N° RG 24/01543 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGP7

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 24/01543 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NGP7

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Gaston SCHEUER

+ défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 13 juin 2025

Le Greffier

M^e Gaston SCHEUER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

13 JUIN 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Société SCI FINANCIERE W

Immatriculée au RCS de [Localité 9]

sous le n° D 490 969 664

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Gaston SCHEUER,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 70

PARTIE REQUISE :

Monsieur [L] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Juin 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location ayant pris effet le 1er mai 2019, la S.C.I. FINANCIERE W a donné à bail à M. [L] [G] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation lot n° 113 et une cave lot n° 143 – Bâtiment B situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 320 €, une provision pour charges de 30 €.

Des loyers étant demeurés impayés la S.C.I. FINANCIERE W a fait signifier à M. [L] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 mai 2024 pour un montant en principal de 5 400 €.

Puis elle a fait assigner M. [L] [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024 pour demander de :

— lui donner acte de ce qu’elle a notifié l’assignation au préfet ;

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater que le commandement de payer à fins de résiliation a été notifié le 29 juillet 2024 ;

— constater que la clause de résiliation de plein droit a pris plein effet le 29 septembre 2024 ;

— constater que M. [L] [G] est occupant sans droit ni titre ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [L] [G] des locaux d’habitation ainsi que de toutes personnes ou tous biens dépendants de lui ;

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 450 € par mois à compter du 29 septembre 2024 ;

— le condamner à payer le montant de 7 000 € au titre de l’arriéré des loyers et charges sauf à parfaire ;

— le condamner dès à présent à payer une indemnité d’occupation de 450 € par mois à compter de la résiliation et ce jusqu’à complète évacuation des lieux ;

— condamner le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 1 500 € par applicaton de l’article 700 du code de procédure civile :

— le condamner aux entiers frais et dépens ;

— déclarer l’ordonnance à intervenir exécutoire par provision.

Par ordonnance du 31 mars 2025, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 16 mai 2025 à 9 heures 30. Il a été fait injonction aux parties de produire contradictoirement :

— les justifications de la recevabilité de son action ;

— la justification de la location d’un garage, annexe au logement loué ;

— la justification de l’adresse du bien dont il s’agit ;

— un décompte actualisé et conforme aux appels et quittances

et de s’expliquer sur les documents dont injonction de produire.

Les dépens ont été réservés.

A l’audience du 16 mai 2025, le conseil de la S.C.I. FINANCIERE W a exposé le caractère familial de cette société.

Elle abandonne ses demandes au titre du garage et s’accorde sur l’octroi des délais de paiements sollicités avec des clauses cassatoire et de déchéance du terme.

M. [L] [G] a comparu. Il indique qu’il habite [Adresse 2] et que cette adresse correspond bien à celle du logement concerné par la procédure, l’immeuble se situant à l’angle des deux rues.

Il indique avoir retrouvé un travail. Il expose que les règlements de la dette vont être faits et propose 400 € par mois pour solder l’arriéré.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le diagnostic social et financier a été établi.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « VIII – clause résolutoire » des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 29 juillet 2024 pour un montant en principal de 5 400 €. Ce commandement pour un montant en principal contestable est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement du locataire n’étant intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 septembre 2024 à 24 heures.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause, les paiements intervenus et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.C.I. FINANCIERE W produit un décompte particulièrement abscons relevant plus d’une reconstitution a posteriori dont il peut se déduire que depuis l’origine du contrat jusqu’à la date de l’échéance de décembre 2024, la somme de 15.690,11 € aurait été due, garage compris. Que de cette somme, il convient de déduire les montants payés, 7.890,11 € soit une dette locative de 7.800 € dont il faut encore déduire les sommes alors réclamées au titre du garage en l’absence de disposition contractuelle afférentes à ce local et de l’abandon des prétentions à ce titre.

Aussi, convient-il de déduire de ce solde la somme de 3.100 € majorée de 300 € par mois au titre des loyers indûment réclamés de juillet à décembre 2024 soit une dette locative de 4.400€ au 31 décembre 2024.

Aucun règlement n’étant intervenu depuis, s’ajoutent les sommes dues au titre des échéances exigibles pour 2025 soit 1.750 €, la dette locative totale s’établissant à 6.150 €, échéance de mai 2025 incluse.

M. [L] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette s’accordant sur une absence de paiement.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 6.150 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Il est constant que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Toutefois l’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Le bailleur s’en remet sur l’octroi de délais de paiement afin de permettre au locataire d’apurer sa dette locative sollicitant des clauses de déchéance du terme et cassatoire

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser M. [L] [G] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [L] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat ayant pris effet le 1er mai 2019 entre la S.C.I. FINANCIERE W et M. [L] [G], concernant un logement à usage d’habitation lot n° 113 et une cave lot n° 143 – Bâtiment B situé [Adresse 8], sont réunies à la date du 29 septembre 2024 à 24 heures ;

CONDAMNE M. [L] [G] à payer à la S.C.I. FINANCIERE W à titre provisionnel et en deniers et quittance, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 6.150 € (échéance de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE M. [L] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants en 23 mensualités de 250 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que le loyer courant devra être payé à son terme et que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [L] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. FINANCIERE W puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que M. [L] [G] soit condamné à verser à la S.C.I. FINANCIERE W une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [L] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la S.C.I. FINANCIERE W de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN