REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 1]

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 26/00002 – N° Portalis DBWJ-W-B7K-DAK4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 MARS 2026

LA PRESIDENTE : Rose-Marie HUNAULT

GREFFIER : Céline GAU

DEMANDERESSE

S.C.I. BOURAS

immatriculée au RCS de SAINT QUENTIN sous le n° 877 617 654

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Brigitte ALDAMA, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. PAK VIANDE

Immatriculée au RCS de SAINT QUENTIN sous le n° 979 827 532

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sylvie RACLE-GANDILLET, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience publique du 12 Février 2026 devant Rose-Marie HUNAULT, Présidente, statuant en matière de référés et assistée de Céline GAU, greffier.

Rose-Marie HUNAULT après avoir entendu les parties présentes en leurs observations, les a avisées que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

La présidente, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2023, la SCI BOURAS a donné bail commercial à la SARL PAK VIANDE divers locaux situés [Adresse 3]. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2023 pour se terminer le 30 juin 2032, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 19.200 euros payable, en douze loyers de 1.600 euros, au plus tard le cinq de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, la SCI BOURAS a fait délivrer à la SARL PAK VIANDE un commandement de payer la somme en principal de 4.825 euros, correspondant aux loyers et charges dus, outre le coût du commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, la SCI BOURAS a assigné la SARL PAK VIANDE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN (02100) en demande de résiliation du bail, d’expulsion et condamnation au paiement des loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026 pour être retenue à l’audience du 12 février 2026.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

PRETENTION ET MOYENS

Aux termes de l’acte d’assignation la SCI BOURAS, a demandé de :

Constater l’acquisition depuis le 6 septembre 2025 de la clause résolutoire contenue au contrat de location en date du 5 juillet 2023, portant sur les locaux sis à [Adresse 3], conclu entre la SCI BOURAS et la Société PAK VIANDE ;Constater en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date du 6 septembre 2025 ;Ordonner l’expulsion de la société SARL PAK VIANDE, et de tous occupants de son chef de l’immeuble des locaux en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans le délai d’un mois de la signification de la décision à venir, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Ordonner en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution ;Condamner la société SARL PAK VIANDE, à titre provisionnel, au paiement des sommes suivantes :une somme de 6 734,36 euros au titre des loyers et provisions, en principal, au jour du 06/09/2025, date d’acquisition de la clause résolutoire,la somme de 125 euros par mois depuis septembre 2025 et jusqu’à libération des locaux au titre de la provision de taxe foncière et taxe d’ordure ménagère, représentant la somme de 500 euros selon décompte provisoire arrêté au 31/12/2025 en principal,à compter du 6/09/2025 et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés, une indemnité d’occupation fixée pour chaque jour de retard à 52,60 euros (équivalent au loyer en cours), en principal, calculé prorata temporis, représentant la somme de 6 400 euros selon décompte provisoire arrêté au 31/12/2025,Condamner la société SARL PAK VIANDE à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner la société SARL PAK VIANDE aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier liés au commandement de payer d’un montant de 159,08 euros TTC outre les frais d’assignation au titre de la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, la SCI BOURAS expose dans ses conclusions que le commandement de payer précisait qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance, elle entendait se prévaloir, du bénéfice de la clause résolutoire du bail. Elle indique que la SARL PAK VIANDE n’a pas réglé les causes du commandement de payer et ne règle plus aucune somme de sorte que le décompte des sommes dues à la date de l’assignation est de 13 634,36 €.

La SCI BOURAS précise que le bail prévoit l’obligation pour la SARL PAK VIANDE d’être assurée auprès d’une compagnie notoirement solvable et que celle-ci ne justifie pas de cette couverture d’assurance.

En réponse aux arguments de la SARL PAK VIANDE, la SCI BOURAS, a affirmé que la SARL PAK VIANDE n’est pas concerné par les décisions de fermeture administrative à la suite des intoxications alimentaires à la bactérie E.coli survenues à SAINT-QUENTIN en juin 2025. Elle ajoute que la fermeture de la boucherie est antérieure à ces problèmes d’intoxication et liée à des problèmes de mise aux normes de ses locaux. Elle indique que la jurisprudence COVID et que l’arrêté de la DDP de mai 2025 n’ont rien avoir avec les difficultés de la société puisque l’arrêté souhaite interdire les abattages hors réglementaire. Elle ajoute que la SARL PAK VIANDE a abandonné les locaux avec le stock de sorte qu’il y a des problèmes d’infestation de rats au rez-de-chaussée et qu’elle ne peut accéder aux locaux.

Aux termes de ses conclusions auxquelles la SARL PAK VIANDE s’est oralement référée à l’audience, il est demandé au juge des référés de :

A titre principal :Dire n’y avoir lieu à référé ;Débouter la société BOURAS de l’intégralité de ses demandes ;Condamner la société BOURAS aux entiers dépens ainsi qu’à verser 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;A titre subsidiaire :Suspendre les effets de la clause résolutoire ;Accorder à la société PAK VIANDE les plus larges délais pour régler les sommes dues ;Débouter la société BOURAS de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, la SARL PAK VIANDE expose dans ses conclusions rencontrer des difficultés depuis juin 2025, à la suite des 32 cas de contamination à la bactérie E.coli provenant de deux boucheries de la commune de [Localité 1] et des arrêtés ont été pris pour en faire cesser leur activité. Elle indique ne pas avoir été concernée par la contamination mais au regard de la gravité des faits, et par soucis de préserver la santé publique, les autres boucheries halal, dont la sienne, n’ont pas pu rouvrir. Elle précise que toute son activité a dû être interrompue, ce qui affecte l’exécution des contrats. Selon elle, la pandémie de COVID et la vague de contamination par la bactérie E.coli relèvent toutes les deux de circonstances similaires empêchant notamment l’activité de commerces. Elle ajoute que la présence de rats n’est pas de son fait puisqu’elle a dû interrompre son activité et détruire la viande invendue.

A l’audience, la SARL PAK VIANDE, a repris ses conclusions et précisé que la jurisprudence COVID s’applique puisqu’elle se situe dans des conditions similaires, soit un empêchement de fonctionner, indiquant qu’il n’est pas de bon ton de fonctionner pendant l’enquête judiciaire. Elle soutient ne pas avoir pu payer depuis juin et que l’événement lié à la bactérie au mois de juin est une situation exceptionnelle.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail commercial :

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En l’espèce, le bail commercial conclu entre la SCI BOURAS et la SARL PAK VIANDE comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle « il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le PRENEUR de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le BAILLEUR, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extrajudiciaire au PRENEUR de régulariser sa situation et contenant déclaration par le BAILLEUR d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation. Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, il suffirait, pour l’y contraindre sans délai, d’une simple ordonnance de référé rendu par le président du tribunal de grande instance, exécutoire par provision et non susceptible d’appel. »

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2025, la SCI BOURAS a fait délivrer à la SARL PAK VIANDE un commandement de payer la somme de 5.009,36 euros, au titre des loyers et charges impayés et du coût de l’acte.

Cet acte mentionne le délai d’un mois, prévu à l’article L.145-41 du code de commerce, et expose qu’en cas de non-paiement ou de non justification d’assurances locatives en cours, le bailleur a l’intention de se prévaloir de la clause résolutoire dont il rappelle le contenu.

Il ressort des pièces produites qu’aucun paiement n’est intervenu dans le délai d’un mois, de sorte que le commandement de payer est demeuré infructueux.

Concernant les circonstances exceptionnelles

Selon l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi, ce dont il résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

L’article 1195 du code civil prévoit que « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. »

La SARL PAK VIANDE expose avoir eu son activité interrompue du fait de circonstances exceptionnelles liées aux cas de contamination à la bactérie E.coli.

Or, la SARL PAK VIANDE reconnaît elle-même qu’elle n’est pas être concernée par la contamination, ni par les arrêtés de fermeture des boucheries.

Elle ne démontre donc pas de contestation sérieuse.

Il s’en déduit que les conditions de résiliation du bail se trouvent réunies et que la clause résolutoire est acquise depuis le 7 septembre 2025. Il y a donc lieu de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter de cette date.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de résiliation du bail de la SCI BOURAS.

Sur les effets de la clause résolutoire :

La SARL PAK VIANDE se trouve ainsi depuis cette date occupante sans droit ni titre des lieux qu’elle devra donc libérer, à compter du jour de la notification de la présente décision. À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec recours à la force publique, à un serrurier et à un commissaire de justice, dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et les meubles se trouvant sur place seront entreposés tel que prévu par les articles L. 433-1 et 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en matière de provision :

Sur la demande de provision au titre des loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail :

La SCI BOURAS sollicite la condamnation de la SARL PAK VIANDE au paiement de la somme de 6.734,36 euros à titre de provision correspondant à l’arriéré de charges et loyers dues à compter du mois de juillet 2025 jusqu’au 6 septembre 2025, ainsi qu’aux frais de commandement de payer.

Elle produit le contrat de bail justifiant du montant des charges et des loyers.

La provision à valoir sur le paiement des loyers et les charges n’est pas sérieusement contestable au regard des pièces versées aux débats, à hauteur de 6.550 euros, les frais de commandement de payer relevant des dépens.

La SARL PAK VIANDE sera en conséquence condamnée à payer la somme 6.550 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 7 septembre 2025, date à laquelle la clause résolutoire a été acquise.

La SCI BOURAS sera déboutée du surplus de sa demande de paiement de loyer pour la période postérieure au 7 septembre 2025.

La SARL PAK VIANDE ne produit aucune pièce justifiant de sa situation financière et des difficultés qui l’ont conduite à ne pas satisfaire aux obligations contractées à l’égard du bailleur.

En conséquence, le montant, la nature de la dette et la situation respective des parties s’opposent à l’octroi de délais de paiement, la SARL PAK VIANDE sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation :Le juge des référés peut condamner le débiteur au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, en application de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il est constant que l’indemnité d’occupation est due par l’occupant sans droit ni titre.

La SCI BOURAS sollicite le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 1.725 euros par mois à compter du mois septembre 2025, ce qui correspond précisément au montant des loyers et des charges mensuelles.

Cette indemnité d’occupation n’est pas sérieusement contestable dans son principe.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande et de condamner la SARL PAK VIANDE, se trouvant sans droit ni titre depuis le 7 septembre 2025, à payer la somme de 1.725 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Par ailleurs, il résulte de l’article 696 du même code que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, l’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens : dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL PAK VIANDE, succombant à l’instance, sera condamnée à payer à la SCI BOURAS la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONSTATE la résiliation par l’effet de la clause résolutoire à compter du 7 septembre 2025 du bail portant sur l’immeuble situé [Adresse 3] ;

DIT que la SARL PAK VIANDE devra libérer les lieux dans le mois suivant la notification de la présente décision et qu’à défaut il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un commissaire de justice ;

DIT qu’en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution

CONDAMNE la SARL PAK VIANDE à payer à la SCI BOURAS une provision à hauteur de 6.550 euros, à valoir sur l’arriéré locatif, avec intérêts à taux légal à compter du 7 septembre 2025 et jusqu’au règlement et la déboute du surplus de sa demande ;

DEBOUTE la SARL PAK VIANDE de sa demande délais de paiement ;

CONDAMNE la SARL PAK VIANDE à payer à la SCI BOURAS, l’indemnité d’occupation provisionnelle de 1.725 euros par mois à compter du 7 septembre 2025 et jusqu’à la justification de la libération des lieux et la remise des clés ;

CONDAMNE la SARL PAK VIANDE à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE