N° 25/

JUGEMENT DU

08 Septembre 2025

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N° RG 20/00820 – N° Portalis DBYD-W-B7E-CZR7

S.A.R.L. L’HERMINE prise en la personne de son gérant, Monsieur [V]

C/

[G] [I]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente siégeant à Juge unique

assisté(e) de : Madame SELLES BONGARS, Greffier, lors des débats et Madame MARAUX Caroline, Greffier, lors de la mise à disposition

DEBATS à l’audience publique du 03 Mars 2025

Jugement CONTRADICTOIRE

mis à disposition le 08 Septembre 2025, après prorogation du délibéré initialement prévu le 02/06/2025, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

S.A.R.L. L’HERMINE

prise en la personne de son gérant, Monsieur [V],

dont le siège social est sis Lourmel – 22980 PLELAN LE PETIT

Rep/assistant : Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [W]

né le 19 Décembre 1949 à SAINT MAUDEZ (22980),

demeurant 1 Parc Béarn – 92210 SAINT CLOUD

Rep/assistant : Maître Xavier-pierre NADREAU de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO, avocat postulant et M^e Ronan KERVADEC, avocat au barreau de Rennes, avocat plaidant

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte en date du 27 septembre 2012, M. [W] a consenti un bail à la société L’HERMINE portant sur un local commercial d’auberge-restaurant. Le bail était consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2007 pour se terminer le 31 décembre 2015. A cette dernière date, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Suivant exploit en date du 31 mai 2017, la société L’HERMINE a sollicité le renouvellement de son bail pour la fin du trimestre en cours.

Suivant courrier en date du 12 mars 2018, le conseil de M. [W] a fait savoir à la société L’HERMINE qu’il souhaitait augmenter le loyer de 3.000 euros, ce que la société L’HERMINE a refusé. Monsieur [W] a, alors, entendu refuser le renouvellement du bail.

Suivant acte d’huissier du 12 mai 2020, la SARL L’HERMINE a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo, Monsieur [S] [I] aux fins de :

— constater le renouvellement du bail consenti par M. [W] à la société L’HERMINE à la date du 1er juillet 2017 pour une durée de 9 ans, aux mêmes clauses et conditions que l’ancien bail, sous réserve des dispositions impératives de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n°2014-1317 du 3 novembre suivant ;

— constater que le loyer du bail renouvelé indexé conventionnellement sur l’indice du coût de la construction, s’élève à la date du 1er juillet 2017 à la somme de 12 .160,61 euros HT par an ;

— dire que conformément à l’article L. 145-57 du Code de Commerce, dans le délai d’un mois qui suivra la décision définitive, le bailleur dressera un projet de bail conforme à la décision à intervenir et que faute d’avoir fait le nécessaire ou faute d’accord sur ce projet de bail, dans le mois de cet envoi, la décision à intervenir vaudra bail ;

— débouter Monsieur [S] [I] de toute demande, plus ample ou contraire ;

— condamner Monsieur [W] à payer à la société L’HERMINE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui seront recouvrés par Maître CHAUVIN, SELARL, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience de conférence du 10 novembre 2023 et renvoyée à la mise en état, pour son instruction.

Le défendeur a constitué avocat.

Par conclusions d’incident du 14 décembre 2021, la société L’HERMINE a saisi le juge de la mise en état aux fins d’obtenir une expertise judiciaire permettant d’apprécier le respect par la société L’HERMINE et M. [S] [I] de leurs obligations respectives d’entretien et de délivrance.

Suivant ordonnance en date du 16 juin 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Malo a fait droit à la demande de la société L’HERMINE et a désigné Monsieur [Z] à cette fin.

L’expert a rendu son rapport définitif le 8 juin 2023.

L’expert a conclu qu’il existait des travaux urgents à réaliser sur les toitures, qu’il estime à 25.888,31 euros, ainsi que des travaux non urgents à réaliser les uns d’ici 3 ans, les autres d’ici 7 à 10 ans, sans pouvoir évaluer leur coût.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mars 2024, la société L’HERMINE demande au tribunal de :

— constater le renouvellement du bail consenti par Monsieur [W] à la société L’HERMINE, à la date du 1er juillet 2017 pour une durée de 9 ans, aux mêmes clauses et conditions que l’ancien bail, sous réserve des dispositions impératives de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 du 3 novembre suivant ;

— constater que le loyer du bail renouvelé indexé conventionnellement sur l’indice du coût de la construction, s’élève à la date du 1er juillet 2017 à la somme de 12.160,61 € HT par an ;

— ordonner l’apurement des comptes entre les parties ;

— dire que conformément à l’article L 145-57 du Code de commerce, dans le délai d’un mois qui suivra la décision définitive, le bailleur dressera un projet de bail conforme a la décision a intervenir, et que faute d’avoir fait le nécessaire ou faute d’accord sur ce projet de bail, dans le mois de cet envoi, la décision à intervenir vaudra bail ;

— décerner acte à la société L’HERMINE que Monsieur [W] s’associe à ces demandes;

— homologuer le rapport d’expertise judiciaire de M. [E] [Z] en date du 8 juin 2023 ;

— condamner sur le fondement des articles 1719 du code civil et R 145-35 du Code de commerce Monsieur [W] à réaliser les travaux recommandés par M. [Z] dans son rapport du 8 juin 2023, c’est-à-dire :

▪ la réalisation urgente des travaux de couverture ardoises versant Nord ;

▪ la réalisation urgente du remplacement de la couverture bacs acier ;

▪ la réalisation urgente de pannes et solin couverture plaques ondulées ;

▪ le rejointement des pierres des murs extérieurs dans les 3 ans suivant la condamnation à intervenir ;

▪ le remplacement de la toiture ardoises amiante-ciment dans les 5 ans suivant la condamnation à intervenir;

▪ le remplacement de la toiture en plaques ondulées amiante-ciment dans les 10 ans suivant la condamnation à intervenir ;

▪ le remplacement de la toiture en ardoises naturelles posées au pureau entier dans les 10 ans suivant la condamnation à intervenir ;

▪ la réalisation d’une gouttière pour recueillir les eaux pluviales dans les 10 ans de la condamnation à intervenir ;

Le tout sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de 1'expiration du délai préconise par l’expert judiciaire M. [Z] dans son rapport du 8 juin 2023 pour la réalisation desdits travaux et ce à compter de la signification de la décision à intervenir, pendant un délai d’un an à l’issu duquel il sera fait à nouveau droit devant le juge de l’exécutions du tribunal judiciaire de Saint-Malo ;

— débouter Monsieur [W] de toutes demandes, plus amples ou contraires ;

— condamner Monsieur [W] a payer à la société L’HERMINE la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile au titre de sa résistance abusive ;

— condamner Monsieur [W] à payer à la société L’HERMINE la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au règlement des frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’en tous les dépens qui seront recouvres par Maître CHAUVIN, SELARL, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de condamnation de Monsieur [W] à réaliser les travaux recommandés par M. [Z] dans son rapport du 8 juin 2023, la société L’HERMINE fait valoir qu’elle n’a commis aucun manquement à son obligation d’entretien. Elle affirme pouvoir justifier des travaux d’entretien réalisés à son initiative et souligne que le défendeur ne justifie pas avoir accompli les travaux qui lui incombaient en sa qualité de bailleur durant les 20 années passées.

Elle indique que l’expert n’a pas constaté de manque d’entretien de la toiture mais le caractère ancien et vétuste de celle-ci. La SARL L’HERMINE prétend que les travaux en toiture, comme les travaux relatifs à la façade du bâtiment, en ce qu’ils sont nécessaires pour assurer l’étanchéité du bâtiment, relèvent des grosses réparations à la charge du bailleur, en application de l’article 606 du Code civil.

