TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 1 cab 01 B

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 22/06095 – N° Portalis DB2H-W-B7G-W7GG

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

11 Septembre 2024

Affaire :

M. [J] [Z], Mme [L] [V] épouse [Z]

C/

Mme [H] [A], S.E.L.A.R.L. AINAY NOTAIRE

le:

EXECUTOIRE+COPIE

la SAS ATRHET – 651

la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK – 719

M^e Laurent GARCIA – 1543

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 B du

11 Septembre 2024, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 08 Juin 2023,

Après rapport de Sandrine CAMPIOT, Vice-Présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 22 Mai 2024, devant :

Président : Célia ESCOFFIER, Vice-Présidente

Assesseurs : Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente

Caroline LABOUNOUX, Juge

Assistés de Danièle TIXIER, Greffière

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [Z]

né le 27 Mars 1977 à [Localité 5] (ROUMANIE),

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Frédéric ZENATI – CASTAING de la SAS ATRHET, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 651

Madame [L] [V] épouse [Z]

née le 19 Décembre 1972 à [Localité 7] (ROUMANIE) ([Localité 7]),

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric ZENATI – CASTAING de la SAS ATRHET, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 651

DEFENDERESSES

Madame [H] [A]

née le 03 Mars 1957 à [Localité 6] ([Localité 6]),

demeurant[Adresse 3]

représentée par M^e Laurent GARCIA, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1543

S.E.L.A.R.L. AINAY NOTAIRES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 719

****************

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [A], mariée sous le régime de la séparation de biens avec Monsieur [X] [S], est propriétaire exclusive de divers lots de copropriété dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte notarié du 9 février 2022, Madame [H] [A] a promis de vendre son appartement du [Adresse 4] à Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] au prix de 845.000 euros. Madame [A] était assistée de son notaire Me [C] [D] (SELARL AINAY NOTAIRES). Les époux [Z], acquéreurs, étaient assistés par Me [P] [N], notaire à [Localité 6].

Les bénéficiaires de la promesse pouvaient lever l’option au plus tard le 30 juin 2022. En cas de levée de l’option, la vente devait se réaliser sous la condition suspensive d’obtention, par les bénéficiaires, d’un prêt bancaire principal de 720.000 euros, remboursable sur 25 ans au taux nominal d’intérêt de 1,30% maximum par an, et d’un prêt bancaire relais de 80.000 euros remboursable sur 2 ans avec un taux nominal d’intérêt de 1,50% maximum par an.

En contrepartie de l’immobilisation du bien durant la validité de la promesse, les bénéficiaires de la promesse se sont engagés à verser à la promettante une indemnité d’immobilisation de 84.500 euros, soit 10% du prix de vente, dont la moitié était payable dans les 10 jours de l’acte. Cette indemnité devait s’imputer sur le prix de vente final ou être acquise au promettant dans le cas où les bénéficiaires renoncent à la vente de leur propre fait. Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] ont versé au notaire chargé de la vente, l’étude AINAY Notaires, la somme de 42.250 euros correspondant à la moitié du montant de l’indemnité d’immobilisation, à charge pour lui de séquestrer cette somme jusqu’à l’expiration de la promesse.

Il était par ailleurs convenu que les bénéficiaires de la promesse verseraient l’autre moitié du montant de l’indemnité d’immobilisation dans l’hypothèse où, malgré la réalisation des conditions suspensives, ils renonceraient à lever l’option. Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] n’ont finalement pas obtenu de prêt bancaire demandé. Un refus de prêt leur a été notifié par la banque populaire le 7 mai 2022.

Madame [A] a, par acte d’huissier du 13 mai 2022, demandé à Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] de verser le complément de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 42.500 euros, au plus tard huit jours après le 30 juin 2022, date d’expiration du délai de la promesse unilatérale de vente. A l’inverse, Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] ont, par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 juin 2022, notifié à Madame [A] et au notaire que la promesse de vente est devenue caduque du fait de la défaillance de la condition suspensive, et ont demandé la restitution de la somme de 42.250 euros qu’ils avaient versée en application des stipulations de la promesse relatives à l’indemnité d’immobilisation, en vain.

Par actes d’huissiers de justice du 5 et 7 juillet 2022, Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] ont fait assigner Madame [A] devant le tribunal judiciaire de Lyon aux fins, principalement, de voir condamner celle-ci à leur rembourser la somme de 42 500€. .

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 mars 2023, Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] demandent au tribunal de débouter Madame [H] [A] de ses prétentions et de :

Vu les articles 1103, 1124, 1187, 1231-1 et s, 1304-3, 1304-6, 1352 et s., 2402 du Code civil,

— DECLARER la promesse de vente conclue entre les parties caduque du fait de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire,

En conséquent,

— CONDAMNER Madame [H] [A] à restituer la somme de 42.250 euros à Monsieur [J] [Z] et à Madame [L] [V],

— ORDONNER à la Selarl AINAY Notaires de procéder à la restitution de la somme de 42.250 euros à Monsieur [J] [Z] et à Madame [L] [V],

CONDAMNER Madame [H] [A] au montant des intérêts dus sur la somme de 42.250 euros à compter de la date de la mise en demeure du 20 juin 2022, au taux légal,

— ORDONNER à la Selarl AINAY Notaires de restituer la somme de 400 euros à Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V],

— ORDONNER à la Selarl AINAY Notaires de justifier de l’enregistrement de la promesse de vente,

— CONDAMNER Madame [H] [A] à payer à Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] la somme de 818,87 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

— CONDAMNER Madame [H] [A] à payer à Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— DEBOUTER Madame [H] [A] de l’intégralité de ses demandes,

— CONDAMNER Madame [H] [A] au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [H] [A] aux entiers dépens avec recouvrement direct au profit du cabinet ATRHET, avocat sur son affirmation de droit,

Afin de voir madame [H] [A] condamnée à leur restituer la somme de 42 250 euros, et en réponse à la demande reconventionnelle de madame [H] [A] de paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation, les époux [Z] exposent, au visa des articles 1103, 1187, 1352 à 1352-9 et 1304-6 du code civil, que la promesse unilatérale de vente est devenue caduque le 7 mai 2022 en raison de la non-obtention des prêts bancaires, condition suspensive de ladite promesse, sans que cela ne soit de leur fait.

Sur leur absence de faute, et en réponse au moyen de madame [H] [A] relatif à l’absence de démarches auprès de plusieurs établissements, ils font valoir qu’ils n’en avaient pas l’obligation et que, bien que n’étant pas tenus de le faire, ils ont consulté plusieurs établissements en plus du CSF, Infologement et CAFPI, et que le CSF n’a pas consulté que la banque populaire. Sur la date de la défaillance de la condition suspensive, et en réponse au moyen de madame [H] [A], ils exposent que bien que la promesse unilatérale de vente prévoit que ladite condition est réalisée en cas d’obtention du prêt le 9 avril 2022, ce délai n’est qu’indicatif, les parties n’ayant pas attaché au dépassement du délai la caducité de leur accord, ajoutant que les parties ont continué à communiquer après cette date. Sur la nature du prêt demandé, et en réponse au moyen selon lequel ils auraient dû solliciter un prêt hypothécaire, plus facilement accordé qu’un prêt cautionné, les époux [Z] exposent, au visa de l’article 2402 du code civil, que la banque aurait eu une sûreté réelle sur le bien immobilier ; le prêt cautionné n’étant pas plus difficile à accorder. Enfin, en réponse au moyen selon lequel ils ont eu des simulations auxquelles ils n’ont pas donné suite, ils font valoir qu’il ne s’agit pas d’offres, n’ayant aucune valeur contractuelle, et qu’en tous les cas les conditions ne remplissaient pas celles figurant dans la promesse unilatérale de vente.

Ils ajoutent que selon l’article 1304-6, alinéa 3 du Code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé, la défaillance de la condition entrainant la caducité de la vente. Ils précisent que la promesse de vente litigieuse n’obligeait pas le bénéficiaire de la promesse à solliciter divers établissements de crédit, l’article de la promesse relatif à la condition suspensive d’obtention de prêt se contentant d’indiquer les caractéristiques que doivent comporter les prêts bancaires sollicitées et la sanction encourue par le bénéficiaire s’il sollicite un prêt non-conforme aux stipulations contractuelles. Ils ajoutent qu’imposer plusieurs consultations de divers établissements bancaires aboutirait à une dénaturation du contrat. Ils rappellent que l’acte signé par les parties prévoit deux prêts non pas concurrents mais complémentaires, un prêt relais pour permettre au bénéficiaire de financer l’acquisition le temps pour l’acquéreur de réaliser son propre logement pour en acquérir un autre, et un prêt à long terme qui prendra la suite du prêt relais. Ils ajoutent que l’acte stipule encore qu’en cas de non obtention des deux prêts convenus, le bénéficiaire pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation consignée par lui en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ce qui signifie que dès l’instant où le bénéficiaire de la promesse a sollicité un seul établissement bancaire pour obtenir les prêts bancaires selon les caractéristiques contractuellement prévues, et que l’établissement bancaire a refusé l’obtention de ces prêts bancaires, la condition est réputée défaillie et le bénéficiaire peut recouvrer les fonds qu’il a déposés.

Ils ajoutent que Madame [A] ne saurait prétendre que les Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] s ont fait échec à la réalisation de la condition suspensive en ne respectant pas le délai fixé dans la promesse puisque si la promesse stipule que la condition suspensive est réalisée en cas d’obtention des prêts bancaires à la date du 9 avril 2022, ce délai n’était qu’indicatif, les parties ayant continué d’échanger après cette date. Ils prétendent que Me [D], notaire de Madame [A], indiquait dans sa correspondance à son confrère [N] le 27 avril 2022, avoir effectué deux relances postérieures au 9 avril 2022, à savoir le 12 avril et le 20 avril 2022 – ce qui confirme que la promesse de vente n’était pas devenue caduque du fait de l’absence de réalisation de la condition suspensive à la date du 9 avril 2022 – et précisait que la promettante entendait demander le versement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation à son profit en cas de non-réalisation de la vente; Elle rappelle que la venderesse elle-même dans ses conclusions,

justifie l’indemnité d’immobilisation par l’immobilisation du bien du 9 février 2022 jusqu’au 30 juin 2022.

Ils ajoutent que Madame [A] ne saurait leur reprocher Madame [A] d’avoir seulement sollicité un prêt bancaire cautionné alors qu’un prêt hypothécaire aurait été plus facilement accordé par une banque alors que l’article 2402 du Code civil confère au vendeur et au prêteur de deniers une hypothèque légale spéciale, sans qu’il soit nécessaire de la constituer. Ils rappellent qu’une simulation de financement n’équivaut pas à une offre de prêt, qu’il ne saurait leur être reproché de ne pas avoir accepté un prêt qui ne leur a pas été formellement proposés le 8 mars 2022 par la Banque populaire, contrairement à ce que laisse entendre Mme [A], d’autant que les caractéristiques figurant sur cette simulation ne correspondent pas à celles de la promesse.

Ils ajoutent que le refus de prêt s’explique par l’augmentation des taux d’intérêts bancaires depuis le mois de janvier 2022, de sorte qu’aucune banque n’était désormais disposée à accorder un crédit aux conditions figurant dans la promesse de vente. Ils indiquent que Monsieur [Z] en a averti son notaire par mail du 21 avril 2022 et que la condition suspensive a donc défailli d’elle-même sans que cela soit imputable aux bénéficiaires de la promesse.

Concernant l’obligation de restitution, ils indiquent que selon l’article 1187 du Code civil, la caducité met fin au contrat et entraine les restitutions conformément aux articles 1352 à 1352-9 du Code civil, que la promesse elle-même stipule expressément qu’en cas de défaillance de la condition suspensive entrainant la caducité de la vente projetée, des restitutions sont dues. Ils rappellent avoir versé la somme de 42.250 euros, soit la moitié du montant totale de l’indemnité d’immobilisation prévue, dans les dix jours de la signature de la promesse de vente auprès de Me [D], que puisque la vente projetée est devenue caduque par la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire, les bénéficiaires de la promesse sont bien-fondés à demander la restitution de la somme de 42.250 euros qu’ils ont versé au notaire.

Ils rappellent que Madame [A] ne démontre pas en quoi les époux [Z] ont fait échec à l’accomplissement de la condition suspensive et qu’elle ne saurait prétendre que la condition était réputée accomplie et qu’elle interdirait aux requérants de se prévaloir de la non-obtention de leur prêt bancaire pour obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation alors qu’à l’inverse, ils justifient avoir accompli des démarches depuis le mois de janvier dans le but d’obtenir un prêt bancaire.

Concernant les intérêts, ils indiquent que l’article 1231-6, alinéa premier du code civil, dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Concernant la restitution de la provision sur les frais de vente, ils rappellent avoir versé 400 euros sur le compte de l’étude notariale à titre de provision sur les frais de la vente lors de la signature de la promesse et qu’en application des stipulations même de l’acte, les bénéficiaires de la promesse sont bien fondés à demander au notaire chargé de la vente la restitution de la provision de 400 euros.

Ils relèvent que la SELARL AINAY NOTAIRES demande qu’il soit déduit de la provision sur les frais de vente, dont les époux [Z] demande la restitution, le montant des frais d’état hypothécaire que l’étude de notaires a payé, soit 14 euros mais rétorque que l’étude de notaires

n’avait pas à solliciter la délivrance d’un état hypothécaire et qu’en la demandant de manière trop anticipée, l’étude de notaires a commis une faute qui justifie que la dépense demeure à sa charge.

Concernant les frais d’enregistrement, ils indiquent que la SELARL AINAY NOTAIRES ne justifie pas avoir procédé à l’enregistrement de la promesse de vente, que s’il s’avère que cet enregistrement n’a pas été effectué, ils sont bien fondés à demander la restitution de la somme de 125 euros qu’ils ont versé au titre des frais d’enregistrement.

Concernant les dommages-intérêts, ils indiquent, à l’aulne des dispositions de l’arille 1231-1 du code civil, que Madame [A] a commis une faute en ne restituant pas la somme de 42.250 euros en violation des stipulations de la promesse de vente et que bien plus, elle a exigé le versement du complément en méconnaissance des stipulations de la promesse qui ne lui accordent pas le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation lorsque la condition suspensive d’obtention du prêt n’a pas été réalisée.

Concernant les intérêts légaux, ils indiquent que la mise en demeure des époux [Z] faite à Madame [A] de restituer la somme de 42.250 euros date du 20 juin 2022, que compte-tenu du montant du taux d’intérêt légal, quand le créancier est un particulier, de 3,13% au premier semestre 2022, de 3,15% au second semestre 2022 et de 4,47% au premier semestre 2023 (pièce n°16, page 2), le montant des intérêts dus par Madame [A] est de 1.047,08 euros et que c’est à compter de cette date que devront courir les intérêts.

Afin d’obtenir une indemnisation, ils exposent, au visa de l’article 1231-1 du code civil, que madame [H] [A] a commis une faute en ne leur restituant pas la somme de 42 250 euros, en violation des stipulations de la promesse de vente, leur causant un préjudice matériel, ayant été privé de cet argent depuis 260 jours, et un préjudice moral, constitué de la déception du projet immobilier avorté et des désagréments de la procédure judiciaire.

Concernant la demande reconventionnelle, ils indiquent qu’il a été démontré qu’ils n’ont pas fait échec à la réalisation de la condition suspensive et qu’ainsi Madame [A] ne peut donc pas se prévaloir de l’article 1304-3 du Code civil ni considérer que la condition suspensive est réputée accomplie. Ils en déduisent qu’elle ne peut pas demander le paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation.

Concernant le positionnement du notaire, ils relèvent que la SELARL AINAY NOTAIRES s’abstient de prendre parti et s’en rapporte à justice quant à la solution du litige opposant les parties.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2023, Madame [H] [A] demande au tribunal de débouter Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] de ses prétentions et de :

— Vu les articles 1103, 1104, 1304 et 1304-3 du Code civil,

— DEBOUTER Monsieur [Z] et son épouse Madame [V] de l’intégralité de leurs demandes,

— CONSTATER la défaillance fautive de la condition suspensive de prêt insérée dans la promesse unilatérale de vente du 09 février 2022,

— RELEVER que l’application de la clause « Indemnité d’immobilisation » contenue dans la promesse justifie le paiement par les époux [Z] d’une somme de 84.500€,

Ainsi, à titre reconventionnel,

— ORDONNER à la SELARL AINAY NOTAIRES, notaire séquestre, la libération à son profit des 42.250€ versés à titre de moitié de l’indemnité d’immobilisation convenue,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] et son épouse Madame [V] à lui verser une somme complémentaire de 42.250 au titre de surplus de l’indemnité d’immobilisation,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] et son épouse Madame [V] à lui verser une somme de 3.600€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,

Afin de voir les époux [Z] déboutés de leur demande de restitution et au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation, madame [H] [A] expose, au visa des articles 1103, 1104, 1304 et 1304-3 du code civil, qu’ils ont commis une faute entraînant la défaillance de la condition suspensive de prêt et sont par conséquent tenus du paiement de l’indemnité d’immobilisation. Elle expose qu’ils ont été défaillants en ne sollicitant qu’une banque, un prêt cautionné au lieu d’un prêt hypothécaire et en ne répondant pas aux simulations. En sus, elle ajoute que la promesse de vente était caduque dès le 10 avril 2022, les époux [Z] n’ayant pas justifié de l’obtention ou de la non-obtention du prêt avant cette date.

Elle rappelle que les acquéreurs devaient justifier de l’obtention du prêt au plus tard le 09 avril 2022, soit plus de deux mois après la signature de la promesse, qu’à partir du 06 avril 2022, l’étude de Me [D] (SELARL AINAY NOTAIRES) a sollicité à diverses reprises son Confrère pour obtenir les justificatifs afférents au prêt immobilier, en vain.

Elle ajoute que les bénéficiaires ont sollicité uniquement un prêt cautionné alors qu’un prêt hypothécaire aurait été plus facilement accordé par une banque, précisant que l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est moins avantageuse que celle souscrite au moment de la formation du contrat de prêt.

Elle indique que la promesse de vente prévoit que la condition suspensive de prêt doit être levée au plus tard le 09 avril 2022, qu’il s’agit d’un délai ferme contractuellement convenu dans un acte authentique en sachant que les époux [Z] étaient assistés et conseillés par leur propre notaire, Me [N], que malgré diverses sollicitations du notaire vendeur, Me [D] (SELARL AINAYNOTAIRES), les époux [Z], par l’intermédiaire de leur notaire, n’ont pas justifié de l’obtention ou de la non-obtention d’un prêt avant le 09 avril 2022 et que c’est seulement le 07 mai 2022, soit un mois après le délai convenu et après de multiples relances, qu’une attestation de refus puis une seconde corrigeant la première, a été établie. Elle ajoute que la simulation de prêt du 20 avril 2022 a été établie postérieurement à cette échéance et que les conditions sont encore contraires à celles figurant dans la promesse. Or, elle rappelle que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque l’acquéreur ne respecte pas le délai fixé dans la promesse, les conditions convenues et se contente de démarches insuffisantes pour lever ladite condition.

Elle en déduit que les époux [Z] ont été négligents et défaillants dans les démarches nécessaires pour réaliser cette condition suspensive de prêt, qu’ils ont manqué à leurs devoirs de diligence et de loyauté et ont empêché l’obtention d’un prêt conforme et que la défaillance du bénéficiaire-acquéreur, fautive, a entrainé la réalisation fictive de cette condition suspensive selon l’article 1304-3 du Code civil. Elle relève qu’ils indiquent cependant maladroitement, tout en indiquant ne pas être tenus, qu’ils auraient consulté d’autres professionnels et communiquent de nouvelles pièces à savoir des articles parus sur internet (Pièces adverses n°11 et 12) qui sont ni plus ni moins que de la vulgarisation juridique.

Elle relève qu’ils tentent d’imputer à la BANQUE POPULAIRE ce non-respect des délais indiqués dans la promesse alors que leur demande de prêt est antérieure à la promesse et en déduit et qu’ils n’ont, assistés par leur propre notaire, jamais pris la mesure de la portée de leurs engagements et obligations mentionnés dans la promesse.

Concernant sa demande reconventionnelle, elle indique à l’inverse, et à l’aulne de l’article 1103 du Code civil, que la promesse prévoit que l’indemnité restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Elle indique que cette indemnité d’immobilisation est le prix de l’exclusivité accordée aux époux [Z] pendant le délai de validité de la promesse, soit du 09 février 2022 au 30 juin 2022, qu’en l’absence d’une notification de l’obtention ou le non-obtention du prêt par les époux [Z] au plus tard le 09 avril 2022, cette promesse de vente est devenue caduque dès le 10 avril 2022

Elle ajoute que le notaire en charge de la vente, Me [D] (SELARL AINAY NOTAIRES) a indiqué dans un courrier du 05 juillet 2022 que, à l’exception de la condition suspensive de prêt, toutes les conditions étaient levées pour la signature de l’acte réitératif de vente et que la défaillance fautive de la condition suspensive de prêt imputable aux époux [Z], le vendeur, Madame [A], est en droit de percevoir l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation convenue, soit 84.500€ (10% du prix de vente hors rémunération agent immobilier. Elle rappelle que indemnité est forfaitaire et non-réductible, elle se distingue d’une clause pénale.

Elle rappelle qu’elle ne dispose pas elle-même de cette somme qui est séquestrée en la comptabilité du notaire, Me [D], conformément aux termes de la promesse. Le notaire demeure séquestre dans l’attente d’une décision judiciaire définitive fixant le versement de cette somme.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2022, La SELARL AINAY NOTAIRE demande au tribunal, de :

— juger ce que de droit quant à la libération de la quote-part de l’indemnité de d’immobilisation actuellement séquestrée à hauteur de 42 646,70€

— débouter les époux [Z] de leur demande de remboursement de la somme de 525€ sur laquelle a été payée la somme de 125€ au titre de l’enregistrement de la promesse

— juger ce que de droit sur le solde de la provision sur frais à hauteur de 386€

— condamner les époux [Z] ou tout autre à payer à la SELARL AINAY NOTAIRE la somme de 3000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner tout succombant aux dépens.

Au soutien de sa défense, elle indique que le notaire est un tiers par rapport aux parties dans leur rapport contractuel et ne peut prendre part au litige en faveur de l’une ou l’autre des parties, fusse-t-elle sa cliente et qu’à défaut d’un accord des parties, le notaire ne peut se libérer que sur décision judiciaire.

Elle précise cependant que la somme de 525€ comprend la somme de 125€ correspondant aux frais d’enregistrement de la promesse et que sur la somme de 400€, celle de 14€ a déjà été payée au titre des frais hypothécaires et que ce ne peut être qu’une somme de 386€ qui peut être restituée.

Pour un plus ample exposé du litige, il convient de se reporter aux dernières conclusions notifiées par chacune des parties le , et le , en application des dispositions de l’article 455 du code civil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2023. L’affaire a été plaidée le 22 mai 2024 et mise en délibéré au 11 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

A) Sur la demande de restitution à l’égard de Madame [H] [A] des époux [Z]

1) Sur la caducité de la promesse de vente

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Aux termes de l’article 1304 du code civil, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Aux termes de l’article 1304-6 dudit code, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, qui ne lève pas l’option faute de réalisation de la condition suspensive, n’est pas tenu au paiement de l’indemnité d’immobilisation dès lors qu’il n’en a pas empêché l’accomplissement.

L’article 1187 du code civil dispose que la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, il est constant que Madame [H] [A] et les époux [Z] ont conclu une promesse unilatérale de vente portant sur l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] le 9 février 2022, dans laquelle la première a la qualité de promettant et les seconds de bénéficiaires. Ladite promesse unilatérale de vente prévoit encore une clause intitulée délai et stipulant que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le jeudi 30 juin 2022 à 18 heures.

Il est également constant que Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] ont versé la somme de 42 250 euros, séquestrée par la SELARL AINAY NOTAIRE.

Toutefois elle contient également une clause intitulée “Conditions Suspensives”et prévoyant notamment, des conditions suspensives particulières d’obtention de prêt, les époux [Z] déclarant (dixit) avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

1- prêt immobilier long terme: en provenance de tout organisme bancaire, pour un montant maximal de la somme empruntée de 720 000 euros, sur une durée maximale de 25 ans, avec un taux nominal d’intérêt maximal de 1,30% l’an et garanti par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personne”,

2- prêt immobilier relais: en provenance de tout organisme bancaire, pour un montant maximal de la somme empruntée de 80 000 euros, sur une durée maximale de 2 ans, avec un taux nominal d’intérêt maximal de 1,50% l’an, garanti par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle.

Il est encore mentionné que la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire, d’une ou plusieurs offres écrites de prêt au plus tard le 9 avril 2022.

Enfin, elle stipule que: “ l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. A défaut de cette notification, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif si bon semble au promettant. Dans ce cas le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant.”

Il est constant et non-contesté que les époux [Z] n’ont pas obtenu de réponse à leur demande de prêt à la date du 9 avril 2022. Aucun élément versé au dossier ne permet de justifier de la notification par les époux [Z] de l’obtention ou de la non obtention des prêts bancaires à madame [H] [A] avant le 9 avril 2022.

Par conséquent, et selon les termes contractuels, la promesse de vente était caduque le 10 avril 2022 à minuit, le terme étant considéré comme extinctif par madame [H] [A].

Or, il ressort de l’attestation de refus de prêt de la banque populaire du 7 mai 2022, que les époux [Z] ont fait une demande d’obtention de prêt aux conditions prévues par la promesse unilatérale de vente le 4 février 2022. Il ressort également du courriel adressé par le CSF à Monsieur [Z] le 20 janvier 2022, du mandat de transmission du CSF à la banque populaire du 25 janvier 2022, de l’étude Infologement du 29 janvier 2022 et de l’étude CAFPI du 16 février 2022, que les époux [Z] ont fait des démarches antérieures et postérieure à la promesse unilatérale de vente afin d’obtenir les prêts nécessaires à la réalisation de la vente.

Il apparait encore que dès le 21 avril 2022, les époux [Z] informaient le notaire de la venderesse que les taux agréés au mois de janvier n’étaient plus maintenus par sa banque, que les taux tels que proposés par celle-ci en avril 2022 n’étaient pas acceptables et qu’ils allaient réétudier leur projet d’achat immobilier.

Dès lors, il est justifié que les époux [Z] ont effectué diverses démarches afin d’obtenir des prêts bancaires.

Il ressort également de l’attestation de refus que la banque populaire a refusé de leur accorder un prêt le 7 mai 2022, les époux [Z] ne pouvaient donc notifier une non-obtention de prêt, ou une obtention, avant cette date. Les courriels entre les notaires démontrent que les époux [Z] ont transmis ladite attestation de refus le 9 mai 2022, rapidement après le refus.

Par ailleurs, il ne saurait leur être reproché de n’avoir sollicité qu’un seul crédit auprès de la banque Populaire, la promesse unilatérale de vente ne stipulant pas une obligation pour les bénéficiaires, de solliciter des prêts bancaires auprès de plusieurs organismes de crédit.

Il ne saurait non plus leur être reproché de ne pas avoir sollicité un prêt hypothécaire, la promesse visant également des prêts garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier.

Enfin, concernant les simulations fournies par madame [H] [A], il convient tout d’abord de constater que la seconde est limitée au 5 mai 2022, et ne peut être prise en compte dès lors qu’elle intervient après la caducité de la promesse unilatérale de vente. Il ressort encore de la lecture de la première simulation de financement, dont la validité est limitée au 7 avril 2022, qu’elle mentionne spécifiquement qu’elle ne constitue pas une offre contractuelle et ne saurait engager la responsabilité de la Banque. Ne s’agissant pas d’une offre, les époux [Z] ne pouvaient tout simplement pas l’accepter. En effet, une simulation de financement a lieu avant l’étude précise du dossier par l’établissement de crédit, la banque pouvant par la suite modifier les conditions du prêt ou en refuser l’octroi.

Ainsi l’ensemble de ces constatations permet au tribunal d’en déduire que la condition suspensive est défaillie sans que cela soit le fait des époux [Z], ces derniers ayant fait les démarches pour obtenir un prêt correspondant aux conditions prévues dans la promesse unilatérale de vente, la non-obtention de ce dernier et l’absence de notification à madame [H] [A] dans le délai convenu n’étant pas de leur fait.

Aussi, conformément à la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 9 février 2022, les époux [Z], bénéficiaires de ladite promesse, doivent pouvoir recouvrer les fonds déposés, soit 42 250 euros, justifiant de l’accomplissement des démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, la condition n’étant pas défaillie de leur fait.

Madame [H] [A] sera dès lors condamnée à restituer aux époux [Z] la somme de 42 250 euros, séquestrée par la SELARL AINAY NOTAIRE, à qui il sera ordonner de leur verser ladite somme.

2) Sur les intérêts au taux légal

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, madame [H] [A] est débitrice d’une créance de 42 250 euros, cette somme devant être restituée aux époux [Z], depuis le 10 avril 2022.

Les époux [Z] justifient avoir envoyé une mise en demeure à madame [H] [A] et à la SELARL AINAY NOTAIRE de leur restituer la somme de 42 500 euros le 20 juin 2022.

Dès lors, Madame [H] [T] sera condamnée, en sus de la restitution de la somme de 42 500 euros, à des intérêts au taux légal, sur le montant de cette somme, à compter de cette date.

B) Sur les demandes de restitution à l’égard de la SELARL AINAY NOTAIRE des époux [Z]

L’article 1187 du code civil dispose que la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

1) Sur la provision sur les frais de vente

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La promesse unilatérale de vente du 9 février 2022 est devenue caduque le 10 avril 2022. Dès lors les sommes versées au titre de ladite vente doivent être restituées.

Il n’est pas contesté par la SELARL AINAY NOTAIRE que les époux [Z] ont versé 400 euros au titre de la provision sur les frais de vente.

La SELARL AINAY NOTAIRE développe ses écritures sur la non restitution de la somme de 125 euros correspondant au coût d’enregistrement de la promesse, qui n’est plus demandée dans les dernières conclusions des époux [Z] à ce titre. Il n’y a dès lors pas lieu à statuer sur cette question.

La SELARL AINAY NOTAIRE ne justifie par ailleurs pas que la somme de 14 euros correspondant aux frais d’état hypothécaire a déjà été versée.

Aussi, la SELARL sera condamnée à restituer aux époux [Z] la somme de 400 euros.

2) Sur les frais d’enregistrement

Aux termes des articles 138 et 139 du code de procédure civile, si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce. La demande est faite sans forme. Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

De plus, l’article 768 du code de procédure civile dispose notamment que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions.

Enfin, l’article 1353 dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les époux [Z] demandent que soit ordonnée la justification de l’enregistrement de la promesse de vente.

La charge de la preuve de cet enregistrement pèse par principe, sur la SELARL AINAY NOTAIRE, afin qu’elle démontre s’être libérée de cette obligation. En l’absence de cette preuve, le notaire est par principe, tenu de restituer la somme de 125 euros aux époux [Z]. Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner la justification de cet enregistrement, le simple constat, par le tribunal, de l’absence de preuve de l’enregistrement étant suffisant pour démontrer que l’enregistrement n’a pas été effectué.

Aussi, les époux [Z] seront tout simplement déboutés de leur demande d’injonction à produire ledit enregistrement au tribunal.

En revanche, il ne peut qu’être constaté que le tribunal n’est pas saisi que d’une demande de restitution, la demande de restitution des 125 euros n’étant mentionnée que dans le corps des dernières conclusions et non dans le dispositif.

Il n’y a dès lors pas lieu de tirer la question juridique de cette absence d’enregistrement, le tribunal ne pouvant statuer que sur des demandes dont il est saisi.

3) Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, madame [H] [A] avait l’obligation contractuelle de restituer la somme versée au titre de l’immobilisation du bien en cas de défaillance des conditions suspensives indépendamment du fait des époux [Z]. Or il a été vu qu’elle n’a pas procédé à cette restitution.

Aussi, elle n’a pas exécuté son obligation contractuelle.

Sur le préjudice matériel

Les résultats de février 2023 de l’INSEE relatifs à l’indice des prix à la consommation démontrent qu’à cette date les prix à la consommation ont augmenté de 6,2%, engendrant un coût de la vie plus élevé. Or, les époux [Z] ont été privés de 42 500 euros.

Cette somme d’argent aurait permis de faire face à cette augmentation du coût de la vie.

Cependant, le document fourni ne mentionne que des résultats provisoires. De plus, les époux [Z] ne justifient pas des difficultés concrètes qu’ils ont pu rencontrer.

En conséquence, il convient de les débouter de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice matériel.

Sur le préjudice moral

Les époux [Z] ne peuvent se prévaloir de la déception d’un projet immobilier avorté, ce dernier ne découlant pas de la faute de madame [H] [A] mais du refus de la banque populaire de leur accorder un prêt.

Néanmoins, le refus de restituer les sommes dues les a contraints à mettre en œuvre une procédure judiciaire ayant duré deux années, étant dans l’incertitude de recouvrer cette somme, ce qui cause nécessairement un préjudice moral.

Dès lors, madame [H] [A] sera condamnée à leur verser la somme de 500 euros au titre de leur préjudice moral.

II SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, madame [H] [A], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [A] ont été contraints d’engager des frais irrépétibles pour faire valoir leurs droits qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

Madame [H] [A], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros.

Concernant les frais irrépétibles du notaire, Madame [H] [A], succombant dans la demande principale, sera condamnée à payer à la SELARL AINAY NOTAIRE la somme de 1200€.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [H] [A] à restituer à Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] la somme de 42 250 euros ;

ORDONNE à la SELARL AINAY NOTAIRE de procéder à la restitution de la somme de

42 250 euros à Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] ;

CONDAMNE Madame [H] [A] à verser à Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] le montant des intérêts dus sur la somme de 42 250 euros à compter du 20 juin 2022, au taux légal ;

CONDAMNE la SELARL AINAY NOTAIRE à restituer à Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] la somme de 400 euros ;

DEBOUTE monsieur [J] [Z] et madame [L] [V] épouse [Z] de leur demande d’ordonner à la SELARL AINAY NOTAIRE de justifier d’enregistrement de la promesse unilatérale de vente ;

DEBOUTE Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice matériel ;

CONDAMNE Madame [H] [A] à verser à Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] la somme de 500 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [H] [A] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit du cabinet de Maître ATHRET, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [A] à verser à Monsieur [J] [Z] et Madame [L] [V] épouse [Z] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [A] à payer à la SELARL AINAY NOTAIRE la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ce jugement a été prononcé, mis à disposition au greffe de la 9ème chambre du tribunal, dans les conditions prévues par l’article 450 du Code de Procédure civile et signé par

Sandrine CAMPIOT Vice-présidente, et par Bertrand MALAGUTI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE