Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02594 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IKJM

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection

assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 26 Novembre 2024

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M. [N] muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [C] [T]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant bail verbal, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [T], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Par courrier simple du 14 mars 2024, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 18 mars 2024 à Monsieur [C] [T] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2 416,40 €, outre 139,46 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 6 mai 2024 à Monsieur [C] [T] une sommation d’avoir, dans un délai de 15 jours, à fournir son avis d’imposition de l’année 2023 sur les revenus de l’année 2022, signifiée à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 mai 2024, signifiée à étude, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [C] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail intervenu entre les parties,

— dire qu’il est occupant sans droit ni titre, qu’il devra libérer les lieux qu’il occupe actuellement et qu’à défaut il pourra en être expulsé ainsi que tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— le condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  2949,40 euros, à titre de loyers impayés au 30 avril 2024, outre les loyers et charges échus entre la date de l’assignation et la date d’audience,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux,

—  500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation au Préfet ainsi que celui de la sommation de remettre l’avis d’imposition.

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 21 mai 2024.

L’audience s’est tenue le 26 novembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, demanderesse représentée avec pouvoir, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 9 519,31 €, arrêtée au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Monsieur [C] [T], défendeur, bien que régulièrement cité, n’a ni comparu ni mandaté personne pour le représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en ressort qu’il n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Monsieur [C] [T] aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [C] [T], défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de prononcé de résiliation du bail

L’article 1709 du Code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du Code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1741 du Code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

Ainsi, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

En vertu de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. En effet, conformément à l’article 1227 du même Code, la résolution peut être demandée en justice. L’article 1228 du Code civil prévoit que le juge peut prononcer la résolution du contrat.

L’article 1229 du même Code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il en résulte que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste dans le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Ainsi, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient donc au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que la situation doit être appréciée au jour où le juge statue.

En l’espèce, l’existence d’un bail verbal entre les parties n’est pas contestée et est établie par l’occupation des lieux par Monsieur [C] [T] et les règlements effectués par ce dernier.

À l’audience, au soutien de leurs prétentions, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT fait valoir, en se fondant sur les articles 1224 et suivants du Code civil que Monsieur [C] [T] ne règle plus son loyer courant et les charges locatives depuis plusieurs mois. Les délais octroyés étant expirés, et ce dernier n’ayant pas régularisé sa situation d’impayés, elle s’en prévaut et s’oppose à tout octroi de délais de paiement.

Il ressort des éléments versés aux débats qu’un commandement de payer les loyers a été délivré à Monsieur [C] [T], le 18 mars 2024, pour un arriéré de loyers vérifié de 2 416,40 €.

L’analyse des éléments comptables atteste également qu’au 18 novembre 2024, date d’édition du décompte locatif, demeure impayée et s’élève à 9519,31 euros. De plus, il convient de relever que Monsieur [C] [T] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience. En la circonstance, Monsieur [C] [T] est resté défaillant dans le paiement du loyer courant et des charges locatives. Cela constitue incontestablement un manquement du locataire à son obligation essentielle et déterminante de la conclusion du contrat susvisé. Par conséquent, il convient de prononcer la résiliation aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [C] [T], à compter du 1er novembre 2024.

Ainsi, la résiliation est prononcée alors que Monsieur [C] [T] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [T] et de dire que faute par Monsieur [C] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer courant et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation applicable aux logements à loyer modéré, que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […]. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L.441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction de l’article L.411-9 susvisé. Il résulte de cette disposition qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme d’habitation à loyer modéré ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

L’article L.442-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, en cas de non-réponse du locataire dans le délai d’un mois à l’enquête sur ses ressources, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 31 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 9 519,31 €, incluant les sommes de 7581,12 (947,64 x 8) euros de SLS, 25 euros de frais de dossiers et 38,1 (7,62 x 5) euros de pénalités d’enquête sociale, dont le bien-fondé n’apparaît pas justifié. Aussi, il convient de relever que pour justifier une telle demande, la bailleresse ne verse isolément qu’une sommation de remettre en date du 6 mai 2024 alors qu’elle a procédé au recouvrement du SLP dès le mois de mars 2024 (cf. décompte locatif, page 1 sur 3).

Pour la somme au principal, Monsieur [C] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 1875,09 (9519,31 – (7581,12 + 25 + 38,1)) euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [C] [T] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 1 875,09 €, arrêtée au 31 octobre 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [C] [T] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux, à l’exclusion du montant du SLS et de la pénalité de retard susvisée.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [C] [T] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [C] [T] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 mars 2024 et de l’assignation du 17 avril 2024, à l’exclusion de la sommation de remettre du 6 mai 2024, des dénonces à la CCAPEX du 14 mars 2024 et à la préfecture de la [Localité 4] du 21 mai 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, d’une part, et Monsieur [C] [T], d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [C] [T], à compter du 1er NOVEMBRE 2024,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [C] [T] et de tous occupants de son chef,

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 1 875,09 €, arrêtée au 31 octobre 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [C] [T] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, à l’exclusion du montant du SLS et de la pénalité de retard susvisée, et au besoin le CONDAMNE à verser à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er NOVEMBRE 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

DIT que faute par Monsieur [C] [T] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE Monsieur [C] [T] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 mars 2024 et de l’assignation du 17 avril 2024, à l’exclusion de la sommation de remettre du 6 mai 2024, des dénonces à la CCAPEX du 14 mars 2024 et à la préfecture de la [Localité 4] du 21 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE