N° RG 24/05921 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3K5

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 6]

[Localité 9]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/05921 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3K5

Minute n°

copie le 28 janvier 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 28 janvier

2025 à :

— ALSACE HABITAT

— M. [N] [J]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

Société ALSACE HABITAT

ayant son siège social [Adresse 7]

représentée par Mme [K] [W], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [J]

né le 01 Janvier 1970 à [Localité 10] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 26 Novembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat de résidence signé le 1er mars 2012, la société anonyme d’habitation à loyer modéré La Strasbourgeoise Habitat, devenue la SAEM Alsace Habitat, a mis à disposition à M. [N] [J] un appartement en foyer sis [Adresse 5], et ce, pour une durée d’un mois, renouvelable par tacite reconduction, contre paiement d’une redevance de 340,73€, prestations comprises.

Suivant acte de commissaire de justice du 04 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6 096,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de un mois, en visant la clause résolutoire du contrat de résidence.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [J] le 15 mars 2024.

Par assignation du 25 juin 2024, la SAEM ALSACE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6 847,41 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 07 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

M. [N] [J] a été autorisé à produire des pièces justificatives de revenus dans le temps du délibéré. Il n’a pas utilisé cette possibilité et n’a communiqué aucune pièce au juge des contentieux de la protection.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience, la SAEM ALSACE HABITAT demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [N] [J] et de tous occupants de son chef,

— ordonner l’enlèvement des meubles et le dépôt en un lieu approprié aux frais de M. [N] [J],

— condamner M. [N] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance, soit la somme de 363,49€,

— condamner M. [N] [J] au paiement de la somme de 7 322,70€ au titre de la dette locative avec intérêt au taux légal, somme actualisée à la date du 25 novembre 2024,

— condamner M. [N] [J] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, la société bailleresse sollicite le prononcé de la résiliation du contrat de résidence.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM ALSACE HABITAT fait valoir que le contrat en litige échappe à la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que le contrat est résilié par le jeu de la clause résolutoire, que M. [N] [J] est dans l’incapacité de faire face au paiement des loyers et qu’il doit être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif.

En réplique, M. [N] [J] demande au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement et de le maintenir dans les lieux.

Il fait valoir qu’il a repris le paiement des redevances, qu’il est en capacité de payer 500€ par mois en tout et qu’il compte trouver un emploi.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article L633-2 in fine du code de la construction et de l’habitation, régissant les logement-foyer, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R633-3 du dit code précise que I.-La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d’un délai de préavis de 8 jours.

II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 12 du contrat de résidence stipule que le contrat pourra être résilié à la seule initiative du résident dans les conditions mentionnées à l’article 3. Toutefois, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants:[… ]

— lorsque la résiliation est motivée par un impayé de redevance, le délai de préavis ne débute que lorsque trois termes mensuels consécutifs, tel que prévu à l’article R633-1 du code de la construction et de l’habitation, du montant total à acquitter sont totalement impayés ou bien lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel du montant à acquitter pour le logement et les charges est due au gestionnaire. Les dispositions de l’article 1244 du code civil s’appliquent. Les effets de la clause résolutoire sont suspendus en cas de délai accordé par le juge judiciaire.

A titre liminaire, il n’est pas contesté que le contrat signé par M. [N] [J] et la SAEM ALSACE HABITAT le 1er mars 2012 est un contrat d’occupation d’un logement-foyer de type résidence sociale au sens de l’article [11]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Aussi, ce contrat échappe-t-il à la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera fait application des règles du code civil, du code de la construction et de l’habitation et des stipulations contractuelles.

S’agissant de la demande fondée sur la constatation du jeu de la clause résolutoire insérée à l’article 12 du contrat, il apparaît nécessaire d’effectuer un examen préalable de qualification de cette clause. Il sera relevé que la clause ne prévoit ni de mise en demeure préalable, ni de délai de régularisation après la mise en demeure, alors même qu’elle laisse une latitude au gestionnaire pour provoquer la résiliation du contrat. Or, ces termes contractuels se contredisent. En effet, en l’absence de nécessité de mise en demeure préalable, le contrat devrait être automatiquement résilié si les conditions de la violation de l’obligation étaient amenées à se réaliser, sans que le créancier ne puisse disposer de la moindre marge d’appréciation. Or, l’article 12 du contrat précise que le gestionnaire peut résilier le contrat pour certains motifs.

En définitive, il sera retenu que la clause introduite dans l’article 12 du contrat de résidence n’est pas une clause résolutoire, mais sera plus justement analysée en un aménagement conventionnel de la faculté de résiliation unilatérale du contrat par le gestionnaire.

Dès lors, il convient de rejeter la demande principale de la SAEM ALSACE HABITAT fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient d’examiner la prétention subsidiaire en résiliation du contrat.

En l’espèce, M. [N] [J] ne conteste pas le principe, ni le montant de sa dette locative. Il ne conteste pas avoir payé très irrégulièrement les redevances depuis 2021. Il est acquis aux débats qu’il est redevable d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel du montant à acquitter pour le logement et les charges, puisque sa dette s’élève à plus de 7 000€ alors qu’une double redevance est fixée à 726€.

Il est dès lors suffisamment démontré que M. [N] [J] s’est maintenu dans une situation d’impayés locatifs, et ce, malgré le commandement de payer délivré par la bailleresse. Le contrat sera résilié à compter de la décision à intervenir. L’expulsion de M. [N] [J], de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef sera en conséquence ordonnée.

M. [N] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuelle de 363,49€ à compter de la décision à intervenir. Cette indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et prestation annexe.

S’agissant de la dette locative, la SAEM ALSACE HABITAT produit un décompte actualisé des sommes dues à la date du 25 novembre 2024. M. [N] [J] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette à cette date. M. [N] [J] sera ainsi condamné à payer la somme de 7 322,70€, la redevance du mois de novembre 2024 étant exclue. Cette somme produira intérêt à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, M. [N] [J] allègue percevoir 700€ d’allocation d’aide au retour à l’emploi. Il ne justifie pas de sa situation financière. L’importance de la dette ne lui permettrait pas de respecter les délais de paiement puisqu’il devrait payer, en plus de sa redevance, la somme de 305€, alors même qu’il ne propose de payer que la somme de 100€ par mois pour apurer sa dette.

En définitive, sa demande de délai de paiement et sa demande de suspension des effets de la résolution seront rejetées.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

M. [N] [J] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, M. [N] [J], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer à la SAEM ALSACE HABITAT une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 200€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE la SAEM ALSACE HABITAT de sa demande principale tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence ;

PRONONCE la résiliation du contrat conclu le 1er mars 2012 entre la société anonyme d’habitation à loyer modéré La Strasbourgeoise Habitat, devenue la SAEM ALSACE HABITAT, d’une part, et M. [N] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 12] ), et ce, à compter de la présente décision ;

ORDONNE à M. [N] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] [Localité 1] [Adresse 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [N] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance et aux prestations annexes qui auraient été dues en cas de poursuite du bail, soit 363,49€ (trois cent soixante-trois euros et quarante-neuf centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance dès la date du présent jugement, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et prestation annexe, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [N] [J] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 7 322,70€ (sept mille trois cent vingt-deux euros et soixante-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2024 (l’indemnité d’occupation du mois de novembre 2024 étant exclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DEBOUTE M. [N] [J] de l’ensemble de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [N] [J] aux dépens ;

CONDAMNE M. [N] [J] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge