Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s1, 20 décembre 2024, n° 24/00548

TJ Strasbourg 20 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que l'occupation sans droit ni titre justifie l'expulsion, conformément aux dispositions légales sur la protection de la propriété.
Accepté
Préjudice subi par l'occupation illicite
La cour a jugé que le propriétaire a droit à une indemnité pour l'occupation illicite, fixée à 305 euros par mois.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a estimé qu'il est inéquitable de laisser la société supporter ces frais, accordant ainsi une indemnité de 500 euros.

Résumé par Doctrine IA

La société BK INVESTISSEMENTS a demandé l'expulsion de Monsieur [J] [Z] de son logement, arguant qu'il l'occupait sans droit ni titre. Elle sollicitait également une indemnité d'occupation et la condamnation de Monsieur [Z] aux dépens et au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a constaté que Monsieur [J] [Z] occupait effectivement les lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. Il a ordonné l'expulsion de Monsieur [Z] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, et a fixé une indemnité d'occupation mensuelle.

Cependant, le tribunal a rejeté la demande de suppression des délais d'expulsion, considérant que les conditions légales n'étaient pas remplies. Monsieur [J] [Z] a été condamné aux dépens et au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s1, 20 déc. 2024, n° 24/00548
Numéro(s) :	24/00548
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thomas LAMIDIEUPierre STORCK
Parties :	S.A.S. BK INVESTISSEMENTS

Texte intégral

N° RG 24/00548 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MXAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 9]

11ème civ. S1

N° RG 24/00548

N° Portalis DB2E-W-B7I-MXAU

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Pierre STORCK

— M. [Z]

Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

20 DECEMBRE 2024

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.S. BK INVESTISSEMENTS

Immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 835 316 662

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 10]

[Localité 8]

représentée par M^e Pierre STORCK, substitué par M^e Thomas LAMIDIEU, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 117

PARTIE REQUISE :

Monsieur [J] [Z]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne à l’audience du 28 mai 2024

non comparant, non représenté à l’audience du 22 octobre 2024

OBJET : Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [Y] [E], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Monsieur [J] [Z] occupait sans droit ni titre un logement lui appartenant, sis [Adresse 3], la société BK INVESTISSEMENTS l’a assigné, par acte délivré le 2 avril 2024, devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, aux fins de voir :

juger que Monsieur [J] [Z] est occupant sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 8],ordonner son expulsion et de tout occupant de son chef, à compter de la décision à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner Monsieur [J] [Z] à une indemnité d’occupation de 10 euros par jour d’occupation à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite évacuation des lieux et reprise du logement,juger que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,juger que les dispositions des articles L412-1, L412-3 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas applicables,condamner Monsieur [J] [Z] au paiement d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société BK INVESTISSEMENTS expose que par acte notarié du 26 mai 2023, elle est propriétaire de plusieurs appartements situés au sein de l’immeuble sis [Adresse 5]. Elle a découvert qu’un tiers, Monsieur [J] [Z], occupe sans aucun droit ni titre l’un des appartements vendus, de type F5, situé au 4ème étage. Elle fait valoir que l’ancien propriétaire a confirmé qu’il n’avait jamais consenti un titre d’occupation à ce dernier.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, la société BK INVESTISSEMENTS, a fait sommation à Monsieur [J] [Z] de quitter les lieux, en vain.

A l’audience du 28 mai 2024 les parties ont comparu. L’affaire a été renvoyée à la demande de Monsieur [Z] souhaitant produire de nouvelles pièces. Ce dernier a indiqué qu’il n’avait pas eu de congé par courrier recommandé et qu’il avait été menacé de mort. Il a précisé qu’il vivait dans un appartement de type T5, au 5ème étage et non au 4ème étage.

A l’audience du 22 octobre 2024, la demanderesse, représentée par son conseil, se réfère aux termes de l’assignation du 2 avril 2024. Elle précise que Monsieur [J] [Z] occupe illicitement un appartement au 4ème étage, appartement à droite dans le bâtiment D.

Monsieur [J] [Z] ne comparaît pas et n’est pas représenté

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’occupation sans droit ni titre et la demande d’expulsion

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En outre, en vertu de l’article 835, alinéa 1, du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, justifiant que le juge prescrive les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent en urgence.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est par ailleurs un droit fondamental reconnu par la Constitution et l’article 1er du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

En l’espèce, la société BK INVESTISSEMENTS produit aux débats :

une copie partielle de l’acte authentique de vente dressé en 2023, sans précision de la date, non signé, entre Madame [M] [L], en qualité de vendeur et la société BK INVESTISSEMENTS en qualité d’acquéreur de plusieurs lots situés au [Adresse 1] à [Localité 12]. Était compris dans la vente, le lot n°19 un appartement de type 5, situé au [Adresse 4] au 4ème étage, à droit porte face, dont il était indiqué qu’il est « occupé par Monsieur [K] sans droit ni titre. L’acquéreur déclare faire son affaire personnelle à l’entière décharge du notaire soussigné et du vendeur de l’état de cet appartement et de l’occupation de celui-ci et des suites à donner »,une attestation signée du même notaire en date du 16 février 2024 attestant de ladite vente au 26 mai 2023 et précisant « l’acquéreur a déclaré aux termes de l’acte être parfaitement informé de ce que le lot n°19 est actuellement occupé par Monsieur [J] [K] sans droit ni titre ». Cette attestation précise à nouveau la localisation du lot n°19,une sommation de quitter les lieux à Monsieur [J] [Z] dressé par commissaire de justice en date du 15 mars 2024 et remis à étude. Le commissaire de justice y précise que l’inscription [Z] [J] figure sur la boîte aux lettres, sur la sonnette de l’appartement et sur celle de l’immeuble et que le gardien confirme l’adresse de Monsieur [J] [Z].

A l’audience du 22 octobre 2024, Monsieur [J] [Z] reconnait occuper les lieux et n’apporte aucune pièce de nature à démontrer un droit ou un titre légitime ni même ne qualifie quel serait ce droit ou titre.

Il ressort ainsi des pièces versées aux débats et des déclarations de Monsieur [J] [Z] que ce dernier occupe les locaux appartenant à la société BK INVESTISSEMENTS et ce, sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Il y a donc lieu d’ordonner la libération des lieux et, à défaut de libération volontaire par Monsieur [J] [Z], son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, la société BK INVESTISSEMENTS sera autorisée à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [J] [Z].

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Il n’est pas sérieusement contestable que le propriétaire doit être indemnisé pour l’occupation illicite de son bien, constitutive d’une faute quasi-délictuelle et causant un préjudice au propriétaire qu’il convient de réparer.

En l’espèce, la société BK INVESTISSEMENTS sollicite le versement d’une somme de 10 euros par jour d’occupation à compter de la décision à intervenir, soit une somme de 305 euros par mois. Elle ne produit aucune attestation de valeur locative ni n’indique depuis quelle date Monsieur [J] [Z] occuperait les locaux sans droit ni titre. Compte tenu de l’emplacement de l’appartement et de sa superficie (109,24 m²) ainsi que des loyers pratiqués pour les lots n°34 et n°90 situés au [Adresse 6] (précisés dans l’annexe 2 acte de vente), il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnité provisionnelle de 305 euros par mois à compter de la présente décision et jusqu’à libération des lieux.

Sur la demande de suppression des délais

— Le délai de deux mois

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est pas établi que le défendeur soit de mauvaise foi ou soit entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’entrée par voie de fait n’est pas caractérisée par la seule occupation sans droit ni titre retenue.

Il n’est pas invoqué d’autre circonstance de nature à justifier la suppression du délai de deux mois.

Dès lors, il n’y a pas lieu à suppression de ce délai.

— Les délais l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, Monsieur [J] [Z] non comparant à l’audience de plaidoirie, ne sollicite aucun délai ; aucune information n’est produite sur sa situation financière et sociale ni aucun élément les conditions d’un relogement. Par conséquent, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais dans le cadre du prononcé de son expulsion.

— La trêve hivernale

Aux termes de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, comme il a déjà été dit préalablement, d’une part, il n’est pas établi que le défendeur soit entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et d’autre part, l’entrée à l’aide de voie de fait n’est pas caractérisée par la seule occupation sans droit ni titre retenue.

Dès lors, il n’y a pas lieu de supprimer le bénéfice de la trêve hivernale.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [J] [Z], succombant, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser la société BK INVESTISSEMENTS supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gussun KARATAS, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que Monsieur [J] [Z] occupe sans droit ni titre le logement (lot n°19), situé au 4ème étage, bâtiment D, cage d’escalier 1, droite, porte face, de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

ORDONNONS la libération des lieux situés au 4ème étage, bâtiment D, cage d’escalier 1, droite, porte face, de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et de tous occupants de son chef dudit logement, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [Z] à la somme de 305 euros par mois, et ce, à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

REJETONS la demande de suppression des délais visés aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [Z] à payer à la société BK INVESTISSEMENTS la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [J] [Z] aux dépens ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département, en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS