Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03701 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4ES

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Bernard VALEZY, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 16 Décembre 2025

ENTRE :

Société ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [D], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [U] [G]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 6 janvier 2023, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [G], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 282,65 euros, outre une provision mensuelle sur charge de 111,52 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 282 euros.

Par courrier simple du 18 mars 2025, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a préalablement a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n°2015-1384 du 30 octobre 2015.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 21 mars 2025 à Monsieur [U] [G] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 4290,83 euros, outre 209,36 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 13 juin 2025, signifiée à étude, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [U] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— dire qu’il est occupant sans droit ni titre, qu’il devra libérer les lieux qu’il occupe actuellement et qu’à défaut il pourra en être expulsé ainsi que tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— le condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  8080,34 euros, à titre de loyers et charges impayés au 31 mai 2025, outre les loyers et charges échus entre la date de l’assignation et la date de l’audience,

— une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à reprise des lieux,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 19 juin 2025.

L’audience s’est tenue le 16 décembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, demanderesse représentée avec un pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 15775,91 euros, arrêtée au 30 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [U] [G], défendeur, a comparu personnellement à l’audience susvisée. Après avoir fait part de sa situation personnelle et financière, il ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en ressort qu’il n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Monsieur [U] [G] aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 18 mars 2025.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 3] le 19 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« 14) Clauses résolutoires », page 10), a été signifié au locataire le 21 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4290,83 euros n’a pas été réglée par Monsieur [U] [G] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [U] [G] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 22 mai 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et du surloyer

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation applicable aux logements à loyer modéré, que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […]. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L.441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction de l’article L.411-9 susvisé. Il résulte de cette disposition qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme d’habitation à loyer modéré ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

L’article L.442-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, en cas de non-réponse du locataire dans le délai d’un mois à l’enquête sur ses ressources, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

Selon l’article 24 V de la loi précitée, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 30 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges) à la somme de 15775,91 euros.

Néanmoins, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT ne justifie pas de ses démarches au titre de l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation permettant un surloyer.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de paiement des surloyers et de déduire de la dette revendiquée la somme de 9878,22 euros.

Aussi, il sera relevé que la SA d’HLM ALLIADE HABITAT ne verse aux débats aucune mise en demeure d’avoir à répondre à l’enquête obligatoire relative au SLS pour l’année 2025. De sorte, que l’application des frais d’enquête liés à l’instruction du dossier de surloyer et d’indemnité de frais de dossier, d’un montant de 25 euros, présents sur l’avis d’échéance du mois de janvier 2025, imputables à Monsieur [U] [G] en application des dispositions des articles L.442-5 et L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation précités mais intégrés à tort dans le décompte de l’arriéré purement locatif seront retirées des sommes dues à ce titre.

Pour la somme au principal, Monsieur [U] [G], comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant, à hauteur de 5872,69 (15775,91 – (898,02 x 11 + 25)) euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [U] [G] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 5872,69 euros, arrêtée au 30 novembre 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il prévoit, donc, la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés du loyer courant et des charges locatives afférentes.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la SA d’HLM ALLIADE HABITAT ou par Monsieur [U] [G], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Force est de constater que Monsieur [U] [G] qui ne communique aucun élément relatif à sa situation financière actuelle, ne justifie pas disposer des moyens financiers suffisants pour lui permettre de s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative dans les délais impartis par la loi.

De surcroît, à l’audience, il mentionne qu’il souhaite partir du logement litigieux.

Il n’y a donc lieu de lui accorder ni de délais de paiement, ni de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [U] [G] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [G] et de dire que faute par Monsieur [U] [G] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [G] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux, à l’exclusion du montant du SLS susvisé et d’éventuelles pénalités de retard.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [G] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [U] [G] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 4290,83 euros du 21 mars 2025, de l’assignation du 13 juin 2025, des dénonces à la préfecture de la [Localité 3] du 19 juin 2025 ainsi qu’à la CCAPEX du 18 mars 2025.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 4290,83 euros du 21 mars 2025 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail ;

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 6 janvier 2023, conclu entre la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, d’une part, et Monsieur [U] [G], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 22 mai 2025, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 5872,69 euros, arrêtée au 30 novembre 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [U] [G] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, à l’exclusion du montant du SLS susvisé et d’éventuelles pénalités de retard, et au besoin le CONDAMNE à verser à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [U] [G] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] au paiement des dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 4290,83 euros du 21 mars 2025, de l’assignation du 13 juin 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 3] du 19 juin 2025 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 18 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 4], le 20 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE