Du 24 octobre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01190 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VWC

[T] [D]

C/

[V] [S], [R] [U]

— Expéditions délivrées à

la SELARL DBA, avocats au barreau de Toulouse,

— FE délivrée à la SELARL DBA, avocats au barreau de Toulouse,

Le 24/10/2025

Avocats : la SELARL DBA, avocats au barreau de Toulouse,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 octobre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [T] [D]

née le 13 Janvier 1968 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de Toulouse,

DEFENDERESSES :

Madame [V] [S]

née le 11 Mai 2005 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Adresse 13]

[Localité 4]

Absente

Madame [R] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2024, prenant effet à la même date, Madame [T] [D] a donné à bail à Madame [V] [S] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 9].

Suivant acte sous seing privé en date du 27 novembre 2024, Madame [R] [U] s’est portée caution solidaire des engagements du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025, Madame [T] [D] a fait délivrer à Madame [V] [S] un commandement de payer la somme de 1.132,90 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Madame [R] [U] le 11 avril 2025.

Par actes de commissaire de justice des 03 et 10 juin 2025, Madame [T] [D] a assigné Madame [V] [S] et Madame [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 septembre 2025 aux fins de voir :

— Constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui a été consenti à Madame [V] [S], le 2 décembre 2024, par Madame [T] [D], pour le local d’habitation situé [Adresse 14], et ce en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 :

— Ordonner sans délai leur expulsion et celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 12] Publique ;

— Condamner solidairement Madame [V] [S] et Madame [R] [U] à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisées dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 530 € par mois ;

— Dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat ;

— Dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner Madame [V] [S] et Madame [R] [U] solidairement à lui payer par provision, la somme de 2192,90 € représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 19 mai 2025, mensualité du mois de mai incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi que la somme de 765 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de la présente assignation ;

— Condamner solidairement aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 12 septembre 2025, Madame [T] [D], représentée par son conseil, confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignées respectivement à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [V] [S] et Madame [R] [U] n’ont comparu et se sont pas faites représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution des défenderesses

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défenderesses non comparantes ayant été régulièrement assignées et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 10 juin 2025, soit au moins six semaines.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 1er avril 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [T] [D] a fait signifier à Madame [V] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.132,90 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 31 mars 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le 11 avril 2024, le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Madame [R] [U].

Madame [V] [S] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 31 mars 2025, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 13 mai 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 13 mai 2025.

Dès lors, Madame [V] [S] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 13 mai 2025, ce qui constitue pour Madame [T] [D] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [V] [S] à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande de dispense de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce la bailleresse demande l’expulsion sans délai, toutefois, aucun élément du dossier ne justifie de supprimer le bénéfice de ce délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’expulsion sans délai de la défenderesse sera donc rejetée.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [T] [D] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4.510,84 euros à la date du 04 septembre 2025.

Il convient d’en déduire la somme de 197,94 euros facturée le 19 mai 2025 au titre des frais de procédure.

La créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable pour le surplus, Madame [V] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 4.312,90 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 04 septembre 2025 – échéance du mois de septembre 2025 incluse. Madame [V] [S] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (530 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’engagement de la caution

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Madame [R] [U] s’est portée caution solidaire des engagements de la locataire. Toutefois l’acte de cautionnement précise que l’engagement de caution solidaire porte sur les sommes dues par le locataire « dans la limite d’un montant en principal et accessoires de 530€ (cinq cent trente euros) pour le cas où il serait défaillant ».

Dès lors l’engagement de la caution ne pouvant excéder ce qui est prévu par l’acte, Madame [R] [U] ne peut être tenue au paiement des sommes dues par Madame [V] [S] que dans la limite de 530 euros. Elle sera donc condamnée provisionnellement solidairement avec Madame [V] [S] au paiement à hauteur de cette somme.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame [V] [S] et Madame [R] [U].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [V] [S] et Madame [R] [U] à verser à Madame [T] [D] la somme de 700 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 13 mai 2025 ;

CONDAMNONS Madame [V] [S] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 9] ;

REJETONS la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ainsi que le surplus des demandes ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [V] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (530 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [V] [S] à payer à Madame [T] [D] la somme de 4.312,90 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 04 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2025 dans la limite de la somme de 530 euros ;

CONDAMNONS Madame [R] [U], au titre de son engagement de caution, solidairement avec Madame [V] [S] dans la limite de 530 euros ;

CONDAMNONS solidairement Madame [V] [S] et Madame [R] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la caution, du dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Madame [V] [S] et Madame [R] [U] à payer à Madame [T] [D] une indemnité de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRESIDENTE chargée du contentieux de la protection