TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° du dossier : N° RG 25/02999 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBGLT

N° MINUTE : 25/00708

JUGEMENT

DU 22 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— ---------------

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION[

Madame [O] [P] épouse [R], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

comparant

à :

Monsieur [Y] [X] [W] [C], demeurant [Adresse 3]C – [Localité 4]

Rep/assistant : M^e Bertrand ADOLPHE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 10 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Bertrand PAGES, Président, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, greffier,

CE au demandeur

CCC

Le

N° RG 25/02999 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBGLT – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 22 Décembre 2025

N° RG 25/02999 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBGLT – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 22 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé électroniquement les 25, 26, 27 et 29 juillet 2020 d’une durée de trois ans, prenant effet le 1er août 2020, M. [Z] [R] et Mme [O] [P], son épouse, représentés par le cabinet Citya Saint-Pierre, ont donné à bail à Mme [J] [S] et M. [Y], [X], [W] [C], un logement sis [Adresse 2] – [Localité 4] pour un loyer de 640 euros et une provision sur charges locatives de 50 euros soit une somme mensuelle totale de 690 euros.

Mme [J] [S] a quitté les lieux suivant préavis d’un mois donné le 1er décembre 2023.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier le 26 février 2025 à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme au principal de 1.969,89 euros dans un délai de deux mois.

En dépit de régularisation, suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 13 mai 2025, M. et Mme [R] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion aux fins, sous le bénéficie de l’exécution provisoire, de:

dire ses demandes recevables,

à titre principal :

constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement des loyers,constater que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis 27 avril 2025,ordonner son expulsion, sans délai, et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,les autoriser à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques du défendeur et dire qu’ils seront libres d’en disposer,fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise, augmenté des charges locatives, ce à compter du 27 avril 2025 et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges,condamner le défendeur à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,condamner le défendeur à leur verser la somme de 3 546,17 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 137,28 euros et à compter de l’assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’à la libération effective de lieux,juger, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de sa dette exacte et du paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible – la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire pourra avoir lieu,

à titre subsidiaire,

prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et leur allouer les mêmes demandes comme formulées à titre principal,

à titre accessoire,

condamner le défendeur à leur verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer,débouter le défendeur de l’intégralité de ses demandes.

L’affaire a été fixée le 6 octobre 2025 et retenue le 10 novembre 2025.

A l’audience du 10 novembre 2025, M. [Z] [R] a comparu et Mme [O] [P] est absente. Assisté et représentée par leur conseil, ils maintiennent leurs demandes telles que formulées aux termes de leur assignation, valant dernières conclusions. Ils indiquent que le défendeur a déposé un dossier de surendettement, que les loyers d’octobre et novembre 2025 n’ont pas été réglés, que la dette locative s’élève à 9.092,55 euros, qu’il n’y a eu aucune reprise de paiement et qu’ils s’opposent à tous délais de paiement.

En défense, M. [Y], [X], [W] [C] a comparu assisté de son conseil. Il sollicite, aux termes de ses conclusions régulièrement notifiés, de :

à titre liminaire,

rejeter l’intégralité des demandes formulées puisque irrecevables à défaut de justifier de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

à titre principal,

rejeter les demandes formulées et surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la commission de surendettement,

à défaut,

ordonner un sursis à statuer et lui octroyer un échéancier sur trois ans aux fins de régler les sommes dues, le temps que la commission se prononce sur les mesures imposées,juger que les mesures imposées par la commission se substitueront aux délais ordonnés par la présente juridiction à compter de leur adoption,

à titre subsidiaire,

lui octroyer un délai de paiement d’un an pour quitter les lieux.

Un diagnostic social et financier dressé le 27 août 2025 a été reçu au greffe. Il en ressort que M. [Y], [X], [W] [C] perçoit une allocation de chômage d’un montant mensuel de 1.184 euros et supporte mensuellement, outre son loyer d’un montant de 754 euros, le paiement de charges courantes à hauteur de 1.107 euros, d’une pension alimentaire de 265 euros et le remboursement de crédit(s) à hauteur de 383 euros. Il y est précisé qu’il est, à cette date, à découvert de 3.300 euros. Selon l’évaluation sociale, la professionnelle indique que le défendeur est connu du service depuis mai 2024, connaît des difficultés financières depuis la perte de son emploi en tant que gérant de boîte de nuit effective depuis mars 2024, lesquelles se sont aggravées avec le temps faute de trouver un emploi, qu’un dossier de surendettement a été transmis à l’IEDOM le 26 août 2025 et qu’une demande de logement social est en cours d’instruction.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la recevabilité de l’action

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 15 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 10 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II- Sur la demande de sursis à statuer

En l’espèce, M. [Y], [X], [W] [C] sollicite un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion.

Or, il est justifié, suivant courrier produit aux débats, que le dossier de surendettement du défendeur a été déclaré recevable le 25 septembre 2025.

Ainsi, la décision de ladite Commission étant intervenue, il n’y a, en tout état de cause, plus lieu à statuer sur cette demande, laquelle est dépourvue d’objet.

III- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de location litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; le montant mensuel du loyer et des charges ; le décompte de la dette ; l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations sauf quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, M. et Mme [R] sollicitent de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires dans un délai de deux mois.

Les demandeurs justifient avoir fait délivrer au locataire, le 26 février 2025, un commandement de payer l’arriéré locatif, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 1 969,82 euros.

En tout état de cause, ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 avril 2025.

IV- Sur l’expulsion

Par l’effet de la clause résolutoire, M. [Y], [X], [W] [C] occupe sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 27 avril 2025.

Afin de mettre fin à cette occupation sans droit ni titre des lieux litigieux, il convient de juger que le logement doit être libéré dans le mois de la signification de la présente décision.

Pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants et L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux en l’absence de mauvaise foi démontrée ou alléguée. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire pour organiser son départ et assurer son relogement au vu de la précarité de sa situation. Ainsi, il sera dit que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur leur enlèvement et leur transport, ces demandes étant à ce stade purement hypothétiques.

V- Sur l’arriéré locatif

Aux termes du bail liant les parties, M. [Y], [X], [W] [C] est redevable d’un loyer mensuel, provisions sur charges comprises, suivant révision annuelle 2024, de 764,74 euros.

M. et Mme [R] produisent un décompte arrêté au 1er novembre 2025 démontrant que le défendeur est redevable de la somme de 9 092,55 euros.

Il est établi et non contesté que les loyers n’ont pas été payés régulièrement depuis le mois d’octobre 2024 et que les paiements ont cessé à compter du mois de janvier 2025.

Dès lors, l’arriéré locatif au titre des loyers impayés, provisions sur charges comprises, arrêté au 26 avril 2025, s’élève à la somme de 3.151,21 euros.

Périodes

Montant du loyer en euros

Sommes versées en euros

Restant dû en euros

Loyers du 1er octobre au 31 décembre 2024

2 294,22

(764,74 x 3 mois)

2 100

(800+800+500)

194,22

Loyers du 1er janvier au 30 mars 2025

2 294,22

(764,74 x 3 mois)

0

2 294,22

Loyer du 1er au 26 avril 2025

662,77

(764,74/ 30 jours x 27 jours)

0

662,77

TOTAL

5 251,21

2 100

3 151,21

Ainsi, M. [Y], [X], [W] [C] sera condamné au paiement de cette somme à titre prévisionnel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

VI- Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux. En ce sens, elle doit être assortie de modalités qui concurrent à son efficacité.

En l’espèce, le logement litigieux est loué, selon les termes du bail d’habitation, suivant révision annuelle 2025, pour un loyer mensuel, provisions sur charges comprises, de 772,09 euros.

En ce sens, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 772,09 euros et de condamner M. [Y], [X], [W] [C] au paiement de cette somme du 27 avril 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux.

VII- Sur l’astreinte

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge, même d’office, peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [Y], [X], [W] [C] à quitter les lieux loués, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, M. et Mme [R] obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi, lequel satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

VIII- Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, M. [Y], [X], [W] [C] sollicite des délais de paiement.

Or, il est établi et non contesté qu’il a cessé tout paiement du loyer depuis le mois de janvier 2025 et n’a jamais repris le paiement.

De plus, au vu de la précarité de sa situation financière, il n’apparaît pas en capacité de rembourser sa créance, le montant de ses charges dépassant, en tout état de cause, le montant de son revenu mensuel, selon l’état descriptif de la situation dressé par la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion.

Il n’apparaît dès lors pas opportun de lui accorder des délais de paiement qui pourraient avoir un effet néfaste en la mettant davantage en difficulté financière.

En conséquence, la présente juridiction ne peut qu’écarter la demande de délais de paiement, précision faite que cette décision ne contrevient pas à d’éventuels délais de paiement qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’un plan de surendettement.

IX- Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y], [X], [W] [C], qui succombe, sera tenu des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 février 2025.

Compte tenu de l’équité, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [R] les sommes exposées dans le cadre de la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner M. [Y], [X], [W] [C] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation et expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement les 26, 27 et 29 juillet 2020 entre M. [Z] [R] et Mme [O] [P], représentés par le cabinet Citya Saint-Pierre, et M. [Y], [X], [W] [C] concernant le logement situé [Adresse 2] – [Localité 4] ([Localité 5]) sont réunies à la date du 26 avril 2025 ;

ORDONNE, en conséquence, à M. [Y], [X], [W] [C] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de M. [Y], [X], [W] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux ;

DEBOUTE M. [Z] [R] et Mme [O] [P] de leur demande d’astreinte ;

DEBOUTE M. [Z] [R] et Mme [O] [P] de leur demande tendant à ordonner l’enlèvement des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [Y], [X], [W] [C] à la somme mensuelle de 772,09 (sept cent soixante-douze et neuf) euros et le CONDAMNE à verser à M. [Z] [R] et Mme [O] [P] cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 avril 2025 jusqu’à complète libération des lieux, remise des clefs inclue ;

CONDAMNE, à titre prévisionnel, M. [Y], [X], [W] [C] à payer à M. [Z] [R] et Mme [O] [P] la somme de 3 151,21 (trois mille cent cinquante-et-un et vingt-et-un) euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés arrêtés le 26 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans la dite procédure ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [Y], [X], [W] [C] à payer à M. [Z] [R] et Mme [O] [P] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y], [X], [W] [C] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits.

En fait de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT