Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/08199 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAPU

Minute n°

copie le 11 mars 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le

11 mars 2025 à :

— M^e Fabrice JJEHEL

— Mme [R] [X]

— Mme [L] [X]

pièces retournées

le 11 mars 2025

M^e Fabrice JEHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

11 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Madame [V] [P]

née le 21 Juillet 1962 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSES :

Madame [R] [X]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Madame [L] [X]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 14 Janvier 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2020, Mme [V] [P] a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [L] [X].

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 626,84 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 02 janvier 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [X] le 02 janvier 2024.

Par assignations des 14 et 30 août 2024, Mme [V] [P] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [X] et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [L] [X] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2 920,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, Mme [V] [P] sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Mme [V] [P] a été autorisée à produire un décompte actualisé dans le temps du délibéré. Cette pièce est parvenue au tribunal.

Mme [R] [X] a été autorisée à produire la preuve des deux virements effectués, selon elle, en novembre et décembre 2024. Cette pièce n’est pas parvenue au tribunal.

Mme [L] [X] a été autorisée à produire ses justificatifs de revenus et de charges. Les pièces ont été déposées au tribunal.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 14 janvier 2025, Mme [V] [P] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 janvier 2025, s’élève désormais à 4 862,05 euros. Mme [V] [P] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à toute demande de délai de paiement.

Mme [R] [X] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement au regard de sa situation économique et familiale.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [R] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [V] [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 30 décembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2626,84 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er mars 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [R] [X] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Il ressort du décompte communiqué que seul le loyer du mois de novembre 2024 a été intégralement payé depuis l’assignation du 14 août 2024.

Au surplus, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [R] [X] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. En effet, Mme [R] [X] a reconnu à la barre que ses revenus sont actuellement de 850€ alors qu’elle a un enfant et que le loyer est fixé à la somme de 650€. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé puisque Mme [R] [X] ne s’est pas présentée aux convocations.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [V] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [V] [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 janvier 2025, Mme [R] [X] lui devait la somme de 4 862,05 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défenderesses n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elles seront solidairement condamnées à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2023 sur la somme de 2 626,84 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 293,18 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, Mme [L] [X] sollicite des délais de paiement pour apurer cette dette.

Elle justifie de sa situation financière. Elle perçoit le revenu de solidarité active d’un montant de 335€, outre l’aide personnalisée au logement de 467€ et des allocations pour ses trois enfants. Son loyer est de 251€ APL déduite.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [L] [X] sur une période de 24 mois. La mensualité s’élèvera ainsi à 202€. Une clause cassatoire sera insérée au dispositif de la présente décision pour s’assurer de l’effectivité des versements.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 676,09 euros. Seule Mme [R] [X] sera tenue de cette indemnité d’occupation. La demande en condamnation solidaire avec la caution sera rejetée.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [V] [P] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [X] et Mme [L] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de Mme [V] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. L’équité commande de ne condamner que Mme [R] [X] au paiement de cette somme.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 décembre 2020 entre Mme [V] [P], d’une part, et Mme [R] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 1er mars 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [R] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Mme [R] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [R] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 676,09 euros (six cent soixante-seize euros et neuf centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [R] [X] solidairement avec Mme [L] [X], à payer à Mme [V] [P] la somme de 4 862,05 euros (quatre mille huit cent soixante-deux euros et cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2023 sur la somme de 2626,84 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 293,18 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Mme [L] [X] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 202€ (deux cent deux euros) et une 24eme mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible, et ce, sans aucune formalité ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

DEBOUTE Mme [V] [P] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [R] [X], solidairement avec Mme [L] [X], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 30 décembre 2023 et celui des assignations du 14 août 2024 ;

CONDAMNE Mme [R] [X] à payer à Mme [V] [P] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge