RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01119 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HM4R

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 18/05/2026

à : [N] [I] [G]

Copie exécutoire délivrée

le : 18/05/2026

à : M^e Thibaut BESSUDO

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 18 MAI 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] SON SYNDIC CITYA [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [I] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4] (RÉUNION)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Monsieur [N] [G], propriétaire des lots n°00245 (appartement) et n°727 et 728 (parkings) de la [Adresse 4] [Adresse 5] située au [Adresse 6], est débiteur de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, CITYA SAINT DENIS, l’a fait assigner, par acte du 26 décembre 2025 devant le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation au paiement de la somme de 7.462,04 euros, à laquelle il conviendra d’ajouter celles relevant de l’application des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit 1.576,50 euros, condamnation assortie des intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1240 du Code civil ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été régulièrement appelée et retenue à l’audience du 9 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représentée par son syndic, CITYA [Localité 5], et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance et produit un décompte actualisé au 5 mars 2026, mentionnant une dette de 13.394,75 euros.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2025, remis à personne, Monsieur [N] [G] n’est ni présent ni représenté à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du même code que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2025, remis à personne, Monsieur [N] [G] n’est ni présent ni représenté à l’audience.

Il sera statué par décision réputée contradictoire.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] produit notamment à l’appui de sa demande :

— un relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaire de Monsieur [N] [G] des lots considérés ;

— le contrat de mandat du syndic conclu pour une durée de deux ans à compter du 10 juin 2025;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 29 juin 2021, 20 août 2021, 31 août 2022, 14 juin 2023, 20 septembre 2023, 7 août 2024 et 10 juin 2025 aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;

— les appels de fonds pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

— des décomptes et attestations de charges pour les années 2022, 2023 et 2024 ;

— une mise en demeure datée du 11 juin 2024 distribuée le 17 juin 2024 ;

— un décompte arrêté au 9 décembre 2025 et un décompte actualisé au 5 mars 2026.

Dans la mesure où, d’une part, il n’est pas justifié que le décompte daté du 5 mars 2026 produit à l’audience du 9 mars 2026, aurait été contradictoirement communiqué à Monsieur [N] [G], qui ne comparaît pas à cette dernière audience et n’a donc pas eu connaissance du décompte actualisé, et où, d’autre part, le dispositif de l’assignation n’a pas envisagé la modification éventuelle de la créance en cours d’instance, la demande en paiement qui sera prise en compte sera celle figurant à l’assignation.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires produit un jugement du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS en date du 11 avril 2022, prononcé à son initiative à l’encontre de Monsieur [N] [G], au terme duquel Monsieur [N] [G] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 3.449,55 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 mars 2022.

Le syndicat des copropriétaires n’est donc fondé qu’à réclamer les sommes postérieures au 8 mars 2022 et n’est notamment pas fondé à solliciter, dans le cadre de la présente procédure, la somme de 500 euros qui lui a été allouée à titre de dommages et intérêts.

Il ressort du décompte du 9 décembre 2025 que la dette de charges de copropriété de Monsieur [N] [G], arrêtée à cette date, s’élève à la somme de 7.255,89 euros, déduction faite des frais.

Monsieur [N] [G], régulièrement avisé des enjeux de l’audience, ne comparaît pas et n’apporte aucun élément justifiant l’extinction de son obligation.

Dès lors, il y a lieu de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, CITYA [Localité 5], la somme de 7.255,89 euros arrêtée au 9 décembre 2025 au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024, date de réception de la mise en demeure.

Il convient également de faire droit à la demande présentée sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil et d’ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du jour de la demande, soit le 26 décembre 2025.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il résulte de l’application combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile qu’il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de “contentieux” ou “suivi dossier avocat”, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat impute par ailleurs au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par l’avocat du syndicat des copropriétaires qui relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que des frais d’assignation qui sont compris dans les dépens de l’instance.

Les frais d’hypothèque mentionnés au décompte, non justifiés, seront écartés. Il en ira de même des frais de mise en demeure du 11 mai 2023 pour 33,60 euros, antérieurs à la mise en demeure délivrée par l’avocat du syndicat des copropriétaires le 11 juin 2024.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun frais de recouvrement, le coût de l’envoi de la mise en demeure par avocat du 11 juin 2024 en recommandé avec accusé de réception n’étant pas justifié.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort des pièces du dossier que Monsieur [N] [G] a déjà fait l’objet d’une condamnation par le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS le 11 avril 2022 à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 3.449,55 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 mars 2022. Ce jugement l’avait également condamné à payer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 500 euros.

Le décompte produit aux débats révèle que nonobstant cette condamnation, Monsieur [N] [G] n’a effectué aucun règlement au titre des charges de copropriété depuis lors.

La carence systématique et sans motif légitime de Monsieur [N] [G] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires et oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [G], succombant à l’instance, supportera les entiers dépens, à l’exclusion des frais de mises en demeure qui ne sont pas compris dans les dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pour obtenir paiement de la somme due, Monsieur [N] [G] sera condamné à lui payer une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, CITYA [Localité 5], la somme de 7.255,89 euros arrêtée au 9 décembre 2025 au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024, date de réception de la mise en demeure sur la somme de 6.762,47 euros.

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du 26 décembre 2025.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, CITYA [Localité 1], de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

CONDAMNE Monsieur [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, CITYA [Localité 5], la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE Monsieur [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], représenté par son syndic, CITYA [Localité 5], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [N] [G] au paiement des entiers dépens, à l’exclusion des frais de mises en demeure, non compris dans les dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, et par Madame Sophie RIVIÈRE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE