N° RG 25/00309 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMMK

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

45 rue du Fossé des Treize

CS 60444

67008 STRASBOURG CEDEX

11ème civ. S3

N° RG 25/00309 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NMMK

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Arnaud HOUSSAIN

☐ Copie c.c à

Le 25 juin 2025

Le Greffier

Maître Arnaud HOUSSAIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

25 JUIN 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Madame [P] [S]

19A route Haguenau

67360 DURRENBACH

représentée par Maître CASENAVE

substituant Maître Arnaud HOUSSAIN,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE REQUISE :

Monsieur [L] [K] [R]

9 place de l’Hippodrome

67000 STRASBOURG

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 25 Juin 2025.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat daté du 21 décembre 2017, Madame [P] [S] a consenti à Monsieur [L] [K] [R] et à Madame [E] [Y] un bail d’habitation sur un logement situé 9 rue de l’Hippodrome à 67000 STRASBOURG, pour un loyer mensuel de 570 € augmenté d’une provision sur charges mensuelle de 90 €, soit une échéance mensuelle totale de 660 €.

Suite à la demande de congé formée par Madame [E] [Y], un avenant au contrat de bail a été conlu entre Madame [P] [S] et Monsieur [L] [K] [R] le 19 novembre 2020, ce dernier se retrouvant seul titulaire du contrat de bail précité à compter du 1er décembre 2018.

Se prévalant de loyers impayés, Madame [P] [S] a fait signifier à Monsieur [L] [K] [R], le 26 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.457,71 € arrêtée au 14 novembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2025, Madame [P] [S] a fait assigner Monsieur [L] [K] [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du contrat de bail à effet au 26 janvier 2025 ;

— le constat de l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [L] [K] [R] ;

— l’autorisation à tout commissaire de justice, au besoin en procédant à l’ouverture forcée du logement sis 9 Place de l’Hippodrome à 67000 Strasbourg, à constater sur place que Monsieur [L] [K] [R] a définitivement quitté ce logement, et ce, dès la signification de l’ordonnance ;

— le cas échéant, l’expulsion de Monsieur [L] [K] [R] des lieux loués corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef, dès signification de l’ordonnance, sous peine d’astreinte définitive et non comminatoire de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, si besoin avec l’aide de la force publique ;

— que soit ordonnée la restitution des clés ;

— l’autorisation à tout commissaire de justice à séquestrer chez tel garde meuble de son choix les meubles et effets mobiliers laissés par Monsieur [L] [K] [R] et aux frais de celui-ci ;

— la condamnation de Monsieur [L] [K] [R] à lui payer une provision de 4.667,57 € au titre des arriérés de loyers et charges du logement jusqu’au 26 janvier 2025, et à compter de cette date à titre d’indemnité d’occupation (montant à parfaire) ;

— la condamnation de Monsieur [L] [K] [R] à lui payer la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice de perte de temps, moral et financier ;

— la condamnation de Monsieur [L] [K] [R] à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation de Monsieur [L] [K] [R] aux dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 7 février 2025.

A l’audience du 20 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [P] [S], représentée par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation.

Elle précise que le locataire est probablement parti à Noël mais qu’elle ne peut entrer dans les lieux. Elle insiste sur le fait qu’elle sollicite une provision au titre de l’indemnité d’occupation et précise que la dette a augmenté.

Il a été donné lecture du rapport d’enquête sociale du 4 avril 2025, duquel il résulte que malgré les démarches entreprises (courriers, visites à domicile…) le locataire ne s’est pas manifesté.

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude de Maître [X] [F], Commissaire de Justice à Strasbourg, le 5 février 2025, Monsieur [L] [K] [R] ne s’est ni présenté ni fait représenter.

L’ordonnance sera par conséquent réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025, Madame [P] [S] ayant été autorisée à produire en délibéré un récapitulatif de sa dette réactualisée.

Elle s’est exécutée, déposant le 27 mai 2027 une note en délibéré de laquelle il résulte que les arriérés de loyers, provision sur charges et indemnités d’occupation s’élèvent au 20 mai 2025 à la somme de 6.877,43 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 7 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties, dont les conditions demeurent inchangées suite à l’avenant du 19 novembre 2020, stipule en son article XI qu’à défaut de paiement aux termes convenus du loyer et des charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail au titre des conditions particulières que le loyer et les charges sont payables d’avance au domicile du bailleur, le 4 de chaque mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifiée par commissaire de justice le 26 novembre 2024 pour une somme en principal de 2.457,71 € selon relevé de compte arrêté au 14 novembre 2024.

Il ressort du décompte arrêté au 20 mai 2025 produit en cours de délibéré que les sommes dues dont le paiement était demandé par le commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, aucune somme n’ayant été versée sur la période du 26 novembre 2024 au 26 janvier 2025.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 26 janvier 2025 à 24 heures.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant Madame [P] [S], d’une part, et Monsieur [L] [K] [R] et Madame [E] [Y], d’autre part, du 21 décembre 2017 puis liant la Madame [P] [S] et Monsieur [L] [K] [R], seul, à compter du 1er décembre 2018, suite à avenant du 19 novembre 2020, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 20 mai 2015 que Madame [P] [S] rapporte la preuve que Monsieur [L] [K] [R] lui doit, au 20 mai 2025, la somme de 6.877,43 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Madame [P] [S] indique qu’elle pense que Monsieur [L] [K] [R] a quitté le logement dès le mois de décembre 2024 mais aucun élément du dossier ne permet d’être sûr de ce départ.

De même, aucun élément ne démontre que les clés ont été remises à Madame [P] [S] par son locataire.

Le bail n’étant résilié qu’à compter du 27 janvier 2025 et Madame [P] [S] ne pouvant récupérer les lieux, fautes de clés ou de congé de la part de son locataire, les loyers puis indemnités d’occupation restent dus.

Monsieur [L] [K] [R], absent, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [L] [K] [R] sera condamné à payer à Madame [P] [S] une provision de 6.877,43 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 20 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

* Sur la demande relative à l’ouverture forcée du logement, sur l’expulsion et sur la remise des clés

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant Madame [P] [S] et Monsieur [L] [K] [R] à compter du 27 janvier 2025.

Monsieur [L] [K] [R] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Madame [P] [S] sollicite l’autorisation pour tout commissaire de procéder à l’ouverture forcée du logement pour constater que Monsieur [L] [K] [R] a définitivement quitté celui-ci.

Outre le fait qu’elle ne fonde pas cette demande, il sera constaté qu’elle n’a pas opté pour la procédure autonome de reprise des logements abandonnés prévus par les articles 1 à 8 du décret du 10 août 2011 et par l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Les articles L 451-1, L 142-1, R 451-1 et R 451-3 du Codes des Procédures Civiles d’Exécution prévoient les modalités de la reprise des lieux par le commissaire de justice. Il n’y a pas lieu d’y déroger.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu d’ordonner la remise de clés, conformément à la demande de Madame [P] [S].

* Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 27 janvier 2025, date de résiliation du bail, à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable au 1er janvier de chaque année, selon indice du 3ème trimestre, et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur [L] [K] [R] sera condamné au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 1er juin 2025, échéance de juin 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

* Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du Code Civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [P] [S] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [L] [K] [R], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Monsieur [L] [K] [R] à payer à Madame [P] [S] la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARE l’action de Madame [P] [S] à l’encontre de Monsieur [L] [K] [R] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 21 décembre 2017, ayant fait l’objet d’un avenant en date du 19 novembre 2020, entre Madame [P] [S], d’une part, et Monsieur [L] [K] [R], d’autre part, concernant les locaux situés 9 rue de l’Hippodrome à 67000 STRASBOURG, sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [K] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation à l’expulsion d’une astreinte ;

DIT n’y avoir lieu de déroger aux dispositions des articles L 451-1, L 142-1, R 451-1 et R 451-3 du Codes des Procédures Civiles d’Exécution pour procéder à la reprise des lieux et REJETTE la demande de Madame [P] [S] à ce titre ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la remise des clés ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [L] [K] [R] à Madame [P] [S] à compter du 27 janvier 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve du décompte de charges, avec indexation au 1er janvier, selon indice du 3ème trimestre, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] [R] à payer à la Madame [P] [S] une provision de 6.877,43 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 20 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] [R] à payer à Madame [P] [S], à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 1er juin 2025, échéance de juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [P] [S] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] [R] à payer à Madame [P] [S] la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Monsieur [L] [K] [R] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS