N° RG 25/00332 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMRA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 25/00332

N° Portalis DB2E-W-B7J-NMRA

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M. Et Mme [B]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 01 Août 2025

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

01 AOUT 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [R] [B]

né le 13 Mars 1964 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

Madame [P] [B]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 01 Août 2025.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé,

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 août 2008, la SAEML HABITATION MODERNE a consenti à Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 291.20 euros outre 156.74 euros au titre des provisions pour charges et 9.42 euros au titre du câble/antenne.

Par contrat du 26 avril 2017, la [Adresse 12] a également consenti à Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] un contrat de location sur un garage situé dans le même immeuble pour un loyer mensuel de 45.60 euros.

Par contrat du 17 juin 2024, la SAEML HABITATION MODERNE a consenti à Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] un contrat de location sur un second garage situé dans le même immeuble pour un loyer mensuel de 51.18 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la [Adresse 12] a fait signifier à Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] le 4 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3250.47 euros.

Par acte délivré le 14 février 2025, la SAEML HABITATION MODERNE a fait assigner Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en matière de référé, afin d’obtenir le constat de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

A l’audience du 13 juin 2025, la [Adresse 12], représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit des contrats de baux,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] du logement et des garages ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 700.00 euros, charges en sus à compter du 1er mars 2025, révisable au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers,

— Condamner solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] à lui payer la somme de 2914.82 euros correspondant à l’arriéré locatif suivant décompte arrêté à la date du 4 février 2025, date de la résiliation, augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

— Condamner solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] à lui payer la somme de 600.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécutoire provisoire.

La SAEML HABITATION MODERNE expose que Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] n’ont pas régularisé la situation d’impayés dans le délai imparti au commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle actualise la dette locative à la somme de 4957.82 euros au 10 juin 2025.

Bien que cités à personne, Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] ne se sont ni présentés ni fait représenter. Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] ont adressé un courrier en cours de délibéré daté du 15 juillet 2025 mais réceptionné le 17 juillet 2025 par le greffe en sollicitant de délais de paiement et un sursis à exécution. La procédure étant orale, conformément aux dispositions de l’article 761 du code de procédure civile, la demande ne pourra pas être retenue, étant relevé qu’il n’est pas justifié de leurs revenus.

La décision a été mise en délibéré au 1er août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondé

Sur la recevabilité des demandes

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 décembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 14 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 17 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 13 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] feraient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail d’habitation contient une clause résolutoire en son article 8 et les contrats de location des deux garages situés dans la même résidence, doivent être considérés comme accessoires au logement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 4 décembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3250.47 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 4 février 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la [Adresse 12] produit un décompte actualisé aux termes duquel Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] restent redevables, après déduction d’office le cas échéant des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 4957.82 euros au 10 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Il ne sera toutefois pas tenu compte dudit décompte actualisé dont la communication dans le respect du contradictoire de l’article 132 du code de procédure civile n’est pas démontrée.

En conséquence, seul le décompte annexé à l’acte introductif d’instance sera retenu aux termes duquel Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] restent redevables, après déduction d’office le cas échéant des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 2914.82 euros au 11 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B], non comparants, ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement et à titre provisionnel, à verser à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 2914.82 euros, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance soit le 14 février 2025, comme sollicité, et conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés pour enquête sociale selon attestation de la Préfecture du Bas Rhin en date du 17 avril 2025. Leur situation financière n’est ainsi pas connue.

Par ailleurs, il ressort de du décompte précité que Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] n’ont pas repris le règlement des loyers courants.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] sera ordonnée selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre, soit le 4 février 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail d’habitation et les contrats de location s’étaient poursuivis soit la somme de 700.00 euros, charges en sus. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B], supportant la condamnation aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la [Adresse 12] la somme de 150,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique du locataire.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

N° RG 25/00332 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMRA

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes formées par la SAEML HABITATION MODERNE à l’encontre de Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] ;

DISONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 7 août 2008 et des contrats de location conclus les 26 avril 2017 et 17 juin 2024 entre la [Adresse 12], et Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] concernant le logement et les deux garages sis [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 4 février 2025 ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 2914.82 euros (deux mille neuf cent quatorze euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement et des garages situés [Adresse 3] à [Localité 8] ;

ORDONNONS à Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] de libérer le logement et les garages et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] d’avoir volontairement libéré le logement et les deux garages et restitué les clefs dans ce délai, la [Adresse 12] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges à compter du 4 février 2025 soit la somme mensuelle de 700.00 euros ( sept cent euros), charges en sus, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [B] et Madame [P] [B] à payer à la SAEML [Adresse 10] la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER