RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00113 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HAPE

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 12 MAI 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] CITYA BELVEDERE

[Adresse 3]

[Localité 5] ([Localité 8])

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 14 Avril 2025

DÉCISION :

Contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [N] est propriétaire du lot n°4049 correspondant à un appartement au sein de la résidence [6], située [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 07 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic la SARL CITYA BELVEDERE a fait assigner Madame [Z] [N] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  2.535,50 euros au titre des charges de copropriété impayées au 14 janvier 2025

—  1.697,65 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

outre les intérêts de droit à compter de la première mise en demeure avec anatocisme en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts vu la résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Cette affaire a été évoquée à l’audience du 14 avril 2025

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence ARCADINE MADAGASCAR représenté par son conseil, a actualisé l’arriéré des charges locatives à la somme totale de 4.797,83 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2025.

Madame [Z] [N] comparaît en personne. Elle ne conteste pas la dette au titre des charges de copropriété impayées et explique ses difficultés financières. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence ARCADINE MADAGASCAR verse aux débats :

— les convocations aux assemblées générales des 30 décembre 2021, 31 janvier 2023, 21 décembre 2023 et 27 janvier 2025

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 30 décembre 2021, 31 janvier 2023, 21 décembre 2023 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux

— les extraits de compte

— les appels de fonds et décomptes de charges

— la mise en demeure du 16 août 2023

— le contrat du syndic

— le relevé de propriété

Au vu des justificatifs fournis, la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence ARCADINE MADAGASCARest établie dans son principe.

Déduction faite des frais d’un montant de 2.602,05 euros, la créance au titre des charges de copropriété impayées selon décompte en date du 1er avril 2025 est établie à hauteur de 2.195,78 euros.

Il convient en conséquence de condamner Madame [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ARCADINE MADAGASCAR, en deniers ou quittances, la somme de 2.195,78 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 1er avril 2025, déduction faites de frais, outre les intérêts au taux légal à compter du 07 février 2025, date de l’assignation, la mise en demeure étant revenue avec la mention “destinataire inconnue à cette adresse”.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. De nombreux frais indiqués comme étant “contentieux” ne sont pas justifiés, étant précisé que les frais d’avocat sont compris dans les frais réclamés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence ARCADINE MADAGASCAR justifie des frais engagés à hauteur de 45,60 euros correspondant à la mise en demeure produite. Il convient de condamner Madame [Z] [N] à lui payer à ce titre la somme de 45,60 euros.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Madame [Z] [N] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, et oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle court à compter de la demande qui en est faite.

En l’espèce, elle a été demandée par le [Adresse 10] dès l’acte introductif d’instance du 07 février 2025.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil est dès lors ordonnée.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil“Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de 2 années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, Madame [Z] [N] justifie de difficultés qui ne lui permettent manifestement pas de payer sa dette en une seule échéance.

Parallèlement, l’octroi de délais est susceptible d’assurer le paiement de la dette sans que le créancier n’ait à engager de procédure d’exécution, nécessairement génératrice de frais qu’il lui appartiendra d’avancer.

Ainsi, il n’apparaît pas contraire à l’intérêt du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ARCADINE MADAGASCAR d’octroyer les délais de paiement sollicités, sur 24 mois, dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de défaillance, la caducité de ces délais sera encourue sur simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception demeurée vaine.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence ARCADINE MADAGASCAR les frais qu’elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Madame [Z] [N] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic la SARL CITYA BELVEDERE, en deniers ou quittances, la somme de 2.195,78 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 1er avril 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 07 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic la SARL CITYA BELVEDERE la somme de 45,60 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6]représenté par son syndic la SARL CITYA BELVEDERE la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus ;

AUTORISE Madame [Z] [N] à s’acquitter de la dette en 5 mensualités de 500 euros chacune et une 6ème mensualité correspondant au solde restant dû outre l’article 700 du code de procédure civile, mensualités payables spontanément par Madame [Z] [N] au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

DIT que pendant le cours des délais accordés, les paiements s’imputeront prioritairement sur le capital de la dette, que les majorations d’intérêts moratoires ne seront pas dues et que les mesures d’exécution forcée à l’encontre des biens de la débitrice bénéficiaire des délais de paiement seront interdites  ;

DIT que si une échéance reste impayée 15 jours après la première présentation d’un courrier de mise en demeure adressé par LRAR, les délais accordés seront caducs de plein droit et l’intégralité de la somme sera immédiatement exigible, le [Adresse 10] retrouvant l’intégralité de son droit de poursuite contre les biens de Madame [Z] [N].

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic la SARL CITYA BELVEDERE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic la SARL CITYA BELVEDERE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, 12 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

La greffière, La vice-présidente