En réponse à l’affirmation de Monsieur [W] selon laquelle la société L’HERMINE aurait manqué à son obligation d’informer le bailleur de toute dégradation ou de toute aggravation de désordre de toute nature dans les lieux loués prévue aux termes du bail commercial, celle-ci rappelle que la bailleur l’a menacé de ne pas reconduire le bail en raison de l’état des lieux qu’il lui imputait dès 2019, qu’elle n’était pas à même de juger de l’urgence de certains travaux, et que d’autres ne seront nécessaires qu’à moyen terme.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 février 2024, Monsieur [W] demande au tribunal de :

— constater le renouvellement du bail consenti par Monsieur [W] à la Société L’HERMINE à la date du 1er juillet 2017 pour une durée de 9 ans, aux mêmes clauses et conditions que l’ancien bail, sous réserve des dispositions impératives de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n°2014 1317 du 3 novembre suivant ;

— constater que le loyer du bail renouvelé indexé conventionnellement sur l’indice ICC s’élève à la date du 1er juillet 2017 à la somme de 12.160,61 euros HT par an ;

— ordonner l’apurement des comptes entre les parties ;

— dire que conformément à l’article L. 145-57 du Code de commerce, dans le délai d’un mois qui suivra la décision définitive, le bailleur dressera un projet de bail conforme à la décision à intervenir et que faute d’avoir fait le nécessaire ou faute d’accord sur ce projet de bail, dans le mois de cet envoi, la décision à intervenir vaudra bail ;

A titre reconventionnel, M. [W] demande au tribunal de :

— condamner la Société L’HERMINE à payer à Monsieur [S] [I] la somme de 25. 888,31 euros pour manquement à l’obligation essentielle d’entretien incombant à tout locataire ;

— condamner la Société L’HERMINE à payer Monsieur [S] [I] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Société KERJEAN LE GOFF NADREAU, Maître Xavier-Pierre NADREAU, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

— débouter la société L’HERMINE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées à leur encontre, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 (tarif des huissiers) devant alors être supporté par les débiteurs en sus de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, Monsieur [W] fait valoir qu’en application du bail commercial signé entre les parties et des dispositions de l’article 1728 du Code civil, il incombait à la société L’HERMINE de prendre en charge les travaux d’entretien du bien loué et qu’elle a omis de faire quelques travaux que ce soit, se contentant de menues réparations et laissant ainsi dépérir le bien. Il ajoute que le preneur a également manqué à son devoir d’alerte sur l’état des lieux loués.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [W] précise que le bail liant les parties d’une part mettait à la charge du preneur les grosses réparations en échange d’un loyer minoré tenant compte de ce transfert de charges et d’autre part interdisait au preneur toute réclamation ou recours contre le bailleur pour vices de construction, dégradations, insalubrité, etc. et que la bailleur supporterait à ses frais toutes réparations et remise en état des lieux, même celles nécessitées par la vétusté ou l’usure.

En application de l’article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.

La clôture de la procédure a été prononcée le 5 juillet 2024, et l’affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 3 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré, lequel a été prorogé en raison de l’arrêt de travail du magistrat, et prononcée par mise à disposition au greffe le 8 septembre 2025.

MOTIFS

— Sur le renouvellement du bail et le montant du loyer

Les deux parties se sont opposées sur la question du renouvellement du bail et sur le montant du loyer.

Par des conclusions notifiées le 6 avril 2021, Monsieur [W] a finalement demandé au tribunal de constater le renouvellement du bail commercial a la date du 1er juillet 2017 aux mêmes clauses et conditions que l’ancien bail, sous réserve des dispositions impératives de la loi du 18 juin 2014 et du décret d’application du 3 novembre suivant.

Les deux parties s’accordent, désormais, pour demander au tribunal de constater d’une part le renouvellement du bail consenti par Monsieur [W] à la Société L’HERMINE à la date du 1er juillet 2017 pour une durée de 9 ans, aux mêmes clauses et conditions que l’ancien bail, sous réserve des dispositions impératives de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n°2014- 1317 du 3 novembre suivant et d’autre part que le loyer du bail renouvelé indexé conventionnellement sur l’indice du coût de la construction, s’élève à la date du 1er juillet 2017 à la somme de 12.160,61 euros HT par an.

Dès lors, il y a lieu de considérer que le bail s’est renouvelé le 1er juillet 2017, à l’expiration du bail précédent, aux mêmes clauses et conditions que l’ancien bail, sous réserve des dispositions impératives de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n°2014 -1317 du 3 novembre suivant, notamment au prix fixé, lequel par l’effet de l’indexation sur l’indice du coût de la construction, s’élève à la date du 1er juillet 2017 à la somme de 12 160,61 euros HT par an.

Conformément à l’alinéa 2 de l’article L. 145-57 du Code de commerce, dans le délai d’un mois qui suivra la décision définitive, le bailleur sera tenu de dresser un projet de bail conforme à la présente décision, et faute d’avoir fait le nécessaire ou faute d’accord sur ce projet de bail, dans le mois de cet envoi, la présente décision vaudra bail.

Il n’y pas lieu à ordonner l’apurement des comptes entre les parties, celles-ci ne précisant pas leurs demandes à ce titre.

— Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise

La SARL L’HERMINE sollicite l’homologation du rapport d’expertise judiciaire de M. [E] [Z] en date du 8 juin 2023.

Il convient de rappeler que si le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer sur une question de fait conformément à l’article 232 du code de procédure civile, il résulte de l’article 246 du code précité que le juge n’est pas lié par les constatations et conclusions du technicien qu’il a désigné. Par suite, le tribunal ne saurait homologuer le rapport d’expertise.

En conséquence, la SARL L’HERMINE sera déboutée de sa demande d’homologation du rapport d’expertise.

— Sur la charge des travaux

Aux termes de l’article 606 du Code civil, « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. ».

Aux termes du contrat de bail en date du 27 septembre 2012, la société L’HERMINE était débitrice des obligations suivantes : « Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant la durée du présent bail, notamment les peintures, fermetures, serrures, plomberies et autres, et il les rendra de même en fin de bail.

L’entretien en excellent état de propreté et de présentation des immeubles loués sera entièrement à sa charge et il fera son affaire personnelle de l’entretien, ; remise en état et mêmes toutes réparations de quelques natures qu’elles soient, et même tout remplacement qui deviendraient nécessaire et supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretien, de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel. (…)

Le preneur sera responsable de tous avaries et accidents quelconques qui pourraient résulter de tous services et installation de l’immeuble. Si, pour une cause quelconque, le remplacement des installations ou des appareils se trouvant dans les locaux loués devenait nécessaire par suite d’usure, de vétusté, de force majeure ou d’exigence administrative, son coût sera entièrement à la charge du preneur sans recours contre le bailleur. (…) ».

L’article 1728 du Code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. ».

En l’espèce, Monsieur [W] demande la condamnation de la société L’HERMINE à lui payer la somme de 25.888,31 euros pour manquement à l’obligation essentielle d’entretien incombant à tout locataire.

Il résulte des constatations de l’expert que les toitures sont anciennes, voire très anciennes et en tous cas plus d’une quarantaine d’années pour les plus récentes. (Rapport p. 12) L’expert ajoute que les toitures ayant toutes un minimum de 40 ans d’existence, leur replacement à court terme n’apparaît pas déraisonnable. (Rapport p. 25)

A l’intérieur du bâtiment, il note des traces d’infiltrations dans l’arrière-cuisine, ainsi que sous le préau. (Rapport p. 12 et 13)

Outre les nombreux désordres affectant les toitures des locaux loués par la SARL L’HERMINE, il constate l’absence généralisée de rejointement des murs entre les pierres de taille constituant le pignon ouest.

La SARL L’HERMINE soutient que l’ensemble des réparations incombent au bailleur. Elle justifie de frais afférent aux réparations d’entretien (P12à18 SARL) alors que le bailleur ne justifie d’aucune réparation qu’il aurait prise en charge depuis le début du bail.

Le bailleur oppose à la SARL L’HERMINE une clause du bail stipulant que « Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant la durée du présent bail, notamment les peintures, fermetures, serrures, plomberies et autres, et il les rendra de même en fin de bail.

L’entretien en excellent état de propreté et de présentation des immeubles loués sera entièrement à sa charge et il fera son affaire personnelle de l’entretien, ; remise en état et mêmes toutes réparations de quelques natures qu’elles soient, et même tout remplacement qui deviendraient nécessaire et supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretien, de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel. (…)

Le preneur sera responsable de tous avaries et accidents quelconques qui pourraient résulter de tous services et installation de l’immeuble. Si, pour une cause quelconque, le remplacement des installations ou des appareils se trouvant dans les locaux loués devenait nécessaire par suite d’usure, de vétusté, de force majeure ou d’exigence administrative, son coût sera entièrement à la charge du preneur sans recours contre le bailleur. (…) ».

Or si avant la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » les parties pouvaient convenir dans un bail commercial que l’intégralité des réparations et travaux étaient à la charge du locataire, il n’en est plus de même depuis lors.

Depuis cette loi, les dépenses relatives aux grosses réparations visées dans l’article 606 du Code civil ou liées à la vétusté ne peuvent plus être mises à la charge du locataire.

L’article L. 145-40-2 du Code de commerce a été complété par le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, codifié aux articles R. 145-35 à R. 145-37 du Code de commerce, lequel prévoit qu’il est applicable aux baux en cours et aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

Il découle de l’article L. 145-15 du Code de commerce que cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, il a été constaté que le renouvellement du bail à la date du 1er juillet 2017.

Dès lors, le bailleur ne peut donc se prévaloir de la clause du bail commercial pour mettre les travaux nécessaires à la charge du preneur.

L’article R. 145-35 du Code de commerce dispose que « Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; […] »

* Sur la couverture bacs acier

A l’extérieur du bâtiment, s’agissant des toitures en bacs acier, l’expert constate que les bacs sont percés et oxydés par la rouille, ce qui a entraîné la formation de trous, sur lesquels la SARL L’HERMINE a posé des « plaques ». (Rapport p. 14)

L’expert préconise la réfection totale des toitures en bacs acier et des toitures posées en losange sur le versant nord de la lingère afin d ‘ « assurer la pérennité non seulement de l’ouvrage mais de ce qui se trouve en dessous ».

Il qualifie ces réparations d’urgentes.

Il résulte de l’article 606 du Code civil que les travaux de réfection complète de toiture sont à la charge du bailleur.

En conséquence, Monsieur [W] sera condamné à réaliser le remplacement de la couverture bacs acier dans un délai de neuf à compter du présent jugement, soit avant le 8 juin 2026.

* Sur les pannes et les solins de couverture en plaques ondulées

Sur la toiture en plaques ondulées amiante-ciment, l’expert constate un jour entre les plaques et le mur de la lingère. (Rapport p. 15)

Il précise que des photographies transmises par la société L’HERMINE accompagnant un dire du conseil de celle-ci en date du 13 mars 2023 montre que les pannes de bois sont en mauvais état en raison du passage de l’eau en l’absence de solins. (Rapport p. 23)

Il en conclut que le solin et le renforcement, voire le remplacement des pannes est à prévoir en urgence. (Rapport p. 23)

Il préconise la réalisation d’un solin sur les plaques ondulées amiante-ciment pour un coût qu’il évalue à 1. 500 euros. (Rapport p. 23&24)

Il conseille en outre le remplacement de cette toiture d’ici une dizaine d’années, même si un entretien normal et régulier est réalisé. (Rapport p. 23)

Il apparaît à la lecture du rapport d’expertise que la nécessité de réaliser un solin résulte de la vétusté de la toiture.

Il résulte de l’article 606 du Code civil que les travaux de réfection complète de toiture sont à la charge du bailleur.

En conséquence, Monsieur [W] sera condamné à faire réaliser un solin sur les plaques ondulées amiante-ciment dans un délai de 9 mois, à compter du présent jugement soit avant le 8 juin 2026.

* Sur les toitures en ardoises naturelles posées en losange au versant nord

Sur les toitures en ardoises naturelles posées en losange au versant nord de la lingère, l’expert note que les ardoises glissent du fait de l’absence de crochets qui ont cassé en raison de la vétusté (Rapport p. 15) ainsi que des ardoises cassées. (Rapport p. 16) Il expose que le simple fait d’effleurer un crochet conduit à ce qu’il se brise. (Rapport p. 16)

L’expert préconise la réfection intégrale de cette toiture afin d’assurer la pérennité de l’ouvrage et de ce qui se trouve en dessous. (Rapport p. 23)

Il résulte de l’article 606 du Code civil que les travaux de réfection complète de toiture sont à la charge du bailleur.

En conséquence, Monsieur [W] sera condamné à réaliser le remplacement de la couverture en ardoises naturelles posées en losange au versant nord de la lingère ,dans un délai de 9 mois suivant le présent jugement, soit avant le 8 juin 2026.

* Sur la toiture en ardoises naturelles du versant sud de la lingère

L’expert constate que toiture en ardoises naturelles du versant sud de la lingère est somme toute en bon état, que les crochets ne sont pas oxydés mais que quelques ardoises sont manquantes ou cassées.

Il apparaît à la lecture du rapport d’expertise que les ardoises cassés ou manquantes résultent de la vétusté de la toiture.

Or les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ne peuvent, en application de l’article R. 145-35 du Code de commerce être imputées au locataire.

L’expert préconise le remplacement de la toiture en ardoises naturelles sur le versant sud de la lingère d’ici 5 à 10 ans, à condition de remplacer les ardoises cassées et manquantes d’ici là et de surveiller le « vieillissement des ardoises et crochets.

En conséquence, Monsieur [W] sera condamné à réaliser le remplacement de la couverture en ardoises naturelles au versant sud de la lingère avant le 8 juin 2030 .

Avant cette date, il sera tenu, dans un délai de 9 mois à compter du présent jugement, soit avant le 8 juin 2026, de faire procéder au remplacement des ardoises cassées ou manquantes.

* Sur les toitures en ardoises en ardoise-ciment posées en losange au-dessus de la cuisine

Sur les toitures en ardoises en ardoise-ciment posées en losange au-dessus de la cuisine, il constate que la toiture est somme toute en bon état, que les crochets ne sont pas oxydés mais que certaines ardoises sont fendues. (Rapport p. 16-17)

L’expert explique qu’il est possible de conserver les ardoises-ciment à condition de remplacer celles qui sont fissurées et d’assurer une surveillance du « vieillissement » des ardoises aussi bien que des crochets. (Rapport p. 23)

Il ressort du rapport d’expertise que l’immeuble est de construction ancienne, que les toitures dégradées et vétustes n’étaient ni entretenues, ni réparées et que des désordres sont apparus au fil des années.

Or, il incombe au bailleur et non au locataire d’entretenir et de réparer la toiture des locaux loués pour qu’elle assure ce pour quoi elle est destinée, à savoir la couverture étanche des lieux. Il revenait donc à Monsieur [W] de s’assurer de l’état de la couverture, d’autant qu’il s’agissait d’une construction ancienne, et que le mauvais état de l’immeuble était visible.

Le bailleur ne peut sérieusement prétendre qu’il ignorait l’état de vétusté des locaux loués et notamment de sa toiture alors que la vétusté était visible et qu’il ne justifie pas avoir procéder à aucune réparation depuis le début du bail.

L’expert préconise le remplacement des ardoises amiante-ciment de toiture d’ici 5 à 10 ans. (Rapport p. 23)

En conséquence, Monsieur [W] sera condamné à procéder au remplacement de la totalité des ardoises amiante-ciment posées en losange au-dessus de la cuisine avant le 8 septembre 2030.

Il sera condamné , toutefois, à remplacer les ardoises-ciment fissurés posées en losange au-dessus de la cuisine ainsi que les crochets cassés ou oxydés qui sont fissurées dans un délai de 9 mois à compter du présent jugement, soit avant le 8 juin 2026 et ensuite au fur et à mesure de leur usure.

* sur les gouttières

L’expert constate qu’il n’existe pas de gouttières pour recueillir les eaux pluviales sur le versant sud mais précise qu’à l’époque de la construction, il n’existait pas d’obligation réglementaire de recueillir les eaux pluviales afin de les rejeter à un collecteur public. (Rapport p. 20)

Dans la perspective du rejointement des murs, il apparaît indispensable de faire procéder à l’installation de gouttières d’évacuation des eaux pluviales afin d’assurer la pérennité des réparations qui seront réalisées sur le mur.

Les travaux de création des gouttières et d’une évacuation ne peuvent constituer par leur ampleur et leur coût des réparations locatives ou des réparations de menu entretien mais relèvent, en principe, des réparations mises à la charge du bailleur.

Le désordre ne découle pas d’un défaut de réparations locatives mais de l’absence de réglementation obligeant le propriétaire à faire installer une évacuation des eaux pluviales au moment de la construction.

L’expert s’interroge sur le fait de savoir où pourraient s’évacuer les eaux pluviales dans la mesure où n’est pas certain qu’il existe un colleteur public dans lequel ces eaux pluviales auraient vocation à s’évacuer. (Rapport p. 20&24)

Compte-tenu de ce facteur de complexité, il apparaît que ces travaux ne relèvent pas du simple entretien des locaux loués mains constituent de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, qu’il convient de mettre à la charge du bailleur.

En conséquence, Monsieur [W] sera condamné à procéder à la pose de gouttière avant le 8 septembre 2035.

* Sur le rejointement des murs de pierre

L’expert constate l’absence généralisée de rejointement des murs entre les pierres de taille constituant le pignon ouest, y compris sur le four à pain, et la façade sud. (Rapport p. 21-22)

Il préconise de refaire le re jointement des pierres d’ici 3 ans. L’expert explique que la pose de gouttières et de descentes d’eau pluviales éviterait le vieillissement prématuré des joints refaits en pied de mur.

Il est constant que quelle que soit la nature et l’importance des travaux de ravalement, cette charge incombe en principe au propriétaire.

Il résulte en effet de l’article 606 du Code civil que le bailleur est tenu des grosses réparations, lesquelles sont notamment celles des gros murs et des voûtes et des couvertures entières.

Le bailleur ne peut sérieusement prétendre qu’il ignorait l’état de vétusté des locaux loués et notamment de sa toiture alors que la vétusté était visible et qu’il ne justifie pas avoir procéder à aucune réparation depuis le début du bail.

L’expert constate l’absence de rejointement sur la totalité du mur constituant le pignon, impliquant des travaux d’ampleur qui ne peuvent être considérées comme des dépenses d’entretien.

Ces dépenses incombent, dès lors, au bailleur.

En conséquence, Monsieur [W] sera condamné à procéder au rejointement de la totalité du mur en pierre constituant le pignon ouest de la lingère avant le 8 septembre 2028 .

* Sur l’astreinte

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

La SARL L’HERMINE sollicite que ces condamnations soient assorties d’une astreinte sans démontrer ni même invoquer l’existence d’un motif justifiant le prononcé de cette mesure. Or, l’astreinte ayant pour finalité de contraindre une personne, qui s’y refuse à exécuter l’obligation qu’une décision juridictionnelle lui impose, il appartient à celui qui sollicite son prononcé, de fournir des éléments tendant à établir que la décision prononcée ne sera pas exécutée spontanément. La SARL L’HERMINE, qui n’a pas opéré cette démonstration, sera déboutée de sa demande d’astreinte.

— Sur la résistance abusive

En application de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende d’un maximum 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la SARL L’HERMINE ne démontre pas que l’erreur commise par Monsieur [W] dans l’appréciation de ses droits puisse s’analyser en un acte de mauvaise foi ou en une erreur grossière , susceptible de faire dégénérer son droit à agir en défense, en abus de droit. En effet, le litige opposant les parties reposait principalement sur les obligations réciproques des parties à un bail commercial, obligations qui avaient été modifiées de manière importante par la loi 2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014.

En conséquent la société L’HERMINE sera déboutée de sa demande tendant à obtenir condamnation de Monsieur [W] sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

— Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [W]

Compte-tenu de ce qu’il a été précédemment exposé, l’ensemble des travaux incombent au bailleur.

La SARL L’HERMINE justifie, en outre ,avoir réalisé des travaux d’entretien réguliers.

Dès lors, aucune condamnation n’étant prononcé contre la SARL L’HERMINE, Monsieur [S] [I] sera débouté de ses demandes au titre du manquement de ladite société à son obligation essentielle d’entretien incombant à tout locataire.

— Sur les autres demandes

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] partie succombant, sera condamné aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et qui seront recouvrés conformément à l’article 699, avec distraction au profit de Maître CHAUVIN, SELARL.

*Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [W], partie succombant, sera condamné à régler à la SARL L’HERMINE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la SARL L’HERMINE à l’encontre de Monsieur [G] [W] recevable ;

DECLARE la SARL L’HERMINE partiellement bien fondée en ses prétentions,

En conséquence,

DIT que le bail s’est renouvelé le 1er juillet 2017, à l’expiration du bail précédent, aux mêmes clauses et conditions de l’ancien bail, sous réserve des dispositions impératives de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n°2014- 1317 du 3 novembre 2014, notamment au prix fixé, lequel par l’effet de l’indexation sur l’indice du coût de la construction, s’élève à la date du 1er juillet 2017 à la somme de 12 160,61 euros HT par an,

DIT qu’en application de l’alinéa 2 de l’article L. 145-57 du Code de commerce, dans le délai d’un mois qui suivra la décision définitive, le bailleur devra dresser un projet de bail conforme à la présente décision , et que faute d’avoir fait le nécessaire ou faute d’accord sur ce projet de bail, dans le mois de cet envoi, le présent jugement vaudra bail,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’apurement des comptes entre les parties,

DEBOUTE la SARL L’HERMINE de sa demande d’homologation du rapport d’expertise,

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à :

— réaliser le remplacement de la couverture bacs acier, avant le 8 juin 2026,

— faire réaliser un solin sur les plaques ondulées amiante-ciment ,avant le 8 juin 2026.

— réaliser le remplacement de la couverture en ardoises naturelles posées en losange au versant nord de la lingère, avant le 8 juin 2026.

— réaliser le remplacement de la couverture en ardoises naturelles au versant sud de la lingère avant le 8 septembre 2030 en procédant toutefois, avant le 8 juin 2026,au remplacement des ardoises cassées ou manquantes,

— procéder au remplacement de la totalité des ardoises amiante-ciment posées en losange au-dessus de la cuisine, avant le 8 septembre 2030, toutefois, celles qui sont fissurées ainsi que les crochets cassés ou oxydés devront être remplacés avant le 8 juin 2026, et ensuite au fur et à mesure de leur usure,

— procéder à la pose de gouttière avant le 8 septembre 2035,

— procéder au rejointement de la totalité du mur en pierre constituant le pignon ouest de la lingère avant le 8 septembre 2028,

DIT n’y avoir lieu à assortir ces condamnations d’une astreinte,

DEBOUTE la société L’HERMINE de sa demande tendant à obtenir condamnation de Monsieur [W] sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [W] de sa demande reconventionnelle au titre du manquement de la société L’HERMINE à son obligation d’entretien du bien donné à bail ,

CONDAMNE Monsieur [G] [W] aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire et qui seront recouvrés conformément à l’article 699, avec distraction au profit de Maître CHAUVIN, SELARL,

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à régler à la SARL L’HERMINE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier, Le Juge,