N° RG 24/00996 – N° Portalis DB32-W-B7I-DA5JF – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 17 Octobre 2025

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] DE [Localité 6]

MINUTE N°

DU : 17 Octobre 2025

N° RG 24/00996 – N° Portalis DB32-W-B7I-DA5JF

NAC : 50G

Jugement rendu le 17 Octobre 2025

ENTRE :

S.C.I. AMILY

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET :

Monsieur [R] [L] [M]

demeurant [Adresse 4] (MADAGASCAR)

Représenté par Maître Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON, avocats au barreau de SAINT-[L]-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Chloé CHEREL BLOUIN

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22 Juillet 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 05 Septembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 17 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Mahalia GALAIS, Maître Mickaël NATIVEL

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 mai 2023, Maître [O] [K] [H] [P], notaire à Saint-Pierre (Réunion), a reçu la promesse de vente conclue entre M. [R] [L] [M], Mme [I] [D] [N] et la SCI Amily portant sur une parcelle de terrain à bâtir cadastrée HN n°[Cadastre 3] située à Saint-Pierre (Réunion), [Adresse 5] moyennant le prix de 422 000 euros.

Cette promesse de vente stipule des conditions suspensives notamment une première relative à l’obtention d’un permis de construire et une seconde portant sur l’obtention d’un certificat d’urbanisme « informatif ».

Par acte délivré le 11 mars 2024 la SCI Amily a fait assigner M. [R] [M] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) aux fins de voir déclarer la vente parfaite.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique, le 18 mars 2025, la SCI Amily demande au tribunal de :

A titre principal

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

— constater que la vente de la parcelle HN n°[Cadastre 3] située [Adresse 5] à [Localité 7] est parfaite, et ordonner la vente de ladite parcelle,

— condamner M. [R] [M] à régulariser l’acte authentique dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire

— à défaut de réitération spontanée dans le délai imparti, prononcer que le jugement vaudra lui-même vente,

A titre infiniment subsidiaire

— condamner M. [R] [M] à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice financier subi,

En tout état de cause

— condamner M. [R] [M] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le compromis,

— débouter M. [R] [M] de sa demande de condamnation au paiement d’une amende de 10 000 euros,

— débouter M. [R] [M] de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 6 000 euros,

— débouter M. [R] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, les plus amples et/ou contraire,

— condamner M. [R] [M] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— condamner M. [R] [M] aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI Amily soutient, sur le fondement des articles 1583,1584 et 1304-6 du code civil que les conditions suspensives sont stipulées dans son intérêt exclusif, de sorte qu’elle peut renoncer à s’en prévaloir. Elle en conclut que la vente est parfaite. En réponse au défendeur, elle argue en se fondant sur l’article 1589 du code civil que M. [R] [M] ne peut pas se prévaloir de la non-réalisation des conditions suspensives puisque que celles-ci ont été stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur.

Elle expose que la défaillance des conditions suspensives n’entraine pas automatiquement la caducité de la promesse de vente. Elle ajoute que dès lors qu’une condition suspensive a été stipulée dans l’intérêt exclusif d’une partie, elle est réputée acquise lorsque sa non-réalisation résulte du fait de cette dernière.

Elle fait valoir, en application de l’article 1344 du code civil, que la mise en demeure dont se prévaut le défendeur est sans effet juridique dans la mesure où celle-ci a été notifiée à une partie inconnue à l’acte de vente.

Elle argue, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, que compte tenu du refus du défendeur à réitérer la vente alors que celle-ci est parfaite, la saisine du tribunal n’est pas abusive.

Subsidiairement, la SCI Amily soutient en se fondant sur les articles 1240 et 1241 du code civil, avoir fait l’acquisition de la parcelle de la parcelle HN [Cadastre 2] au prix de 30 000 euros afin de désenclaver la parcelle HN [Cadastre 3]. Elle ajoute que compte tenu du refus de M. [R] [M] à réitérer la vente, constitutif d’une faute, l’achat de la parcelle HN [Cadastre 2] représente une perte financière.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique, le 6 février 2025, M. [R] [M] demande au tribunal de :

— prononcer la caducité du compromis de vente signé le 30 mai 2023,

— débouter la SCI Amily de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SCI Amily à une amende civile de 10 000 euros pour procédure abusive,

— condamner la SCI Amily à lui verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI Amily à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— déclarer n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de ses prétentions, M. [R] [M] soutient que les conditions suspensives relatives à l’obtention d’un permis de construire et d’un certificat d’urbanisme n’ont pas été accomplies dans le délai de deux mois à compter de la date du compromis de vente soit au plus tard le 30 juillet 2023, de sorte que la promesse de vente est devenue caduque.

Il expose sur le fondement de l’article 1304-4 du code civil que les conditions suspensives ont défailli dans la mesure où, avant le 30 juillet 2023, la SCI Amily n’a pas renoncé aux conditions suspensives par lettre recommandée adressée au notaire tel que prévu au compromis de vente. Il ajoute que la demanderesse n’a pas justifié de l’obtention des documents administratifs malgré l’envoi de sa mise en demeure. Il fait valoir en outre que la demanderesse a renoncé aux conditions suspensives, le 11 mars 2024, date de signification de l’assignation, alors que cette renonciation devait avoir lieu avant le 30 juillet 2023, qu’ainsi sa renonciation est dépourvue d’effet.

M. [R] [M] argue par ailleurs que les demandes aux fins de réalisation de la vente forcée et au paiement au titre de clause pénale sont infondées au regard de la caducité de la promesse de vente. Il allègue sur le fondement de l’article 1304-6 du code civil que la vente n’est pas réalisée puisque malgré l’accord des parties sur la chose et le prix, la promesse de vente était subordonnée à la réalisation des conditions suspensives.

Il soutient, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile, que la SCI Amily ne pouvait pas ignorer la défaillance des conditions suspensives au 30 juillet 2023 et qu’ainsi elle a engagé la présente procédure de mauvaise foi.

En réponse à la SCI Amily, il expose n’avoir commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité et qu’il n’existe aucun préjudice ni lien de causalité. Il précise que l’acquisition de la parcelle HN [Cadastre 2] ne lui est pas imputable. Il ajoute que la caducité de la promesse de vente résultant du fait de la demanderesse, cette dernière ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

Par ordonnance rendue le 22 mai 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure.

Une ordonnance de fixation de la mise en état a été rendue le 22 juillet 2025, fixant la date de dépôt des dossiers au 5 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la renonciation des conditions suspensives

Selon l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-4 du code même dispose qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La clause dite “conditions suspensives“ de la promesse du 30 mai 2023 stipule que “la partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé, électronique ou non, adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation.”

La clause “obtention d’un permis de construire – règles générales” stipule que “la réalisation des présentes est soumise à l’obtention par l’acquéreur dans le délai de sept mois à compter des présentes d’un permis de construire (…).”

La clause intitulée “obtention certificat urbanisme “informatif”” indique qu’un tel certificat « devra être obtenu, au plus tard, le jour de la réitération authentique de la vente (…). A défaut de l’obtention de ce certificat, l’acquéreur pourra se prévaloir d’une note de renseignement d’urbanisme délivrée par la commune. En l’absence de tels documents, les présentes seront considérées comme caduques, sauf à ce que l’acquéreur renonce à se prévaloir de cette condition suspensive. »

Enfin, la clause intitulée « réitération authentique » énonce qu'« en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte de authentique de vente aura lieu au plus tard dans un délai de huit mois à compter des présentes par le ministère de maître [O] [K] [H] [P], notaire à [Localité 7] (…) ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que les conditions suspensives relatives à l’obtention du permis de construire et au certificat d’urbanisme ont été stipulées dans l’intérêt exclusif de la SCI Amily.

Dès lors, au regard des clauses précitées, et s’agissant de la condition relative au permis de construire, la SCI Amily était tenue d’adresser à Maître [O] [K] [H] [P] un courrier recommandé aux fins de renonciation à ladite condition, dans un délai de 7 mois à compter du 30 mai 2023 soit pour le 30 décembre 2023 au plus tard.

S’agissant de la condition relative au certificat d’urbanisme, ce courrier devait être envoyé dans un délai de 8 mois à compter du 30 mai 2023 soit pour le 30 janvier 2024 au plus tard.

Or, la demanderesse ne démontre pas, par la production de ses pièces, avoir adressé un tel courrier au notaire, dans les délais impartis.

Ainsi, la renonciation n’a pas été effectuée selon les modalités prévues au contrat, de sorte que la promesse de vente doit être jugée caduque.

En conséquence, la SCI Amily sera déboutée de l’ensemble de ses demandes formulées au titre de la vente.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la promesse de vente comporte la clause pénale suivante : « au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 15 500 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

Il a été établi que la promesse de vente est caduque faute pour la SCI Amily d’avoir avisé le notaire dans les délais et les modalités requises de sa renonciation aux conditions litigieuses.

En outre, la SCI Amily ne justifie d’aucune démarche entreprise pour satisfaire aux conditions suspensives stipulées à l’acte alors que par courrier recommandé avec avis de réception du 20 octobre 2023, M. [R] [M] avait sommé la demanderesse d’en justifier.

La promesse de vente étant caduque du fait de la défaillance de la SCI Amily, cette dernière ne peut se prévaloir de la clause pénale.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la responsabilité de M. [R] [M]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Dès lors qu’il a été jugé que la caducité de la promesse de vente était imputable à la SCI Amily, M. [R] [M] n’était pas tenu juridiquement de réitérer la vente. Ainsi, la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’une faute qui justifierait l’octroi de dommages et intérêts.

En conséquence, la SCI Amily sera déboutée de sa demande d’indemnisation.

Sur la procédure abusive

Concernant l’amende civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Bien que la SCI Amily succombe, son action en justice ne saurait caractériser à elle-seule un abus justifiant sa condamnation au paiement d’une amende civile.

La demande formulée à ce titre sera donc rejetée.

Concernant la demande de dommages et intérêts

Pour condamner une personne au paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la faute, faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice et d’exercer une voie de recours, doit être caractérisée.

Le seul fait pour une partie d’intenter une action en justice qu’elle estime fondée ne saurait constituer un abus, sauf à apporter la preuve qu’elle a été exercée avec malice, mauvaise foi ou erreur équipollente au dol, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

En conséquence, M. [R] [M] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, la SCI Amily sera condamnée aux dépens.

Pour les mêmes motifs, elle sera condamnée à payer à M. [R] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare caduque la promesse de vente du 30 mai 2023 conclue entre M. [R] [L] [M], Mme [I] [D] [N] et la SCI Amily portant sur une parcelle de terrain à bâtir cadastrée HN n°[Cadastre 3] située à Saint-Pierre (Réunion), [Adresse 5] ;

Déboute la SCI Amily de l’ensemble de ses prétentions ;

Déboute M. [R] [L] [M] du surplus de ses prétentions ;

Condamne la SCI Amily à payer à M. [R] [L] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Amily aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le présent jugement a été signé par Chloé Cherel Blouin, juge et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE