Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 07 Novembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Madame [D] [U], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [L]

1 rue Jesse Owens

Logement 23

44340 BOUGUENAIS

comparant en personne

Madame [Y] [H]

1 rue Jesse Owens

Logement 23

44340 BOUGUENAIS

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 septembre 2024

date des débats : 05 septembre 2024

délibéré au : 07 novembre 2024

RG N° N° RG 24/02310 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEXR

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Monsieur [O] [L] + Madame [Y] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 6 décembre 2017, prenant effet le 21 décembre 2017, pour une durée d’un an renouvelable, HARMONIE HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [H] et Monsieur [O] [L] un local à usage d’habitation numéro 23 au rez-de-chaussée sis 1 rue Jesse Owens à Bougenais (44340) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 642.31 euros, outre une provision pour charges de 72.40 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Les locataires n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré le 10 janvier 2024.

Par actes séparés de commissaires de justice du 6 juin 2024, HARMONIE HABITAT a assigné Madame [Y] [H] et Monsieur [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 21 décembre 2017 entre les parties ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 21 décembre 2017 entre les parties ;

— ordonner l’expulsion Madame [Y] [H] et Monsieur [O] [L] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner solidairement Madame [Y] [H] et Monsieur [O] [L] à payer à HARMONIE HABITAT :

— la somme de 2 096.04 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 784.92 € à compter du 21 février 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 5 septembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La demanderesse a précisé que, par décision du 9 juin 2024, la commission de surendettement des particuliers de Loire Atlantique a imposé un plan de rééchelonnement des dettes de Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L].

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Madame [D] [U], munie d’un pouvoir régulier à cet effet, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance indiquant que sa créance s’élève à la somme de 2 230.28 euros arrêtée au 31 août 2024. Elle a produit le plan de surendettement mis en place dans l’intérêts des locataires et a expressément accepté des délais de paiement aux fins de suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assignés à étude, Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] ont comparu et ont reconnu le montant de la dette pour laquelle ils ont sollicité des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 55 euros en plus du loyer résiduel. Monsieur [L] a déclaré percevoir des revenus à hauteur 1 400 euros par mois au titre d’un contrat à durée indéterminée et Madame [H] a déclaré toucher une allocation adulte handicapé et des prestations de la Caisse d’allocations familiales. Ils ont également indiqué avec beaucoup d’autres dettes. Ils ont enfin précisé avoir de nouveau déposé un dossier de surendettement en juillet 2024.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 21 décembre 2022 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il résulte des pièces produites que Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation, de sorte qu’ils restent redevables de la somme de 2 230.28 euros arrêtée au 31 août 2024, terme d’août inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [Y] [H] et Monsieur [O] [L] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. Cette condamnation sera prononcée solidairement conformément à la clause de solidarité insérée au bail à l’article 7.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 096.04 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi suscitée « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties, en son article 4.7.1, prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéances, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2024, HARMONIE HABITAT a fait délivrer à Madame [Y] [H] et Monsieur [O] [L] un commandement de payer, régulier en la forme, visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 111.96 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté à la date du 18 décembre 2023.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 mars 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [H] et Monsieur [O] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 11 mars 2024, Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée selon les conditions contractuelles et de condamner Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] à son paiement.

En l’absence de clause prévoyant expressément la solidarité pour les indemnités d’occupation, la solidarité ne sera pas prononcée. Toutefois, il convient de rendre cette obligation indivisible et de condamner les locataires in solidum.

Cette indemnité se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’août 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er septembre 2024.

Sur des délais de paiement aux fins de suspension de la clause résolutoire

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) ».

L’article 24 VI de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation;

En l’espèce, il est établi par les pièces produites aux débats que la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique, le 15 février 2024, a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L].

Par une décision du 19 juin 2024, 1ladite Commission a imposé au profit des défendeurs des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation, à savoir un rééchelonnement des créances sur une période de 22 mois, aux taux de 5.07%, dont le bailleur a été avisé, et en particulier concernant Harmonie Habitat deux mensualités de 1 301.25 euros, le montant de la créance étant fixée à 2 602.49 euros.

Cependant, lors des débats, Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] indiquent avoir déposé un nouveau dossier de surendettement en juillet 2024 en raison de leur incapacité à respecter le plan imposé. Ils sollicitent des délais de paiement proposant de verser la somme de 55 euros par mois en sus du loyer et des charges afin de voir suspendre la clause résolutoire. Le bailleur accepte expressément les délais de paiement.

Le diagnostic social et financier indique que les difficultés de paiement du couple sont nées suite à la baisse de l’allocation logement qui leur était versée, mais qu’il paie chaque mois leur loyer résiduel. Madame [Y] [H] perçoit l’allocation adulte handicapé, ne pouvant plus travailler depuis mars 2024 des suites de problèmes de santé. Monsieur [O] [L] travaille lui comme agent d’entretien en CDI et perçoit à ce titre 1 400 euros de salaire mensuel. Il est également indiqué qu’au vu du changement de situation de Madame [Y] [H] qui, au moment du dépôt du dossier de surendettement percevait un salaire mensuel de 1 400 euros, et qui désormais a pour seule ressource l’allocation adulte handicapé, le couple a demandé la révision du plan de la Banque de France en raison de cette baisse de revenu et sont actuellement dans l’attente d’une réponse.

1Le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] n’ont jamais cessé le paiement de leurs loyers et charges courants.

Dans ces conditions, compte-tenu de l’existence d’un plan de surendettement dont la révision a été demandée par Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] et de l’accord express du bailleur, et dès lors que les locataires paient intégralement leur loyer et des charges, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

– la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible,

– les locataires seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,

– la clause résolutoire reprendra son plein effet,

– il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

– le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la société anonyme HARMONIE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail du 6 décembre 2017 entre HARMONIE HABITAT et Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] portant sur un local à usage d’habitation numéro 23 au rez-de-chaussée sis 1 rue Jesse Owens à Bougenais (44340) et ses accessoires, à compter du 11 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 2 230,28 euros au titre des loyers et charges échus et impayé arrêtée 31 août 2024, terme d’août inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 096.04 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que tout paiement intervenu avant l’audience et dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative ;

AUTORISE Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] à s’acquitter de leur dette par 35 mensualités de 55 euros (CINQUANTE CINQ EUROS) le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, HARMONIE HABITAT à procéder à l’expulsion de Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, durant le temps nécessaire aux opérations et jusqu’à complète libération des lieux, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelle, et CONDAMNE in solidum Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] à son paiement à compter de la défaillance et jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [H] et de Monsieur [O] [L] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S. ZARIFFA