RG 24/02841

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 5]

N° RG 24/02841 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FQGU

Minute : 2025 /

JUGEMENT

DU 19 Juin 2025

AFFAIRE :

[J] [B]

C/

[F] [D], [H] [I]

Copies certifiées conformes

M. [J] [B]

M^e Julia GARCIA-DUBRAY

M. [H] [I]

Copie exécutoire

M. [J] [B]

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [B],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

__________________________________________________________

DEFENDEURS :

Madame [F] [D]

née le 10 Septembre 1983 à [Localité 9] (SENEGAL)

demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Julia GARCIA-DUBRAY, avocat au barreau de

SAINT-NAZAIRE

Monsieur [H] [I],

demeurant [Adresse 6]

non comparant

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Laurence LEVESQUE

GREFFIER : Sandrine LAINE

DEBATS : A l’audience publique du 03 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025

JUGEMENT :

RENDU PAR DEFAUT et en DERNIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 octobre 2022, M.[J] [B] a conclu avec Mme [D] [F] et M. [H] [I] un contrat de location portant sur une maison située [Adresse 3] à effet au 10 novembre 2022 pour une durée d’un an pouvant être reconduit tacitement pour une même durée.

Le montant du loyer était fixé à 1.080,00 € hors charge, payable au domicile du bailleur le 5 de chaque mois.

Un dépôt de garantie a été versé d’un montant de 1.080,00 €.

Par courrier en date du 28 décembre 2023, M.[H] [I] a donné son congé et a indiqué quitter le logement le 28 janvier 2024.

Par courrier en date du 2 janvier 2024, M. [J] [B] a mis en demeure les locataires de lui payer le loyer de décembre 2023 soit 1.080,00 € dans le délai de 15 jours. Il était indiqué que la date d’état des lieux de sortie était fixée au 14 janvier à 15h00 pour une fin de bail le 28 janvier 2024.

Suivant acte de commissaire judiciaire en date du 14 janvier 2024, un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement avec M. [J] [B].

Par courrier en date du 1er février 2024, M. [J] [B] a informé les locataires qu’ils étaient redevables des loyers du 1er décembre 2023 au 15 janvier 2024 soit la somme de 1.620,00 € se décomposant ainsi 1.080,00 €+ 540,00 € ; il rappelait qu’un accord était intervenu pour un délai supplémentaire jusqu’au 15 février afin de procéder au règlement.

Par courrier en date du 11 février 2024, M. [J] [B] faisant état de réparations locatives à hauteur de la somme de 3.073,97 €, a indiqué à Mme [D] [F] et M. [H] [I] qu’il retenait le dépôt de garantie, demandait le paiement des loyers impayés et présentait un compte des sommes restant dues à hauteur de 3.613,97 €.

Suivant ordonnance en date du 17 septembre 2024, le juge du Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a fait injonction à Mme [D] [F] et M.[H] [I] de payer à M. [J] [B] la somme de 1.620,00 € en principal correspondant au loyer du 1er décembre 2023 au 15 janvier 2024 avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance. Les défendeurs étaient également condamnés aux dépens.

Par courrier reçu au greffe le 17 décembre 2024, le conseil de Mme [D] [F] a écrit au greffe pour former opposition à ladite ordonnance qui lui avait été notifiée le 4 décembre 2024.

Le 3 janvier 2024, les parties ont été convoquées devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire à l’audience du 6 mars 2025 à 09h00 par lettre recommandée dont M. [B] a accusé réception le 13 janvier 2025, Mme [D] [F] le 7 janvier 2025 ; pli avisé non réclamé pour M. [H] [I].

À l’audience du 6 mars 2025 à 09h 00, M. [J] [B] était présent, Mme [D] [F] était représentée par son conseil Maître GARCIA DUBRAY du Barreau de SAINT-NAZAIRE. M. [H] [I] n’était ni présent ni représenté.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, une citation a été délivrée à Mme [D] [F] (à sa personne) et à M.[H] [I] (à étude).

À l’audience du 3 avril 2025, M. [J] [B] a demandé le paiement des loyers impayés à hauteur de 1.620,00 € , la retenue du dépôt de garantie et l’allocation de la somme de 500,00 € au titre de la clause pénale.

En défense, Mme [D] [F] représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que développées dans ses conclusions au visa des articles 1375 et 1343 – 5 du code civil, à savoir :

— Constater l’inopposabilité du contrat de bail en date du 22 octobre 2022 à l’encontre de

Mme [D]

— Débouter M. [J] [B] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre

— Condamner M. [I] et M. [J] [B] à lui verser une indemnité de 1.000 €

au titre de l’article 700 du CPC

à titre subsidiaire,

— Constater que le dépôt de garantie n’a pas été restitué à l’issue du délai d’un mois suivant

la fin du contrat de bail

— Constater qu’elle n’est pas débitrice envers M. [J] [B]

à titre infiniment subsidiaire,

— Condamner M. [I] à garantir Mme [D] des sommes qui pourraient être mises à

sa charge

— Accorder à Mme [D] des délais de paiement sur 12 mois à hauteur de 150,00 € par

mois durant 11 mois, le solde au 12ème mois

— Condamner M. [I] à verser à Mme [D] une indemnité de 1000,00€ au titre des

dispositions de l’article 700 du CPC

— Condamner M. [I] aux entiers dépens

MOTIFS

A titre liminaire, l’opposition est recevable, pour avoir été formée par courrier daté du 17 décembre 2024 par le conseil de Mme [D] [F] dans les délais prévus par les dispositions des articles 1415 et 1416 du code de procédure civile, l’ordonnance lui ayant été notifiée le 4 décembre 2024 (courrier de M^e GARCIA DUBRAY)

Le présent jugement se substitue donc à l’ordonnance d’injonction de payer sus visée.

— Sur l’absence du défendeur M. [I]

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur l’inopposabilité du contrat de bail soulevée par Mme [D] [F]

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Mme [D] [F] soutient que le contrat de bail lui serait inopposable au motif qu’elle n’aurait pas reçu un exemplaire du contrat de bail. Elle fait valoir qu’elle n’aurait pas emménagé dans le logement.

Selon l’article 1375 alinéa 3 du code civil, celui qui a exécuté le contrat même partiellement ne peut opposer le défaut de la pluralité d’originaux.

Mme [D] [F] ne prouve pas qu’elle n’a pas emménagé.

La copie de son acte de mariage avec M. [G] [C] portant transcription du jugement de divorce en date du 21 janvier 2022 et de son extrait de livret de famille ne rapporte pas cette preuve, pas plus que les échanges de SMS avec M. [I] non datés.

Au contraire, il résulte des pièces versées aux débats qu’elle apparaît bien comme co-titulaire du contrat de location.

L’exemplaire du contrat de location fourni par le demandeur est paraphé des initiales de Mme [D] [F] et de M. [I] ; il porte bien la signature de celle-ci qui est la même que celle figurant sur la copie de sa carte d’identité remise au bailleur et de l’accusé de réception de la lettre de convocation signé le 7 janvier 2025 pour l’audience du 6 mars 2025.

M. [J] [B] produit l’attestation d’assurance responsabilité locative au nom de Mme [D] [F] souscrite du 7 novembre 2022 au 2 septembre 2023 pour le logement [Adresse 2], ce qui démontre l’implication de Mme [D] [F].

Il est donc établi qu’au moment de la conclusion initiale du contrat, Mme [D] [F], co-signataire du bail, s’est engagée contractuellement envers M. [J] [B] au même titre que M. [I].

Elle ne fournit aucun congé adressé en bonne et due forme au propriétaire prouvant qu’elle souhaitait quitter le logement avant la fin du bail.

Par conséquent, le contrat de location lui est opposable. Son argument sera rejeté.

Aux termes de l’article 5 dudit contrat, « les locataires, s’ils sont plusieurs, sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat ».

M. [J] [B] est donc fondée à agir à l’encontre Mme [D] [F] qui est tenue solidairement des dettes locatives.

— Sur la demande principale au titre des loyers

Selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il apparaît que Mme [D] [F] épouse [C] et M.[H] [I] sont redevables d’un arriéré locatif d’un montant de 1.620,00€ au titre du loyer de décembre 2023 et du loyer du 1er janvier 2024 au 15 janvier 2024.

La créance est fondée dans son principe et son montant à hauteur de 1.620,00€. Les locataires seront donc tenus au paiement solidairement.

— Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels sauf la preuve contraire

Aux termes de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement, ou à défaut par huissier de justice. L’article 22 de ladite loi fait obligation au bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire déduction faîte le cas échéant des sommes dues par le locataire.

Il n’est pas produit d’état des lieux d’entrée ; les locataires sont donc présumés les avoir reçus en bon état.

Suivant procès-verbal de constat en date du 15 janvier 2024, un état des lieux de sortie a été établi par Me [K], commissaire de justice, contradictoirement en présence de M. [H] [I].

Il apparaît que le locataire «Ne retrouve plus la clé du grand portail extérieur il y a 12 clés sans destination avec deux petites clés noires « ; « le nettoyage de la maison est superficiel nécessitant un autre nettoyage » ; « dans la plupart des pièces il y a plein de toiles d’araignées ; les bouches VMC sont noires et pas nettoyées. La cuisine au niveau des meubles a reçu un nettoyage superficiel, tiroirs non nettoyés ; tous les luminaires ne sont pas nettoyés ; « forte odeur animale présente dans la maison ; M. [H] [I] avait un chien qui a laissé également des traces de griffures. »

Il est relevé de nombreuses marques au niveau des murs. Il est constaté au rez de chaussée au niveau de la baie vitrée que le rebord intérieur au niveau du carrelage est cassé sur toute la longueur, que le volet roulant ne marche pas, absence de manivelle, une fissure en face de la baie et à gauche du radiateur avec une plinthe qui se décolle, un impact entre le passage de la cuisine à la pièce principale, tâches jaunes sur les murs enduits dans un angle côté cuisine, 2 crochets, un impact dans un angle de l’accès côté couloir, une tâche dans le bas du mur à droite de la baie, une prise téléphone cassée. Dans la cuisine, il est relevé un impact sur le sol en carrelage, une rayure et une reprise ; la bouche VMC est sale, présence de toiles d’araignées, surfaces très grasses ; les placards de la cuisine aménagée sont sales ; des traces d’usure abîmées sur le côté ; frigo non nettoyés ; 5 impacts sur la porte extérieure ; lave vaisselle ne fonctionnant pas, meubles d’évier avec tâche de rouille, 2 éclats sur la porte, 2 étagères murales en bois avec excréments de rongeurs. Dans le salon poêle à bois non vidé avec cendres ; absence de présentation de certificat de ramonage ; nombreux traces sur les murs ; griffures animales à gauche de la baie ; embout manivelle volet roulant cassé ; le volet accroche lorsqu’on le remonte ; dans le couloir traces de frottement sur 2 murs ; une auréole dans un angle du côté de la pièce principale ; dans la Chambre à gauche, la manivelle du volet roulant est cassée, un tiroir cassé dans la penderie, revêtements abîmés du mur côté penderie, une porte sans clé ; dans la salle d’eau, une ampoule du lustre ne fonctionne pas, le pommeau douche ne fonctionne pas ; dans les WC, abattant à refixer, VMC sale, toiles d’araignée ; chambre à droite, absence manivelle volet roulant, une étagère d’angle en bois cassée, une grande étagère murale blanche arrachée du mur, une porte sans clé ; dans le garage, frigo 3 bacs non nettoyés, façade cassée au niveau d’un tiroir. À l’étage, chambre à gauche, rideau manuel cassé, porte sans clé, mur avec traces de colle jaune, griffures animales ; dans la salle d’eau : douche avec joint moisi et flexible cassé, WC avec cuvette noircie, store cassé, toiles d’araignée . »

Le demandeur fournit :

— le certificat de ramonage du poêle à bois en date du 21 février 2024 pour un montant de 55 € ;

— la facture d’achat peinture « le comptoir seigneurie [E] » en date du 17 janvier 2024 pour

un montant de 725,75 €

— la facture SERVISTORES du 31 janvier 2024 pour une manivelle et quatre genouils acier pour

un montant de 88,07 €

Les autres factures correspondent à des dépenses et achats dont la preuve de leur imputabilité aux locataires sortants n’est pas pleinement rapportée (facture dératisation, achat projecteur, aspirateur, recherche fuite réseau, divers matériaux.). Les demandes de ce chef seront donc rejetées.

Dès lors, le montant total des réparations locatives s’établit ainsi :

— ramonage : 55,00 €

— peinture : 725,75 €

— manivelles volets roulants : 88,07 €

Total : 868,82 €

— Sur le décompte des sommes dues

— arriéré de loyers : 1.620,00 €

— réparations locatives : 868,82 €

sous total : 2.488,82 €

— à déduire dépôt de garantie : -1.080,00 €

reste dû : 1.408,82 €

Mme [D] [F] et M. [H] [I] seront condamnés solidairement à payer à M. [B] la somme de 1.408,82 € ; cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur la clause pénale

M. [J] [B] demande l’allocation de la somme de 500,00 € au titre d’une clause pénale.

Le contrat de location du 22 octobre 2022 ne stipule aucune clause pénale conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civile.

Par conséquent cette demande sera rejetée.

— Sur la demande reconventionnelle de Mme [D] à être garantie par M. [H] [I]

Mme [D] [F] demande la condamnation de M. [H] [I] à la garantir des condamnations qui seront prononcées à son encontre.

Cependant elle ne rapporte pas la preuve qu’elle n’a pas vécu dans le logement.

Au contraire, comme rappelé ci- dessus, selon justificatif produit par le propriétaire, c’est elle qui a assuré le logement loué.

Elle sera donc déboutée de sa demande de garantie.

— Sur la demande de délais de paiement de Mme [D]

Aux termes de l’article 1343 – 5 du code civil, le juge peut compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

La créance est ancienne, le logement ayant été libéré le 28 janvier 2024.

Par courrier des 1er février et 11 février 2024, le propriétaire réclamait déjà le solde des loyers et faisait état des réparations locatives.

Mme [D] [F] produit trois bulletins de salaire pour les mois d’ octobre 2024, novembre 2024 et décembre 2024 montrant qu’elle est aide soignante en « CDD permanent » au CH de [Localité 10] .

Néanmoins, ses justificatifs de ressources sont incomplets puisqu’elle ne produit ni son contrat de travail, ni sa déclaration de revenus pour l’année 2024 , et ses bulletins de salaire pour l’année 2025.

De même concernant ses charges qui sont justifiées partiellement avec une seule quittance de loyer au 1er janvier 2025, non accompagnée par le contrat de location.

Elle produit également son relevé de compte bancaire au 29 novembre 2024 faisant état de prélèvements ce seul document non corroboré par des contrats de crédit, tableau d’amortissement ou autre justificatif de charge n’est pas suffisant.

Dès lors, à défaut de justifier complètement et pleinement de sa situation financière, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

— Sur la demande reconventionnelle de Mme [D] [F] à l’encontre de M. [H] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La demande de Mme [D] [F] à l’encontre de M. [H] [I] n’est pas justifiée. Il n’y sera pas fait droit.

— Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile et en raison de la solution donnée au litige, Mme [D] [F] et M. [H] [I] qui succombent seront condamnés solidairement aux entiers dépens comprenant les frais de la présente instance et ceux de la procédure d’injonction de payer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire à l’égard de M.[J] [B] et Mme [D] [F], et par défaut à l’égard de M.[H] [I], statuant publiquement et en dernier ressort.

DÉCLARE RECEVABLE l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer rendue par ce tribunal le 17 septembre 2024. n° 21-24-000497.

En conséquence, constate sa mise à néant ; et statuant à nouveau,

REJETTE l’exception d’inopposabilité du contrat de location soulevée par Mme [D] [F],

DÉBOUTE Mme [D] [F] de ses demandes reconventionnelles à l’encontre de M.[J] [B],

CONDAMNE solidairement Mme [D] [F] et M. [H] [I] à payer à M. [J] [B] la somme de 1.408,82 € au titre du solde des loyers et réparations locatives, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DÉBOUTE M. [J] [B] de sa demande au titre de la clause pénale.

DÉBOUTE Mme [D] [F] de sa demande de garantie à l’encontre de M. [H] [I].

DÉBOUTE Mme [D] [F] de sa demande de frais irrépétibles à l’encontre de M. [H] [I].

CONDAMNE solidairement Mme [D] [F] et M. [H] [I] aux entiers dépens comprenant les frais de la présente procédure et les frais afférents à la procédure d’injonction de payer.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

Sandrine LAINE Laurence LEVESQUE