TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 24/03755 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBATP

N° MINUTE : 26/00247

JUGEMENT

DU 11 Mai 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [K] [D] [B], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [M] [D] [B], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [L] [T] [D] [B] épouse [S], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [E] [W] [I] [D] [B], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

à :

Madame [O] [U], demeurant [Adresse 4] [Localité 1]

Non comparante, ni représentée

N° RG 24/03755 – N° Portalis DB32-W-B7I-DBATP – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 11 Mai 2026

Monsieur [Q] [J], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Jean Jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉBATS : A l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Wendy THY-TINE, juge placée déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon l’ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 30 octobre 2025, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à M^e Stéphanie PANURGE

CCC à M^e Jean-Jacques MOREL

Le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 14 août 2009, Madame [M] [D] [B] et Monsieur [K] [D] [B] ont donné à leurs enfants Madame [L] [T] [D] [B] et [E] [W] [I] [D] [B] la nue propriété d’une parcelle de terrain sise à [Localité 1] [Adresse 6] lot n°29, sur laquelle est édifiée une villa à usage d’habitation sise [Adresse 7] [Localité 2].

Par acte en date du 19 août 2016, Madame [M] [D] [B] et Monsieur [K] [D] [B] représentés par l’agence OFIM2, ont donné à bail à Madame [O] [U] et Monsieur [Q] [J], le logement sis [Adresse 7] [Localité 2] pour un loyer mensuel de 850 euros.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier le 15 juillet 2024 aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant leur intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme de 14.821,52 euros, hors coût de l’acte dans le délai de deux mois.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, Mesdames [M] et [L] [D] [B] et Messieurs [K] et [E] [D] [B] ont fait assigner Madame [O] [U] et Monsieur [Q] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

juger recevables et bien fondées leurs demandesjuger que le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré en date du 15 juillet 2024 est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux moisjuger que la clause résolutoire est acquise depuis le 16 septembre 2024en conséquence,

juger que Monsieur [Q] [J] et Madame [O] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis le 16 septembre 2024 date d’acquisition de la clause résolutoirejuger qu’ils subissent un trouble manifestement illiciteordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [J] et Madame [O] [U] et de tout occupant de leur chef du logement sis [Adresse 7] [Localité 3], dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retardcondamner solidairement Monsieur [Q] [J] et Madame [O] [U] à leur verser la somme de 14.821,52 euros suivant commandement de payer délivré en date du 15 juillet 2024 à parfaire de l’indemnité d’occupationcondamner solidairement Monsieur [Q] [J] et Madame [O] [U] à leur payer la somme de 1007.94 euros à titre d’indemnité d’occupation correspondant au montant mensuel du loyercondamner solidairement Monsieur [Q] [J] et Madame [O] [U] à leur payer la somme de 2170 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, y compris le coût du commandement de payer délivré en date du 15 juillet 2024 et le coût de la signification de la décision à intervenir.

L’affaire a été fixée à l’audience du 09 décembre 2024, lors de laquelle le Président a soulevé d’office une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [L] [D] [B] et de Monsieur [E] [D] [B].

Un bordereau de carence a été adressé au greffe le 25 novembre 2024, compte tenu de l’impossibilité d’établir un diagnostic social et financier des défendeurs.

Après de multiples renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 09 mars 2026.

Les demandeurs, représentés par leur conseil, s’en sont remis à leurs dernières écritures telles qu’inscrites dans l’assignation.

Monsieur [Q] [J], qui a constitué avocat, n’a pas comparu et n’a pas déposé de dossier.

Madame [O] [U], régulièrement avisée à domicile, n’a jamais comparu et ne s’est pas faite représenter.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures régulièrement déposées au greffe et auxquelles elle s’est référée lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la comparution des parties

En l’espèce, Madame [O] [U] n’a pas comparu et ce alors qu’elle a été régulièrement assignée par exploit de commissaire de justice remis à domicile. Monsieur [Q] [J] a, quant à lui, constitué avocat et s’est fait représenter en cours d’instance.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, malgré l’absence de l’un des défendeurs, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Madame [L] [D] [B] et Monsieur [E] [D] [B]

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En application de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

Il est constant que seul l’usufruitier a la qualité de bailleur.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [M] [D] [B] et Monsieur [K] [D] [B] ont conservé l’usufruit du bien sis [Adresse 7] [Localité 2] et ont conclu en cette qualité le bail litigieux le 19 août 2016.

Dès lors, il apparaît que Madame [L] [D] [B] et Monsieur [E] [D] [B], nus-propriétaires, n’ont pas qualité à agir aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire dudit bail et d’expulsion.

Ils seront, par conséquent, déclarés irrecevables en leurs demandes.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 23 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 09 décembre 2024.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait, dans son ancienne rédaction, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 19 août 2016 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La demanderesse justifie avoir fait délivrer le 15 juillet 2024 un commandement de payer visant cette clause, pour la somme de 14.821,52 euros, hors coût de l’acte, au titre des loyers impayés au 09 juillet 2024.

Il ressort du décompte versé aux débats que les locataires n’ont pas soldé l’arriéré locatif dans le délai de deux mois.

Dès lors, à défaut de paiement intégral des causes du commandement du 15 juillet 2024, celui-ci étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 septembre 2024.

Sur l’expulsion

En l’espèce, il apparaît que les locataires ont quitté les lieux en cours de procédure, au mois de mai 2025. La demande tendant à l’expulsion sous astreinte des défendeurs est donc devenue sans objet.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, les demandeurs produisent un décompte démontrant que Madame [O] [U] et Monsieur [Q] [J] sont redevables de la somme 19.851,02 euros au 28 octobre 2025, après déduction des versements effectués par les défendeurs entre le 29 juillet 2025 et le 28 octobre 2025.

Aucun élément ne permet de contredire ce décompte.

Dès lors, Madame [O] [U] et Monsieur [Q] [J] seront condamnés solidairement à payer aux demandeurs la somme de 19.851,02 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation dus, arrêtés au 28 octobre 2025.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [O] [U] et Monsieur [Q] [J] qui succombent, seront in solidum tenus aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, les défendeurs seront solidairement condamnés à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE irrecevables en leurs demandes Madame [L] [D] [B] et Monsieur [E] [D] [B] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2016 entre Madame [M] [D] [B] et Monsieur [K] [D] [B] représentés par l’agence OFIM2 et Madame [O] [U] et Monsieur [Q] [J] concernant le logement sis [Adresse 7] [Localité 2] sont réunies à la date du 15 septembre 2024 ;

CONSTATE que la demande tendant à l’expulsion de Madame [O] [U] et Monsieur [Q] [J] est devenue sans objet, les défendeurs ayant quitté les lieux ;

DIT en conséquence n’y avoir lieu à y faire droit ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [U] et Monsieur [Q] [J] à payer à Madame [M] [D] [B] et Monsieur [K] [D] [B] la somme de 19.851,02 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation dus, arrêtés à la date du 28 octobre 2025 ;

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [U] et Monsieur [Q] [J] à payer à Madame [M] [D] [B] et Monsieur [K] [D] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [D] [B] et Monsieur [K] [D] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 11 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M^me Wendy THY-TINE, juge des contentieux de la protection, et par la greffière.

LE GREFFIER LE JUGE