N° RG 24/06441 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M232

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 24/06441 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M232

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Le

Le greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] société anonyme d’économie mixte locale immatriculée au RCS de Strasbourg sous le numéro 588 502 977, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 253

DEFENDEURS :

Madame [M] [N]

née le 29 Avril 1985 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

défaillante

Monsieur [O] [N]

né le 22 Septembre 1983 à [Localité 6] (DANEMARK), demeurant [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat conclu le 18 mars 2014, la S.A.E.M. Le foyer moderne de [Localité 9] a donné en location à Monsieur [O] [N] et Madame [M] [N] un garage au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9] dont elle est propriétaire.

Le contrat stipule un loyer mensuel de 48,42 euros révisable annuellement le 1er janvier, outre des provisions sur charges de 4 euros. Il a été conclu pour une durée d’un mois à compter du 18 mars 2014, renouvelable par tacite reconduction.

Par actes de commissaire de justice signifiés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 27 décembre 2023, la S.A.E.M. Le foyer moderne de [Localité 9] a notifié à Monsieur [O] [N] et Madame [M] [N] qu’elle dénonçait le contrat à expiration d’un délai de préavis d’un mois en raison du non-paiement des loyers.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 16 juillet 2024, la S.A.E.M. Le foyer moderne de [8] a fait attraire Monsieur [O] [N] et Madame [M] [N] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg. Elle demande au tribunal de :

— JUGER que le contrat de location du box de garage en date du 18 mars 2014 a été résilié le 27 janvier 2024 ;

— JUGER que les consorts [N] sont occupants sans droit ni titre depuis le 27 janvier 2024 ;

— CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum les consorts [N] à lui payer la somme de 1 006,57 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2024, à défaut à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum les consorts [N] à lui payer une indemnité d’occupation de 120 euros par mois à compter du 27 janvier 2024, payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à complète et définitive évacuation des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

à défaut,

— CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum les consorts [N] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant de la mensualité exigible si le bail n’avait pas été résilié, payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à complète et définitive évacuation des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, à compter du 27 janvier 2024 ;

A titre subsidiaire,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de location du box de garage ;

— JUGER que les consorts [N] sont occupants sans droit ni titre ;

— CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum les consorts [N] à lui payer la somme de 1 307,52 euros au titre des loyers et charges impayées au 19 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum les consorts [N] à lui payer, en quittances et deniers, les loyers à échoir à hauteur de la mensualité exigible, à compter du 20 juin 2024 jusqu’au jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum les consorts [N] à lui payer une indemnité d’occupation de 120 euros par mois à compter du jugement à intervenir, payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à complète et définitive évacuation des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

à défaut,

— CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum les consorts [N] à lui payer, à compter du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation égale au montant de la mensualité exigible si le bail n’avait pas été résilié, payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à complète et définitive évacuation des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

En tout état de cause :

— ORDONNER l’expulsion immédiate des consorts [N] et de tout occupant de leur chef, du garage sous-sol n°27 qu’ils occupent situé au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 4] et de tous locaux accessoires ;

— ORDONNER le concours de la force publique à défaut d’évacuation volontaire ;

— ORDONNER le transport des biens laissés dans les lieux aux frais des consorts [N] dans tel garde-meuble ou local approprié, à défaut d’évacuation volontaire ;

— CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, les consorts [N] à lui payer une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire ;

— ORDONNER que l’indemnité d’occupation soit augmentée des avances et charges normalement dues en cas de non résiliation du bail ainsi que d’un intérêt au taux légal à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux ;

— ORDONNER l’application de la clause d’indexation du loyer figurant dans le contrat de bail résilié à l’indemnité d’occupation, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum les consorts [N] à lui payer une somme de 1000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à titre de dommages-intérêts ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— CONDAMNER les consorts [N] à lui payer la somme de 1 126,31 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER les consorts [N] aux dépens, en ce compris les frais du congé s’élevant à 81,55 euros ainsi qu’à l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier et, en particulier, tous droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier ;

— JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été évoquée à l’audience de conférence du 12 novembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

Les consorts [N], régulièrement assignés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus quant à l’exposé plus détaillé des faits, et quant aux moyens de la demanderesse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

Aux termes de l’article 1738 du code civil, si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties stipule : « La durée de location est d’un mois, renouvelable par tacite reconduction. La résiliation de la présente convention ne peut être demandée par les preneurs en respectant un préavis d’un mois donné le 30 du mois. Le délai de préavis commence à courir à compter du premier jour du mois suivant la réception par le bailleur de la notification par lettre recommandée ».

Le bail conclu entre les parties ayant été reconduit tacitement à l’issue de la première période, un nouveau bail à durée indéterminée est né entre les parties, aux mêmes conditions que le bail initial.

Par courrier notifié le 27 décembre 2023, la S.A.E.M. Le foyer moderne de [Localité 9] a indiqué aux preneurs dénoncer le contrat à l’issue d’un délai de préavis d’un mois. Le contrat a ainsi été résilié le 27 janvier 2024.

Les preneurs ne se sont pas présentés au rendez-vous proposé par le bailleur aux fins de remise des clés fixé le 29 janvier 2024, ces derniers ne résidant manifestement plus à l’adresse à laquelle le courrier leur a été adressé et qu’ils avaient déclarée lors de la conclusion du contrat de bail. Ils sont donc occupants sans droit ni titre du garage depuis le 27 janvier 2024.

Il sera donc ordonné leur expulsion sans délai, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il soit nécessaire de les détailler dans le dispositif de la présente décision. Ainsi, les demandes formées par la S.A.E.M. Le foyer moderne de [Localité 9] à ce titre seront rejetées.

Sur la demande en paiement de la somme de 1 006,57 euros :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Ainsi qu’il a été précédemment exposé, le bail stipule le paiement d’un loyer de 48,42 euros, outre des provisions pour charges d’un montant de 4 euros, soit une somme mensuelle de 52,42 euros.

Il résulte du décompte produit par la S.A.E.M. Le foyer moderne de [Localité 9] que le loyer et les provisions sur charges sollicités par le bailleur s’élevaient à 56,01 euros le 1er août 2022, 57,85 euros le 1er janvier 2023, 58,33 euros à compter du 1er février 2023 et 60,19 euros à compter du 1er janvier 2024.

Or, la S.A.E.M. Le foyer moderne de [Localité 9] ne justifie pas d’une telle augmentation du loyer stipulé au contrat de bail. A ce titre et si le contrat de bail prévoit que « la quittance mensuelle, exigible à terme à échoir, sera révisée annuellement le 1er janvier », il ne précise nullement les conditions de révision, de sorte que cette clause est inopérante.

Il en résulte que les loyers dus par les consorts [N] entre la période du 1er août 2022 et du 27 janvier 2024 s’élèvent à 871,56 euros (48,42 *18).

Les provisions sur charges dues pour la même période s’élèvent à la somme de 72 euros (4*18), soit un total de 943,56 euros (871,56 + 72).

Après régularisation des charges au titre des années 2021 et 2022 et compte tenu du solde créditeur de 1,35 euros au 8 juillet 2022, l’arriéré au titre des loyers et charges s’élevait donc à la somme de 920,49 euros au 27 janvier 2024 (943,56 – 1,35 – 16,39 – (48 – 42,67)) et non à celle de 1 006,57 euros.

Les consorts [N], sur qui repose la charge de la preuve du paiement des loyers et charges, ne démontrent pas s’être acquittés des sommes dues.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 920,48 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 27 janvier 2024.

En l’absence de mise en demeure antérieure, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 16 juillet 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

L’occupation sans droit ni titre par les consorts [N] du garage après le 27 janvier 2024 justifie qu’ils soient également condamnés à payer une indemnité d’occupation à compter de cette date et jusqu’à l’évacuation définitive des lieux.

La société Le foyer moderne de [Localité 9], qui prétend que la valeur locative des lieux est supérieure au loyer stipulé au contrat de bail, ne produit aucune pièce de nature à justifier de ses allégations à ce titre. Dès lors, l’indemnité d’occupation s’élèvera au même montant que le loyer prévu au contrat de bail, soit la somme mensuelle de 48,42 euros, charges en sus.

Il n’y a pas lieu de dire que cette somme sera révisable dès lors que la clause de révision figurant au contrat de bail est inopérante, faute de préciser l’indice de référence.

Ainsi, les consorts [N] seront solidairement condamnés à payer la somme mensuelle de 48,42 euros, charges en sus, jusqu’à complète évacuation des lieux.

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal successifs à compter de chaque échéance mensuelle.

Sur la demande de dommages-intérêts :

En application de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il sera rappelé que les dommages-intérêts ont pour objet de réparer un préjudice et non de sanctionner l’auteur d’une faute.

Or, la société Le foyer moderne de [Localité 9], qui indique subir un préjudice distinct au regard des manquements répétés des consorts [N] à leur obligation de payer les loyers, ne justifie pas dudit préjudice.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [N], qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux entiers dépens.

Les dépens sont ceux figurant à l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il soit nécessaire de les lister dans le dispositif de la présente décision.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Les époux [N] succombant à l’instance, ils seront solidairement condamnés à payer à la S.A.E.M. Le foyer moderne de [Localité 9] la somme de 1 126,31 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du contrat de location d’un box de garage liant Monsieur [O] [N] et Madame [M] [N] d’une part, la S.A.E.M. L. Le foyer moderne de [Localité 9] d’autre part, à compter du 27 janvier 2024 ;

ORDONNE l’expulsion, sans délai, de Monsieur [O] [N] et de Madame [M] [N] des lieux loués, corps et biens, et de tout occupant de leur chef, du garage situé n°[Adresse 1] à [Localité 9], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu de prononcer une astreinte ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [M] [N] à payer à la S.A.E.M. L. Le foyer moderne de [Localité 9] la somme de 920,48 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 27 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [M] [N] à payer à la S.A.E.M. L. Le foyer moderne de [Localité 9] une indemnité mensuelle d’occupation de 48,42 € (quarante-huit euros et quarante-deux centimes), charges en sus, jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués et remise des clés à la S.A.E.M. L. Le foyer moderne de [Localité 9] ;

DIT que cette somme sera payable dans les mêmes conditions que le bail et sera augmentée des intérêts au taux d’intérêt légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par la S.A.E.M. L. Le foyer moderne de [Localité 9] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [M] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [M] [N] à payer à la S.A.E.M. L. Le foyer moderne de [Localité 9] la somme de 1 126,31 € (mille-cent-vingt-six euros et trente-et-un centimes) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes de la S.A.E.M. L. Le foyer moderne de [Localité 9] ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Strasbourg le 8 janvier 2025

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER