TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Madjemba DJASSAH

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10227 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HV6

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 24 avril 2025

DEMANDERESSE

Association ADEF HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [L], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #E1054

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10227 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HV6

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 29 octobre 2013, l’Association ADEF HABITAT a donné en location une chambre meublée à M. [H] [L] situé dans le loyer-logement du [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 416, 94 euros, hors prestations obligatoires.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, l’Association ADEF HABITAT a mis en demeure M. [H] [L] de faire cesser cet hébergement, par lettre recommandée avec avis de réception datée du 21 décembre 2023, distribuée 27 décembre 2023.

Elle a ensuite fait procéder à un constat de commissaire de justice dressé le 29 mars 2024 et le 7 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, l’Association ADEF HABITAT a fait assigner M. [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jours de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir,

— autoriser son expulsion sous délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir par exception au délai légal de deux mois et sous astreinte de 80 euros par jour de retard,,

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner M. [H] [L] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s’était poursuivi majorée de 15 %,

— condamner M. [H] [L] à lui payer la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts,

— condamne le défendeur à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’Association ADEF HABITAT reproche au défendeur d’héberger des tiers sans autorisation et en méconnaissance de l’article 9 du règlement intérieur ainsi que de l’article 9 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 27 décembre 2023.

Appelée à l’audience du 21 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 14 février 2025.

A l’audience du 14 février 2025, l’Association ADEF HABITAT, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [H] [L] comparaît assisté de son conseil demande de le débouter de la demande de résiliation au motif que le règlement intérieur autorise l’hébergement de tiers avec obligation de faire une déclaration préalable, que l’absence de cette déclaration ne présente pas un degré de gravité suffisante pour justifier l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire. Il souhaite pouvoir se maintenir dans les lieux. A titre subsidiaire, il sollicite l’octroi de délais pour quitter les lieux alléguant de la difficulté à se reloger compte tenu de ses ressources.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2025 et prorogée le 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [H] [L] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement l’Association ADEF HABITAT plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

L’article 9 du règlement intérieur, dûment signé par M. [H] [L] le 29 octobre 2013, rappelle les règles du code de l’habitation et de la construction applicables concernant l’hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le commissaire de justice relate pourtant que le 6 novembre 2023 deux personnes étaient hébergées par le défendeur attesté par la présence de deux lits supplémentaires supportant deux personnes. Or, en dépit d’une mise en demeure lui enjoignant de mettre un terme à cette situation dans le délai d’un mois reçue le 27 décembre 2023, le commissaire de justice a relevé par constat du 29 mars 2024 que le locataire continue à héberger un autre homme, son neveu, présent dans les lieux dans un lit supplémentaire. Enfin, par constat du 6 mars 2025, il est établi que M. [H] [L] reconnaît continuer à héberger son neveu. En conséquence, la situation se poursuit depuis plus d’un an toujours sans déclaration préalable et en violation des dispositions du règlement intérieur destiné à assurer la sécurité, l’hygiène, la décence et la dignité de la personne ainsi que la capacité d’accueil maximal de l’établissement et qui ne contrevient ainsi pas aux dispositions des articles 3 et 8 de la convention européenne des droits de l’homme.

Ces éléments confirment que M. [H] [L] héberge des tiers dans les lieux sans déclaration au responsable du l’Association ADEF HABITAT, ni respect des dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d’hébergement et le nombre de personnes hébergées, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

L’article 14 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification. L’Association ADEF HABITAT a précisément mis M. [H] [L] en demeure de mettre fin à l’hébergement de tiers, par lettre recommandée du 21 décembre 2023 et distribuée le 27 décembre 2023. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 27 janvier 2024, de ce seul fait.

M. [H] [L] étant sans droit ni titre depuis 28 janvier 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la contrat de résidence satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

M. [H] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [H] [L] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 27 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Il ne sera fait pas droit à la demande de dommages et intérêts qui, ne sont pas justifié par ADEF.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M [H] [L], dispose de faibles ressources et justifie avoir sollicité une demande de logement social très récemment.

En ces conditions, il sera accordé au défendeur un délai de 5 mois pour quitter les lieux et retrouver un logement.

Par ailleurs, afin de faciliter ce relogement, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de [Localité 6] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur les demandes accessoires

M [H] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 29 octobre 2013 entre l'[4] ADEF HABITAT et M. [H] [L] concernant la chambre située au [Adresse 1] sont réunies à la date du 27 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 5 mois à compter du présent jugement soit à compter du 17 septembre 2025 ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Association ADEF HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE l’Association ADEF HABITAT de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Association ADEF HABITAT de sa demande d’astreinte;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [H] [L] à verser à l’Association ADEF HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 27 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE l’Association ADEF HABITAT de sa demande de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [L] aux dépens;

RAPPELLE que la présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président,