N° RG 24/01012 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M56A

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/01012

N° Portalis DB2E-W-B7I-M56A

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Pascal SCHMITT

— M. [V]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

20 DECEMBRE 2024

PARTIE REQUÉRANTE :

Madame [K] [Z]

née le 10 Septembre 1996 à [Localité 9] (67)

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Pascal SCHMITT, substitué par M^e Melissa MALICK, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 44

PARTIE REQUISE :

Monsieur [T] [V]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [H] [X], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2020 avec prise d’effet au 28 septembre 2020, Madame [K] [Z], a loué à Monsieur [T] [V], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (étage 2, copropriété [Adresse 8]) moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 630 euros hors charges outre 70 euros de provision pour charges, payables pour le mois à venir au plus tard le 5 du mois.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2023, Madame [K] [Z] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 561,47 euros au titre des loyers et charges échus afférents au logement visant la clause résolutoire.

Le commandement de payer a été signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Bas-Rhin (CCAPEX) le 19 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, Madame [K] [Z] a fait assigner Monsieur [T] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Déclarer la demande recevable ; Constater la résiliation du bail d’habitation du 8 septembre 2020 par l’acquisition de la clause résolutoire, avec effet au 18 février 2024 ; Ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec si besoin le concours de la force publique, Juger que le bailleur pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls du locataire,Condamner à titre provisionnel le locataire à payer la somme de 4 079,77 euros au titre des loyers et charges restés impayés au 18 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Condamner le locataire à payer au bailleur à titre provisionnels une indemnité d’occupation mensuelle de 740 euros à compter du 18 février 2024 jusqu’à la libération complète des lieux,Juger que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civilCondamner le locataire à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement visant la clause résolutoire, les frais d’expulsion et la dénonce à la préfecture.

Madame [K] [Z] expose que Monsieur [T] [V] n’a pas régularisé la dette locative dans les deux mois du commandement de payer et que le contrat de bail est par conséquent résilié de plein droit. Elle déclare qu’il n’a procédé qu’au règlement d’une somme de 840 euros au mois de janvier 2024 et qu’aucun versement n’est intervenu depuis lors.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 24 mai 2024.

Un rapport d’enquête sociale a été transmis au Tribunal le 16 octobre 2024.

A l’audience du 22 octobre 2024, Madame [K] [Z], représentée par conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [T] [V] ne s’est pas présenté ou fait représenter à l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement, prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

La bailleresse justifie avoir signifié le commandement de payer à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Bas-Rhin (CCAPEX) le 19 décembre 2023.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au Préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 octobre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [K] [Z] verse aux débats le contrat de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’il n’est pas sérieusement contestable qu’au 18 février 2024, la dette locative de Monsieur [T] [V] s’élève à la somme de 4 079,77 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il convient, en application de l’article 1343-2 du code civil d’ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail d’habitation

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d’habitation unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement des sommes dues au titre du dépôt de garantie, de loyers ou de charges régulièrement appelés, le bail serait résilié de plein droit.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 18 décembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. La résiliation du contrat de bail ne pourra qu’être constatée.

L’expulsion de Monsieur [T] [V] sera en conséquence ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [T] [V] sera condamné, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 740 euros pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 19 février 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [V] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de notification à la préfecture du Bas-Rhin et ceux des mesures d’expulsion à venir.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [K] [Z] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [T] [V] à lui verser la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 28 septembre 2020 entre Madame [K] [Z] d’une part, et Monsieur [T] [V], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] (étage 2, copropriété [Adresse 8]) sont réunis à la date du 19 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [K] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [T] [V] à verser à Madame [K] [Z] la somme de 4 079,77 euros (décompte arrêté au 18 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [T] [V] à verser à Madame [K] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 740 euros à compter du 19 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [V] à verser à Madame [K] [Z] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de notification à la préfecture du Bas-Rhin et ceux des mesures d’expulsion à venir ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

RAPPELONS, que, conformément à l’article 24 IX de la loi du 6 juillet 1989, la notification de la décision de justice prononçant l’expulsion indique les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS