TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 5] [Localité 1] [Adresse 6]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00170 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C5NP

Le

Copie + Copie exécutoire M^e PROISY

Copie Mme [W]

Copie sous-préfecture St-Quentin

JUGEMENT DU 31 OCTOBRE 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE

inscrit au RCS de [Localité 7] sous le numéro 423 119 395

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Laura PROISY de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDERESSE

Mme [U] [W]

née le 30 Août 2000 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [Y] [S] [N] partenaire de PACS

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 19 Septembre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Vassilia Lettré, juge placée déléguée par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens du 4 juillet 2025 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assistée de Karine BLEUSE, Greffière;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 18 septembre 2023, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE a donné à bail à Mme [U] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel actuel de 353,31 euros, outre une avance sur charges de 72,90 euros.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 19 juin 2024 à Mme [U] [W] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.740,48 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de procédure. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, signifié à personne, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE a fait assigner Mme [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire ;

— ordonner l’expulsion de Mme [U] [W] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 4], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner Mme [U] [W] à lui payer la somme de 2.850,43 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés en mars 2025, avec intérêts au taux légal selon l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner Mme [U] [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner Mme [U] [W] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 19 juin 2024, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2025.

A cette audience, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE, comparant représenté par son conseil M^e Laura PROISY substituée par M^e Fanny VILLERMAUX, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 2.994,48 euros selon décompte arrêté au 15 septembre 2025. Il a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il a précisé que M. [S] [N] n’était pas cotitulaire du bail.

Quant à Mme [U] [W], elle a comparu représentée par son partenaire de pacte civil de solidarité M. [Y] [S] [N], dument muni d’un pouvoir et de la pièce d’identité de la défenderesse. Le représentant de Mme [U] [W] a sollicité des délais de paiement, proposant d’apurer la dette en mensualités de 400 euros, sans toutefois préciser la durée des délais demandés.

Au soutien de ses prétentions, le représentant de Mme [U] [W] n’a pas contesté la dette. M. [Y] [S] [N] a expliqué qu’il n’était pas officiellement cotitulaire du bail mais qu’il était présent dans l’appartement avec sa compagne depuis la signature du bail et qu’ils payaient le loyer à deux. Il a indiqué qu’ils avaient repris le paiement des loyers en juillet 2025 et qu’ils avaient récemment versé 1.000 euros, puis 300 euros au bailleur. Il a expliqué que la dette locative était liée à la perte de son travail, qu’il travaillait de nouveau dans le cadre d’un contrat à durée déterminée d’une durée de six mois pour un salaire de 1.500 euros, tandis que Mme [U] [W] est toujours employée en contrat à durée indéterminée pour un salaire de 1.700 euros. Ils ont deux enfants âgés de 2 ans et 1 an.

La juge des contentieux de la protection a constaté à l’audience sur le téléphone de M. [Y] [S] [N], sur son application bancaire, qu’il avait effectivement effectué des versements d’un montant total de 1.300 euros. M^e PROISY a confirmé que son client avait reçu des locataires 1.000 euros en trois versements distincts du 7 juillet 2025 et 300 euros en deux versements distincts du 30 juillet 2025 et a précisé qu’ils apparaissaient sur le décompte actualisé produit.

La juridiction a été destinataire le 30 juin 2025 d’un diagnostic social et financier concernant la locataire et son compagnon. Il y est indiqué que Mme [U] [W] perçoit un salaire et des allocations d’un montant total de 2.013 euros par mois, pour 745 euros de charge, soit un reste à vivre de 1.268 euros par mois. Il est mentionné qu’elle bénéficie d’un dossier de surendettement en raison d’une dette due à COFIDIS.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [Y] [S] [N] a indiqué que Mme [U] [W] faisait l’objet d’une procédure de surendettement, mais que celle-ci n’incluait pas la dette locative faisant l’objet de la présente décision.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version postérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 20 juin 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 avril 2025, et que l’assignation en date du 17 avril 2025 a été dénoncée le 25 avril 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 19 septembre 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version postérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 19 juin 2024, le bailleur a fait commandement à Mme [U] [W] de s’acquitter de la somme de 1.740,48 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement, signifié à personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire en date du 15 septembre 2025 que les loyers n’ont pas été payés dans les deux mois. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 20 aout 2024.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef sera ordonnée.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 15 septembre 2025, Mme [U] [W] demeure redevable de la somme de 2.994,48 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois d’aout 2025 incluse.

Le représentant de Mme [U] [W] a reconnu le principe et le montant de la dette à l’audience. Les paiements de 1.000 euros et 300 euros qu’il dit avoir fait au mois de juillet 2025 apparaissent sur le décompte actualisé au 15 septembre 2025, de sorte qu’il n’y a pas lieu de déduire ces sommes de la somme due.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 septembre 2025, échéance du mois d’aout 2025 incluse, Mme [U] [W] sera condamnée à payer à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE la somme de 2.994,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juin 2024 sur la somme de 1.740,48 euros et à compter du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Conformément à l’article 24 VII de cette loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Mme [U] [W] sollicite des délais de paiement et l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE ne s’y oppose pas.

Il ressort du décompte actualisé que Mme [U] [W] a repris le paiement des loyers en juillet 2025 et qu’elle a effectué de nombreux versements, notamment 1.300 euros en juillet 2025. En outre, la situation financière du foyer s’est récemment améliorée puisque son compagnon, qui participe au paiement du loyer et des charges, a retrouvé un emploi récemment, tandis que Mme [U] [W] bénéficie toujours d’un emploi stable en CDI.

Il apparaît ainsi qu’elle est en mesure de régler la dette locative, tout en s’acquittant des loyers courants.

Le représentant de Mme [U] [W] a indiqué à l’audience qu’elle pouvait payer 400 euros par mois pour apurer sa dette, mais il n’a pas précisé sur combien de mensualités elle souhaitait échelonner la dette.

Compte-tenu des ressources et des charges du couple, mais aussi du caractère précaire du contrat de travail actuel du compagnon de Mme [U] [W] et de l’impérieuse nécessité d’éviter l’expulsion en cas de perte de cet emploi eu égard à la présence au domicile des deux enfants mineurs, il convient de prévoir des échéances de remboursement d’un montant inférieur à 400 euros et s’étalant sur une plus longue durée.

Dès lors, il sera accordé à Mme [U] [W] des délais de paiement de 18 mois pour s’acquitter de sa dette, par mensualités de 166,36 euros, et selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler à Mme [U] [W] que ce paiement intervient en plus du paiement des loyers et charges courants. Il convient également d’attirer l’attention de Mme [U] [W] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde de la dette restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Si Mme [U] [W] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en plus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué son effet.

Néanmoins, en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette sera immédiatement exigible. Mme [U] [W] pourra alors être expulsé sans nouvelle décision du juge et il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail. Les éventuelles indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération effective des lieux, porteront intérêts au taux légal à date échue.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Mme [U] [W], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte-tenu de la vocation de bailleur social de l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 20 aout 2024 du bail conclu entre l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE et Mme [U] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

CONDAMNE Mme [U] [W] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE la somme de 2.994,48 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 septembre 2025, échéance du mois d’aout 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2024 sur la somme de 1.740,48 euros, et à compter du 31 octobre 2025 pour le surplus ;

Toutefois,

AUTORISE Mme [U] [W] à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 18 mois, par le biais de virements mensuels de 166,36 euros devant intervenir le 15 de chaque mois, et pour le premier versement le 15 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), le dernier versement correspondant au solde du principal outre les intérêts, les accessoires et les frais ;

DIT que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [U] [W] se libère de sa dette dans les délais accordés ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, des échéances courantes du loyer ou d’une avance sur charges à son échéance, et après mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

— le solde dû sera immédiatement exigible, et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire de Mme [U] [W], il pourra être procédé à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

Mme [U] [W] devra payer en deniers ou quittances à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

REJETTE la demande formulée par l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AISNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [W] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi juge et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 31 octobre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