Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s1, 10 janvier 2025, n° 24/08165

TJ Strasbourg 10 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les nuisances et l'occupation inappropriée des parties communes par le locataire justifiaient la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en raison de la résiliation du bail, rendant l'occupation des lieux illégale.
Accepté
Indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, calculée sur la base du loyer et des charges.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné le locataire à verser une somme au bailleur pour couvrir les frais de justice engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s1, 10 janv. 2025, n° 24/08165
Numéro(s) :	24/08165
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne DIEBOLD-STROHL

Texte intégral

N° RG 24/08165 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NANK

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/08165

N° Portalis DB2E-W-B7I-NANK

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— Mme [B]

Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [H] [B]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 février 2022 ayant pris effet le 24 février 2022, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHÉA a donné à bail à Mme [H] [B] pour une durée de 1 an un logement à usage d’habitation n° 02010027 porte 003, 1er étage, sis [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 323,65 €, une provision pour charges de 74,89 €,

A la suite de signalements par des locataires de l’immeuble, Mme [H] [B] était mise en demeure à plusieurs reprises, 12 décembre 2023, 16 avril, 3 juin, de faire cesser les nuisances sonores et occupation de parties communes de l’immeuble par ses invités.

Malgré les engagements pris à l’amiable, le 19 juin 2024, OPHÉA devait procéder à une ultime mise en demeure avant d’engager une procédure contentieuse.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de STRASBOURG, OPHÉA a fait assigner Mme [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 13 août 2024 pour obtenir à titre principal la résiliation du contrat et l’expulsion.

A l’audience du 15 novembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHÉA, représenté, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [H] [B] et de tous occupants de son chef ;

En tout état de cause,

— la condamner à lui payer à titre de loyer et avance sur charges la somme mensuelle de 439,33 € augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance, jusqu’à la résiliation du bail ;

— la condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation avec intérêts au taux légal sur chaque échéance à intervenir jusqu’à évacuation définitive et jusqu’à la résiliation du bail ;

— la condamner à lui payer 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’Office fait valoir que les troubles persistent, ses invités ayant récemment emprunté les échafaudages installés pour la rénovation du bâtiment pour se déplacer dans l’immeuble.

Mme [H] [B] a comparu. Elle indique qu’elle va quitter la région pour la Corse et qu’elle va donner congé.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RÉSOLUTION JUDICIAIRE DU BAIL ET SES CONSEQUENCES :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 7b de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire est obligé "b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;"

Selon l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Selon l’article 1227 du code civil « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. ».

Les conditions générales du bail conclu et paraphées par les parties rappellent et précisent sous l’article 9 le principe de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil et ne contiennent pas de dispositions précisant ou dérogeant aux dispositions sus-citées.

Mme [H] [B] a été mise en demeure à plusieurs reprises et n’a pas respecté les engagements pris à la suite. Il est suffisamment établi par les attestations de témoins versées aux débats, le compte rendu d’infraction du 4 novembre 2024 que le défaut de jouissance paisible des lieux loués se caractérise par du tapage nocturne, des insultes et altercations avec les autres occupants de l’immeuble, l’occupation inappropriée de parties communes de l’immeuble, le jet de déchets par les fenêtres ayant nécessité à plusieurs reprises l’intervention de la police et ce, sur une longue période, une année. Ainsi Mme [H] [B] a gravement manqué à ses obligations.

En conséquence la résolution judiciaire du bail sera prononcée à la date du présent jugement.

Mme [H] [B], occupante sans droit ni titre à partir de cette date, sera condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du jugement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due.

L’expulsion de Mme [H] [B] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DU LOYER [Localité 8] :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHÉA ne rapporte pas la preuve d’un quelconque manquement de Mme [H] [B] à son obligation de paiement justifiant sa condamnation à paiement du loyer courant.

Il sera en conséquence débouté de cette prétention.

3. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [H] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [H] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

PRONONCE la résolution du bail d’habitation du 24 février 2022 ayant pris effet le 24 février 2022 entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHÉA et Mme [H] [B] concernant un logement à usage d’habitation n°02010027 porte 003, 1er étage, sis [Adresse 1] à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [H] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHÉA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [H] [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHÉA une indemnité d’occupation à compter du jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due ;

CONDAMNE Mme [H] [B] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [H] [B] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHÉA la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN