TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Février 2026

GROSSE :

Le 10 avril 2026

à M^e NAUDIN Anne-Cécile

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 10 avril 2026

à M. [G]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/07029 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7IXR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CDI, domiciliée : chez CABINET ISTRIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [E] [G]

né le 24 Juin 1983 à [Localité 1], demeurant Chez Madame [R] [M] – [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [M] [J] [L] [R] épouse [I] [H]

née le 24 Juin 1954 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 29 octobre 2024, la société CDI a donné à bail à M. [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 510 euros, outre 10 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée en date du 30 octobre 2024, Mme [R] s’est portée caution personnelle et solidaire des sommes dues par le locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025 un commandement de payer la somme de 2.322,67 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à la caution le 13 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, la bailleresse a fait assigner au locataire ainsi que la caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin,Condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 4.093,77 euros à titre de provision, comptes arrêtés au 11 décembre 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation,Les condamner solidairement à payer à titre provisionnel une somme égale au montant d’une indemnité d’occupation d’un montant identique au loyer actuel, majoré des charges, cette indemnité pouvant être révisée conformément au bail, Les condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Ordonner que l’exécution de l’ordonnance ait lieu au seul vu de la minute.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026.

A cette audience, la bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.518,77 euros, selon décompte en date du 2 février 2026, terme de février 2026 inclus.

M. [G] a comparu en personne, indiqué qu’il entendait quitter le logement à la fin du mois de mars et sollicité des délais de paiement, ajoutant qu’après la signature du bail, la bailleresse lui avait accordé une franchise de loyer en contrepartie de la réalisation de travaux.

La juge a soulevé d’office la question de la recevabilité de la demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges en raison des notifications préalables à la préfecture et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou à la Caisse d’allocations familiales (CAF).

Mme [R] a écrit un courrier réceptionné au tribunal le 10 janvier 2026 aux termes duquel elle indique que l’assignation lui a été remise mais qu’elle ne sera pas en capacité de comparaitre à l’audience.

Par application de l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 19 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 5 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 5 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juin 2025, pour la somme en principal de 2.322,67 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 juillet 2025.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience

Par conséquent, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Le locataire étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 525 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner le défendeur à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que le locataire reste devoir la somme de 4.518,77 euros, à la date du 2 février 2026, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2026 inclus.

Pour la somme au principal, le locataire n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, étant souligné qu’il fait état d’une franchise de loyer qui aurait été accordée par la bailleresse sans apporter le moindre élément de preuve sur ce point.

Le locataire sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 4.518,17 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.322,67 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, à compter de l’assignation sur la somme de 1.771, 10 euros (différence entre la somme visée dans le commandement et celle visée dans l’assignation) et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Mm [R] qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de 18.720 euros et pour une durée de trois ans.

Le commandement de payer délivré au locataire le 3 juin 2025 lui a été signifié le 13 juin 2025.

En conséquence, la caution sera condamnée solidairement avec le locataire au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, étant souligné qu’aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’ordonner que l’exécution aura lieu au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action de la société CDI recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2024 entre la société CDI et M. [Y] [G] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 juillet 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de M. [Y] [G] ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Y] [G] à payer à la société CDI, à titre provisionnel, la somme de 4.518,17 euros, décompte arrêté au 2 février 2026 incluant la mensualité de février 2026, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.322,67 euros à compter de la délivrance du commandement de payer du 3 juin 2025, à compter de l’assignation du 18 décembre 2025 sur la somme de 1.771, 10 euros et à compter du prononcé de la décision pour le surplus

CONDAMNE M. [Y] [G] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 525 euros à ce jour, à compter du 3 février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT que Mme [M] [R] épouse [I] [H] est tenue solidairement des sommes dues par M. [Y] [G] ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [G] et Mme [M] [R] épouse [I] [H] à payer à la société CDI la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [G] et Mme [M] [R] épouse [I] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge