Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

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[Localité 12] Civil

N° RG 24/01920

N° Portalis DB2E-W-B7I-MSVP

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— Société HABITAT DE L’ILL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Madame [M] [O] [Z] épouse [X]

— Monsieur [T] [X]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 11]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par Monsieur [R] [V], muni d’un pouvoir régulier,

DEFENDEURS :

Madame [M] [O] [Z] épouse [X]

née le 16 Juin 1988 à [Localité 14] (TOGO)

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante

Monsieur [T] [X]

né le 31 Décembre 1981 à [Localité 14] (TOGO)

[Adresse 5]

[Localité 7]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Charleyne BOSCH, Greffier lors de l’audience

Maxime ISSENHUTH, Greffier lors du prononcé,

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 03 Juillet 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 30 Septembre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 11 mai 2020, la société HABITAT DE L’ILL a donné à bail à Monsieur [T] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 386,23 € et 128 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HABITAT DE L’ILL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 novembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 13] par un acte de commissaire de justice du 19 février 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 24/01920 et évoquée pour la première fois à l’audience du 17 avril 2024.

A cette audience, la société HABITAT DE L’ILL, dument représentée, indique qu’elle a été informée du mariage de Monsieur [X] et a sollicité le renvoi du dossier afin d’attraire à la procédure l’épouse de Monsieur [X].

Madame [M] [Z], épouse [X] a été assignée par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024 et l’assignation a été enrôlée au Répertoire Général sous le numéro 24/05195.

Les deux dossiers sont évoqués à l’audience du 3 juillet 2024 à laquelle il est procédé à la jonction des affaires et à leur poursuite sous le numéro RG 24/01920.

A cette même audience, la société HABITAT DE L’ILL, représentée par Monsieur [R] [V], Chargé du recouvrement et du contentieux, reprend les termes de ses actes introductifs d’instance et demande au juge de :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat,ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [X] et Madame [M] [Z], épouse [X] ,condamner solidairement ces derniers au paiement en quittance ou deniers de la somme actualisée de 3189.08 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société HABITAT DE L’ILL précise par ailleurs qu’un échéancier est mis en place et qu’il est respecté. Elle indique ainsi qu’elle ne s’oppose pas à la demande de délais formulée par les défendeurs.

Monsieur [T] [X] et Madame [M] [Z], épouse [X] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 175 € par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation délivrée à Monsieur [X] a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 21 février 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 17 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HABITAT DE L’ILL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 29 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’assignation délivrée à Madame [X] a également été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin le 23 mai 2024, soit six semaines avant l’audience du 3 juillet 2024.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 11 mai 2020 contient une clause résolutoire (article 15) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 novembre 2023, pour la somme en principal de 4 511,78€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 5 janvier 2024.

Par ailleurs, il est précisé que le fait que le commandement de payer n’avait pas été signifié à Madame [M] [Z], épouse [X] n’est pas de nature à affecter sa validité en ce qu’en l’espèce aucun élément du dossier ne permet de démontrer que la bailleresse avait connaissance du mariage des défendeurs au moment de la délivrance du commandement.

Sur les demandes de condamnation au paiement :La société HABITAT DE L’ILL indique à l’audience que Monsieur [T] [X] et Madame [M] [Z], épouse [X] restent lui devoir la somme de 3189.08 euros.

Monsieur [T] [X] et Madame [M] [Z], épouse [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 3189.08 € en quittances ou deniers, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, Monsieur [T] [X] et Madame [M] [Z], épouse [X] comparaissent à l’audience et demandent à se maintenir dans les lieux. Ils démontrent également avoir repris le paiement du loyer courant et d’une somme complémentaire de 175 € par mois pour apurer la dette locative. En outre, il ressort des termes du diagnostic social et financier et des déclarations des parties à l’audience que la situation financière des époux [X] s’est améliorée suite au début d’activité de Madame [X] en tant qu’agent d’entretien à temps plein.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [T] [X] et Madame [M] [Z], épouse [X] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [T] [X] et Madame [M] [Z], épouse [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Au surplus, il pourra être procédé à leur expulsion.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [T] [X] et Madame [M] [Z], épouse [X] , partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de débouter la société HABITAT DE L’ILL de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2020 entre la société HABITAT DE L’ILL et Monsieur [T] [X] et Madame [M] [Z], épouse [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 5 janvier 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [M] [Z], épouse [X] à verser à la société HABITAT DE L’ILL la somme de 3189.08 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [T] [X] et Madame [M] [Z], épouse [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 175 € chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 novembre 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Monsieur [T] [X] et Madame [M] [Z], épouse [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société HABITAT DE L’ILL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Monsieur [T] [X] et Madame [M] [Z], épouse [X] soient condamnés solidairement à verser à la société HABITAT DE L’ILL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DEBOUTE la société HABITAT DE L’ILL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [M] [Z], épouse [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION