REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 6]

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 25/00104 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C7PS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 FEVRIER 2026

LA PRESIDENTE : Anne-Claire MASTAIN

GREFFIER : Céline GAU

DEMANDERESSE

S.A.S. CSF

Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 440 283 752

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Francis SONCIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN, substitué par M^e Romain DURIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. RESTO CRF FRESNOY

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 952 576 841

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric MANGEL, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN, substitué par M^e Marie ALDAMA, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience publique du 22 Janvier 2026 devant Anne-Claire MASTAIN, Présidente, statuant en matière de référés et assistée de Céline GAU, greffier.

Anne-Claire MASTAIN après avoir entendu les parties présentes en leurs observations, les a avisées que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

La présidente, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 avril 2016, la société MJL a donné bail commercial à la société MAJOR d’un ensemble commercial situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2016, la société MAJOR a donné bail de sous-location commerciale une partie de ces locaux à la société SNACK U. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 8 avril 2016 moyennant un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 1.350,52 euros.

Le 31 août 2016, la société SNACK U a cédé son fonds de commerce à la société AU BETWEEN qui a elle-même cédé son fonds de commerce le 10 mai 2023 à la SASU RESTO CRF FRESNOY moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 1.528,59 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, la SAS CSF venant aux droits de la société MAJOR a fait délivrer à la SASU RESTO CRF FRESNOY un commandement de payer la somme en principal de 40.823,46 euros, correspondant aux loyers dus, outre le coût du commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2025, la SAS CSF a assigné la SASU RESTO CRF FRESNOY devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN (02100) en demande de résiliation du bail, d’expulsion et condamnation au paiement des loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2025 pour être retenue à l’audience du 22 janvier 2026.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026, par mise à disposition au greffe.

PRETENTION ET MOYENS

Aux termes de l’acte d’assignation, la SAS CSF demande au juge des référés de :

— A titre principal :

o Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 janvier 2025,

o Ordonner l’expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, de la société RESTO CRF FRESNOY et de toute personne dans les lieux, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

o Ordonner le transport et la mise sous séquestre des biens mobiliers garnissant les lieux, aux frais et risques de la société RESTO CRF FRESNOY, dans tout garde-meuble au choix de la société C.S.F., en garantie de toutes sommes dues à cette dernière ;

o Condamner la société RESTO CRF FRESNOY à payer à la société C.S.F, par provision :

— La somme de 44.897,63 € au titre des loyers, provisions sur charges et accessoires dus par la société RESTO CRF FRESNOY arrêtés à la date du 30 janvier 2025, à majorer des intérêts au taux légal ;

— La pénalité de 10 %, soit la somme de 4.489,76 €

— Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer principal HT HC en vigueur à la date de ladite résiliation, charges et accessoires en sus, prorata temporis jusqu’à la remise des clefs et la restitution des lieux dans l’état prévu au bail

— A titre subsidiaire :

o Condamner la société RESTO CRF FRESNOY à payer à la société C.S.F., par provision, la somme de 64.694,22 € au titre des loyers, provisions sur charges et accessoires échus à la date de l’assignation (suivant décompte incluant l’échéance d’octobre 2025), à majorer des intérêts au taux légal, outre la pénalité de 6.469,42 €, et toutes sommes échues et à échoir jusqu’à l’ordonnance à intervenir ;

o Dire et juger, si des délais sont demandés et accordés à la société RESTO CRF [Adresse 4], qu’en cas de non-paiement à sa date exacte d’une seule échéance d’arriérés de loyers et charges ou des loyers et charges courants exigibles pendant la durée desdits délais, les mesures suivantes s’appliqueront :

— La clause résolutoire sera irrévocablement acquise à la date du 30 janvier 2025 ;

— L’intégralité de la créance en principal, intérêts et accessoires, deviendra immédiatement et de plein droit exigible ;

— L’expulsion de la société RESTO CRF [Adresse 4] et de toute personne dans les lieux pourra être poursuivie sous astreinte de 200 € par jour de retard, si besoin avec le concours de la force publique ;

— Le transport et la mise sous séquestre des biens mobiliers garnissant les lieux pourront être effectués aux frais et risques de la société RESTO CRF FRESNOY, dans tout garde-meuble au choix de la société C.S.F., en garantie de toutes sommes dues à cette dernière ;

— La société RESTO CRF FRESNOY sera débitrice envers la société C.S.F. d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer principal, charges et accessoires en sus, prorata temporis jusqu’à la remise des clefs et la restitution des lieux dans l’état prévu au bail ;

— La société RESTO CRF FRESNOY sera débitrice de la pénalité de 10 %

— A titre infiniment subsidiaire :

o Ordonner l’expulsion de la société RESTO CRF FRESNOY et de toute personne dans les lieux sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, si besoin avec le concours de la force publique ;

— En toute hypothèse :

o Condamner la société RESTO CRF FRESNOY à payer à la société C.S.F. une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o Condamner la société RESTO CRF FRESNOY aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS CSF expose que le paiement du prix, qui inclut le loyer et ses accessoires (notamment les charges), constitue l’une des obligations essentielles du preneur qui ne peut en aucun cas s’y soustraire et que le manquement à cette obligation rappelée au bail est sanctionné par la clause résolutoire qui y est insérée de sorte que la société RESTO CRF FRESNOY a manqué à son obligation essentielle de payer les loyers et accessoires selon les modalités stipulées au bail. Elle précise que la société RESTO CRF [Adresse 4] s’est abstenue de régler l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois suivant la signification de celui-ci, ce délai ayant expiré le 30 janvier 2025. Elle actualise sa dette à la somme de 71.283,43 euros au 14 janvier 2026. Elle expose que la saisie conservatoire effectuée sur le compte bancaire a révélé un solde créditeur de moins de 300 euros.

La SASU RESTO CRF [Adresse 4], bien que représentée, n’a pas conclu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail commercial :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En l’espèce, le bail de sous-location commercial conclu entre la SAS CSF et la SASU RESTO CRF FRESNOY comporte une clause résolutoire à l’article 16 aux termes de laquelle : « il est expressément convenu, comme condition essentielle des présentes, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de charges ou d’inexécution d’une seule des clauses du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le locataire principal de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extrajudiciaire et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au locataire principal, sans que celui-ci ait à remplir aucune formalité.

Si dans ce cas le sous-locataire se refusait à quitter les lieux, il suffirait pour l’y contraindre d’une ordonnance rendue par Monsieur le président du tribunal de grande instance dans le ressort duquel sont situés les locaux objet du bail, statuant en la forme des référés, lequel reçoit expressément compétence aux termes des présentes.

Cette ordonnance ne sera pas susceptible d’appel : toute offre de paiement ou d’exécution après l’expiration du délai d’un mois ci-dessus, sera réputée nulle et non avenue et ne pourra faire obstacle à la résiliation acquise au locataire principal.

Dans tous les cas de résiliation, la somme versée au locataire principal à titre de dépôt de garantie demeurera acquise à ce dernier à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux et du prix des réparations locatives et sous réserve de tous autres droits et actions prévus tant par la loi et les règlements en vigueur à ce moment que par les clauses et conditions présentes et de leurs avenants futurs.

Tous frais de procédure, de poursuite, d’honoraires et de débours d’auxiliaires de justice ou de mesure conservatoire resteront à la charge du sous-locataire. »

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, la SAS CSF a fait délivrer à la SASU RESTO CRF FRESNOY un commandement de payer la somme de 40.823,46 euros, au titre des loyers impayés et du coût de l’acte.

Cet acte mentionne le délai d’un mois, prévu à l’article L.145-41 du code de commerce, et expose qu’en cas de non-paiement ou de non justification d’assurances locatives en cours, le bailleur a l’intention de se prévaloir de la clause résolutoire dont il rappelle le contenu.

Aucun justificatif du paiement des sommes dues n’a été produit dans le délai imparti d’un mois.

Il ressort des pièces produites qu’aucun paiement n’est intervenu dans le délai d’un mois, de sorte que le commandement de payer est demeuré infructueux.

Il s’en déduit que les conditions de résiliation du bail se trouvent réunies et que la clause résolutoire est acquise depuis le 31 janvier 2025. Il y a donc lieu de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter de cette date.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de résiliation du bail de la SAS CSF.

Sur les effets de la clause résolutoire :

La SASU RESTO CRF FRESNOY se trouve ainsi depuis cette date occupante sans droit ni titre des lieux qu’elle devra donc libérer, dans le mois qui suit la notification de la présente décision. À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec recours à la force publique, à un serrurier et à un commissaire de justice, dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et les meubles se trouvant sur place seront entreposés tel que prévu par les articles L. 433-1 et 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte et de transport des meubles et leur mise sous séquestre :

Il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte ou du transport des meubles et de leur mise sous séquestre compte tenu des dispositions qui prévoient l’expulsion de la SASU RESTO CRF [Adresse 4] et l’exécution forcée de la présente décision.

Sur les demandes en matière de provision :

Sur la demande de provision au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail :

La SAS CSF sollicite la condamnation de la SASU RESTO CRF FRESNOY au paiement de la somme de 71.283,43 euros à titre de provision correspondant à l’arriéré des loyers dus à compter d’octobre 2024, jusqu’au 14 janvier 2026.

Elle produit un décompte actualisé en date du 14 janvier 2026 et pour un montant de 71.283,43 euros comprenant les loyers impayés, la taxe foncière de 2023, de 2024 et de 2025, le dépôt de garantie non versé et les frais de justice.

La provision à valoir sur le paiement des loyers et les charges n’est pas sérieusement contestable au regard des pièces versées aux débats, à hauteur de 71.283,43 euros.

La SASU RESTO CRF [Adresse 4] sera en conséquence condamnée à payer la somme de71.283,43 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2026.

Sur la demande de provision au titre de la clause pénale :

Le contrat de bail de sous-location commerciale prévoit une clause pénale dans son article 15 : « le non-paiement à son échéance d’une quittance de loyer entrainera s’il plait au locataire principal, à la charge du sous-locataire, de plein droit et sans mise en demeure préalable, un intérêt calculé aux taux de 10 % prorata temporis »

La SAS CSF sollicite l’application de cette clause.

La provision à valoir étant d’un montant de 71.283,43 euros, la SASU RESTO CRF FRESNOY sera en conséquence condamnée à payer la somme de 7.128,34 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation :Le juge des référés peut condamner le débiteur au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, en application de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il est constant que l’indemnité d’occupation est due par l’occupant sans droit ni titre.

La SAS CSF sollicite le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur du loyer principal hors taxe et hors charges en vigueur à la date de la résiliation soit un montant de 2.176,78 euros par mois à compter du mois de janvier 2025, ce qui correspond précisément au montant des loyers et des charges mensuelles.

Cette indemnité d’occupation n’est pas sérieusement contestable dans son principe.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande et de condamner la SASU RESTO CRF FRESNOY, se trouvant sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2025, à payer la somme de 2.176,78 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Par ailleurs, il résulte de l’article 696 du même code que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, l’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens : dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SASU RESTO CRF FRESNOY, succombant à l’instance, sera condamnée à payer à la SAS CSF, la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONSTATE la résiliation par l’effet de la clause résolutoire à compter du 31 janvier 2025 du bail portant sur l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] ;

DIT que la SASU RESTO CRF FRESNOY devra libérer les lieux dans le mois suivant la notification de la présente décision et qu’à défaut il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un commissaire de justice ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, du transport des meubles et de leur mise sous séquestre ;

CONDAMNE la SASU RESTO CRF FRESNOY à payer à la SAS CSF une provision à hauteur de 71.283,43 euros, à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts à taux légal et jusqu’au règlement, et la déboute du surplus de sa demande ;

CONDAMNE la SASU RESTO CRF FRESNOY à payer à la SAS CSF la somme de 7.128,34 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE la SASU RESTO CRF FRESNOY à payer à la SAS CSF, l’indemnité d’occupation provisionnelle de 2.176,78 euros par mois à compter du 15 janvier 2026 et jusqu’à la justification de la libération des lieux et la remise des clés ;

CONDAMNE la SASU RESTO CRF FRESNOY à payer à la SAS CSF la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU RESTO CRF FRESNOY aux dépens ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE