mentionnée en caractères très apparents, aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire. Elle rappelle que l’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation. Elle invoque une jurisprudence constante selon laquelle, en présence d’une telle clause, lorsqu’un bien est présenté par un agent immobilier, puis ultérieurement acquis sans son intermédiaire, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent et sa rémunération est due.

Elle en infère que M. [I] doit être condamné à lui payer la somme de 14.200,00 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées et remises au greffe par voie électronique le 12 juin 2024, M. [W] [I], Mme [M] [I] née [O], et le GAEC LAIT JERSIAISES BIO demandent au tribunal de :

Vu, notamment, les dispositions des articles 32-1 et 122 et suivants du code de procédure civile, 1104 du code civil et les articles 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972,

Déclarer non fondées les demandes de AGRI IMMO,

Prononcer la nullité du mandat signé entre M. [W] [I] et la société AGRI IMMO, la privant ainsi de tout droit à rémunération,

A défaut, juger qu’il n’y a pas droit à rémunération de la société AGRI IMMO, la condition « d’une opération effectivement conclue » n’étant pas acquise,

Condamner AGRI IMMO au paiement de la somme de 1.000 euros en réparation des préjudices subis, à titre de dommages-intérêts,

Condamner AGRI IMMO au paiement de la somme de 2.520 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de M. [W] [I],

Condamner AGRI IMMO au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de Mme [M] [I] et

du GAEC LAIT JERSIAISES BIO,

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Débouter AGRI IMMO de l’ensemble de leurs conclusions, fins et prétentions,

Condamner la même partie aux entiers dépens.

Les défendeurs concluent en substance au débouté des demandes en raison de la nullité du mandat.

Il relèvent à titre liminaire, s’agissant de la capacité à agir de M. [D] [C], qu’il n’est ni le salarié, ni le gérant de la société AGRI IMMO et ne peut donc la représenter et que, c’est manifestement pour cette raison que le mandat de recherche régularisé le 7 janvier 2021 mentionne comme « responsable » M. [P] [C] et que la carte professionnelle produite précise que M. [P] [C] est le représentant légal de la société AGRI IMMO.

Concernant M. [D] [C], ils invoquent en premier lieu la non-conformité de l’attestation d’habilitation sur le fondement de l’article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ( modifié depuis le 1er juillet 2015), qui impose, sous peine de sanctions pénales, que « toute personne physique habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l’économie. » .

Ils font valoir, qu’en l’espèce, l’étendue des pouvoirs de M. [D] [C] dans l’attestation de collaborateur de la société AGRI IMMO n’est pas précisée, car seule figure une mention négative, à savoir le fait que l’agent commercial ne peut pas recevoir de fonds, et qu’aucun des pouvoirs de l’agent commercial vis-à-vis d’AGRI IMMO (entremise, négociation, engagement des parties) n’est indiqué. Ils soutiennent que cette non-conformité au regard de l’attestation d’habilitation prescrite par les textes (selon le modèle CERFA n° 1531502) et de la jurisprudence récente de la Cour de cassation a pour conséquence que M. [D] [C] n’a pu à aucun moment représenter, ni agir au nom et pour le compte de la société AGRI IMMO et encore moins l’engager.

Ils relèvent, en deuxième lieu, que le mandat signé par M. [W] [I] au profit de la société AGRI IMMO ne mentionne nulle part M. [D] [C] en qualité d’agent commercial alors qu’il a été son seul interlocuteur, que seul M. [P] [C] est mentionné en page 1 du mandat, et qu’aucune clause ne prévoit que la société AGRI IMMO habilite M. [D] [C] à négocier et s’entremettre pour le compte de cette société. Ils font valoir qu’en application des dispositions d’ordre public de l’article 4 alinéa 1er de la loi du 2 janvier 1970 et sur le fondement de l’article 9 du décret N°72-678 du 20 juillet 1972, les nom et qualité du titulaire de l’attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 lorsqu’il intervient dans leur conclusion et, qu’à défaut de mention dans le mandat du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, la convention est nulle et la rémunération n’est donc pas due. Ils invoquent un arrêt de la Cour de cassation en ce sens (1re Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-14.112, 19-14.025) .

En réponse à l’argumentation adverse qui oppose que les dispositions de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 n’ont pas vocation à s’appliquer – comme en l’espèce – à un mandat de recherche, lequel ne pourrait être atteint de nullité, ils objectent que le champ d’application de ce texte est large et comprend indistinctement l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou encore la sous-location .

Ils en déduisent que le mandat dont la demanderesse entend se prévaloir est atteint de nullité, faute de porter les mentions obligatoires requises par ce texte.

Ils soutiennent en troisième lieu que dès lors que M. [D] [C] est venu démarcher les époux [I] à leur domicile sur leur exploitation et a d’ailleurs été leur unique interlocuteur, le contrat doit être établi selon les articles L. 221-1 et suivants du code de la consommation qui sont d’ordre public et, qu’en l’espèce, les formalités protectrices visées à l’article L. 221-5 du dudit code (informations pré-contractuelles, droit de rétractation, mentions obligatoires relatives à l’identité du professionnel …) n’ont pas été respectées, puisqu’à aucun moment ces derniers ne se sont vus remettre ces documents par M. [D] [C]. Ils arguent qu’en cas de non-respect des dispositions visées à l’article L. 221-5 du code de la consommation, l’absence de cette formalité entraîne la nullité du mandat, que, selon la jurisprudence (Civ I, 21 octobre 2020, n°19-18.971) « la signature par l’emprunteur de l’offre préalable comportant une clause selon laquelle il reconnaît que le prêteur lui a remis le bordereau de rétractation constitue seulement un indice qu’il incombe à celui-ci de corroborer par un ou plusieurs éléments complémentaires » et, qu’en l’espèce, la société AGRI IMMO étant dans l’incapacité d’assumer la charge de la preuve qui lui incombe, le mandat sera déclaré nul et de nul effet.

Ayant démontré, selon eux, que le mandat était entaché de nullité, ils en concluent que le droit à rémunération, à savoir les factures produites pour un montant global sollicité de 14.200, 00 euros TTC, fondé sur le mandat tombe de facto.

A supposer que le tribunal juge le mandat valide, ils arguent que la condition « d’une opération effectivement conclue » n’est pas acquise, dès lors que l’offre d’achat sur les biens qui ont été finalement acquis par l’EARL [I] n’a fait l’objet d’aucune acceptation des vendeurs puisque, sous l’intitulé « ACCEPTATION DU VENDEUR », aucune signature des vendeurs n’y figure, ni aucune date et aucune mention « Bon pour acceptation de l’offre à 284.200 euros », alors que cette offre unilatérale envisageait pourtant expressément une acceptation du vendeur, et stipulait par ailleurs qu’un compromis de vente devait être signé avant le 31 mars 2021, ce qui n’a pas été le cas, de sorte que cette dernière offre est devenue caduque.

Ils objectent encore que la société AGRI IMMO a, certes, fourni aux consorts [I] les coordonnées d’un avocat pour faire une offre de reprise dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de l’EARL SEN CLEUZIOU, ce dont elle tente de tirer parti, mais que c’est bien M. [I], via sa structure EARL [I], qui a fait appel, moyennant finances, à un conseil lequel s’est chargé de rédiger une offre de reprise ainsi que l’ensemble des formalités permettant d’aboutir au jugement favorable du tribunal de céans puis à la signature devant notaire. Dès lors, la société AGRI IMMO n’ayant fait aucune diligence complémentaire, il résulte des dispositions des articles 6-1 de la loi du 2 janvier 1970, lequel subordonne le droit à rémunération à l’existence d’une opération constatée par un seul acte écrit contenant l’engagement des parties, et 73 du décret du 20 juillet 1972, lequel subordonne l’exigibilité et le paiement de la rémunération de l’agent immobilier à la constatation de l’opération par acte authentique, que, faute de compromis signé, voire d’offre d’achat acceptée par les vendeurs (s’agissant de l’exploitation agricole et de la maison d’habitation) l’interdiction faite à l’intermédiaire d’exiger ou de percevoir la moindre commission ou somme d’argent quelconque.

Enfin, ils déduisent de la nullité du mandat, la nullité de la clause pénale dont l’agent immobilier se prévaut. Ils font observer que l’examen de la stipulation « FIXATION DE LA DUREE DE LA CLAUSE PENALE » révèle que la clause pénale n’est pas, dans cet article, déterminée, aucun montant n’étant prévu, et que si la demanderesse vise en plus l’article précédent intitulé

« OBLIGATIONS-Reconnaissance du mandat » cet article évoque avant tout l’obligation de confidentialité du mandant sur les affaires qui lui sont proposées.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé complet de leurs prétentions respectives et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 2 juin 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 1420 du code de procédure civile, le jugement du tribunal se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer, de sorte que cette dernière, qui n’est une décision qu’en l’absence d’opposition, ne peut être confirmée.

Sur la validité du mandat de recherche conclu le 7 janvier 2021

En premier lieu, contrairement à ce que soutient la société AGRI IMMO, l’article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, énonce que ses dispositions " s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à :

1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ; (…) ".

Dès lors, l’article 1.- 1° de ladite loi s’applique bien aux opérations de recherche d’un bien immobilier.

Ensuite, l’article 4 modifié par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, alinéa 1, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 énonce que toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

L’article 9, alinéa 1, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que toute personne physique habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l’économie.

Ce texte précise, dans son dernier alinéa, que les nom et qualité du titulaire de l’attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 lorsqu’il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu’il en délivre.

L’article 6.-I de la loi du 2 janvier 1970 renvoie aux conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6° qui doivent être rédigées par écrit.

Le mandat de rechercher un bien en vue de l’acquérir est une de ces conventions.

Le dernier alinéa de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 impose donc expressément que les nom et qualité du négociateur habilité par le titulaire de la

carte professionnelle, qui intervient dans la conclusion d’une opération d’intermédiation, soient mentionnés dans le mandat.

L’attestation délivrée par l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle a pour objet de justifier auprès de la clientèle de la qualité et de l’étendue des pouvoirs du collaborateur négociateur et s’applique à celui-ci indifféremment de son statut de salarié ou de non-salarié indépendant. Elle lui permet d’attester de sa compétence et de sa moralité, puisqu’il n’est pas le titulaire de la carte professionnelle. Ce formalisme répond à un impératif de protection, d’ordre public, du mandant et participe à la validité même du contrat.

Concernant le respect des dispositions d’ordre public issues de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972, il est acquis, qu’à défaut de mention, dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, cette convention est nulle (cf. 1re Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-14.112, 19-14.025).

En l’espèce, aux termes d’un mandat de recherche d’un bien sans exclusivité daté du 7 janvier 2021, M. [W] [I], a confié à la société AGRI IMMO, dont le représentant légal est M. [P] [C], la charge de rechercher en vue de l’acquérir un bien susceptible de répondre aux caractéristiques " Foncier, bâtiments agricoles avec assise foncière et maison secteur [Localité 9].

La société AGRI IMMO est désignée en qualité de mandataire sans que figure le nom de son représentant dont il n’est pas contesté qu’il s’agissait de M. [D] [C], dont le nom apparaît sur la deuxième page des deux offres d’achat régularisées par M. [W] [I] en qualité d'« agent commercial représentant l’agence ci-dessus », en l’occurrence l’agence AGRI IMMO mentionnée dans l’en-tête de la première page des offres.

Or, les nom et qualité de M. [D] [C], non titulaire de la carte professionnelle, ne figurent pas sur le mandat en méconnaissance des dispositions d’ordre public de l’article 9 du décret du 20 juillet 1972.

Par ailleurs, il sera relevé que la société AGRI IMMO fournit une attestation de collaborateur agent commercial de M. [D] [C] délivrée par la chambre de commerce et d’industrie de [Localité 7]-[Localité 11] qui mentionne uniquement qu’il ne peut recevoir des fonds mais ne comporte aucune mention s’agissant de l’étendue des pouvoirs « de recevoir l’engagement des parties » vis-à-vis du titulaire de la carte professionnelle, selon le modèle Cerfa n° [Localité 1] 02.

Il s’ensuit que les pièces produites ne permettent pas, en tout état de cause, de justifier d’une habilitation valable, au regard du caractère d’ordre public des dispositions de la loi Hoguet ci-dessus rappelées et de la jurisprudence susvisée, de M. [D] [C], qui n’a donc pu négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de la société AGRI IMMO, titulaire de la carte professionnelle.

Par conséquent, à défaut de mention, dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, cette convention est nulle et de nul effet.

Il convient donc de constater la nullité du mandat de recherche conclu le 7 janvier 2021 entre M. [W] [I] et AGRI IMMO, ce qui prive le mandataire de son droit à rémunération.

En effet, pour que l’agent immobilier puisse prétendre à sa commission, il doit avoir respecté l’ensemble des règles d’ordre public énoncées tant par la loi du 2 janvier 1970 que par son décret d’application du 20 juillet 1972.

Il est acquis que lorsqu’il est ainsi privé de tout droit à commission, l’agent immobilier ne peut pas invoquer la gestion d’affaires, mécanisme ne pouvant tenir en échec les dispositions d’ordre public de la loi Hoguet et de son décret d’application, lesquels subordonnent la licéité de l’intervention d’un agent immobilier dans toute opération immobilière, et partant, son droit à rémunération comme à indemnisation, à la détention d’un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties à l’opération.

Dès lors, la société AGRI IMMO sera, par suite de la nullité du mandat de recherche, déboutée de sa demande en paiement des factures produites pour un montant de 14 200 euros TTC.

Sur l’application de la clause pénale

La société AGRI IMMO invoque l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, selon lequel « Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser ».

Elle soutient qu’il est de jurisprudence constante qu’en présence d’une telle clause, lorsqu’un bien est présenté par un agent immobilier, puis ultérieurement acquis sans son intermédiaire, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent et sa rémunération est due.

Elle fait valoir que le mandat comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, ladite clause qui résulte d’une stipulation expresse, et est mentionnée en caractères très apparents, devant dès lors recevoir application, si M. [I] considère, comme il l’écrit, que « AGRI IMMO ne justifie pas avoir accompli une mission aboutissant à la réitération des ventes devant notaire ».

En premier lieu, ainsi que le font pertinemment valoir les défendeurs, la clause pénale dont se prévaut l’agent immobilier étant stipulée dans un mandat entaché de nullité, est nulle.

Par ailleurs, il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 6.- I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Dès lors, la société AGRI IMMO ne peut prétendre, sous couvert de l’application d’une clause pénale, au paiement d’une indemnité compensatrice forfaitaire à hauteur des honoraires stipulés alors que l’opération à laquelle elle a concouru n’a pas été effectivement conclue dans les formes prévues à l’article 6.- I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

Sa demande tendant à la condamnation de la société AGRI IMMO à lui payer la somme de 14 200 euros au titre d’une clause pénale sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, si l’action de la société AGRI IMMO se révèle infondée en raison de la nullité du mandat qu’elle a conclu avec M. [I], il n’est pas démontré que l’exercice de son droit d’agir en justice est fautif et a dégénéré en abus alors qu’elle est intervenue à l’occasion de la signature d’un mandat de recherche et que ses échanges avec les parties révèlent qu’elle a accompli un travail pour permettre de conclure l’opération.

Nonobstant sa méconnaissance des dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application, il n’est dès lors pas rapporté la preuve que son action procède d’un acte de malice, de sa mauvaise foi ou d’une erreur grave.

A défaut, la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par les époux [I] et le GAEC LAIT JERSIAISES BIO sera rejetée.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la société AGRI IMMO sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à M. [W] [I], à Mme [M] [I] , et au GAEC LAIT JERSIAISES BIO, qui ont fait défense commune, la somme globale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la nullité du mandat de recherche conclu le 17 janvier 2021 entre M. [W] [I] et la société AGRI IMMO ;

DEBOUTE la société AGRI IMMO de toutes ses demandes ;

DEBOUTE M. [W] [I], Mme [M] [I] née [O], et le GAEC LAIT JERSIAISES BIO de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la société AGRI IMMO aux dépens ;

CONDAMNE la société AGRI IMMO à verser à M. [W] [I], Mme [M] [I] née [O], et au GAEC LAIT JERSIAISES BIO la somme globale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier ;

Le Greffier La Présidente