N° RG 25/00333 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMRF

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/00333 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMRF

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David GILLIG

Mme [G]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

10 JUILLET 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L. [Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Christian GAMALEU substituant M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 178

PARTIE REQUISE :

Madame [R] [G]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 10 Juillet 2025.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

N° RG 25/00333 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMRF

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 25 avril 2012 ayant pris effet le 30 mai 2012, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a donné à bail Mme [R] [G] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 1716 01 0044 02 sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 211,19 € outre les provisions mensuelles pour charges de 164,04 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. [Adresse 9] a saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 3 octobre 2024.

La S.A.E.M. L. [Adresse 9] a ensuite fait signifier Mme [R] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 novembre 2024 pour la somme en principal de 587,88 € ;

Puis elle a fait assigner à l’audience du 6 juin 2025, Mme [R] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 7 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la locataire aurait soutenu financièrement son ex-conjoint ce qui aurait entraîné la dégradation de sa capacité financière sans pour autant apporter de justificatif. Un accompagnement social est en cours.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

déclarer recevable son action en constatation de la résiliation du bail ;constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties ;ordonner l’expulsion de Mme [R] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans délai et sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :la condamner à lui payer une provision de 1 104,21 € selon décompte arrêté au 27 janvier 2025 (sauf à parfaire) ;la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 492,70 € à compter du 1er janvier 2025 sous réserve du décompte de charges définitif révisable au 1er janvier ;la condamner au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer ;rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

Elle produit un décompte arrêté au 2 juin 2025 selon lequel la dette locative est de 2 848,82 €.

Mme [R] [G] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter bien que régulièrement assignée par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 10 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. [Adresse 9] est réputé avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions ayant saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 3 octobre 2024 soit au moins deux mois avant l’assignation du 7 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 9 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 4 novembre 2024 pour un montant en principal de 587,88 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de la locataire n’étant intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 janvier 2025 à 24 heures.

2.1. Sur l’expulsion et la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal à l’encontre de Mme [R] [G].

Mme [R] [G], occupante sans droit ni titre depuis le 5 janvier 2025, sera condamnée à volontairement libérer les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à défaut la S.A.E.M. L. [Adresse 9] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est.

2.2. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [R] [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civile dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

En l’espèce, la solidarité des locataires retenus dans les liens du mariage est établie, le congé délivré étant sans effet à cet égard.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE produit un décompte démontrant que Mme [R] [G] reste lui devoir la somme de 2 848,82 € au quittancement du mois de mai 2025 exigible à la date du décompte.

Mme [R] [G], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2 848,82 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Il est constant que la locataire ne démontre pas avoir repris le paiement du loyer courant conformément aux dispositions du contrat de location qui prévoit que le loyer est payable mensuellement à terme échu au plus tard le dernier jour du mois.

Faute de paiement des loyers en dehors du versement de prestations sociales et de régularisation des charges, aucun paiement de la locataire n’est intervenu sur la période de juin 2024 à la date de l’audience, la capacité financière ne saurait être établie.

Il n’y a donc pas lieu à délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [R] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de la condamner à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 9] la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 25 avril 2012 ayant pris effet le 30 mai 2012 entre la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE et Mme [R] [G], concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 1716 01 0044 02 sis [Adresse 4], sont réunies à la date du 4 janvier 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à Mme [R] [G] d’évacuer corps et biens le logement par elle occupé à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.E.M. L. [Adresse 9] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [R] [G] à payer à la S.A. CDC HABITAT une indemnité d’occupation à compter du 5 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNE Mme [R] [G] à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 9] à titre provisionnel et en deniers et quittance, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 2 848,82 € [deux-mille-huit-cent-quarante-huit euros et quatre-vingt-deux centimes] (décompte arrêté à la date du 2 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Mme [R] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [R] [G] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 350 € (trois-cent-cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection statuant en référé

Laurent DUCHEMIN