N° RG 25/07582 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZMZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/07582 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZMZ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Cemali KARAKACAK

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Cemali KARAKACAK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

18 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. ELLA

immatriculée au RCS de STRASBOUG sous le n° 880 632 476 prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis,, [Adresse 3]

représentée par M^e Cemali KARAKACAK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 44

DEFENDEUR :

Monsieur, [D], [C]

demeurant, [Adresse 4],, [Localité 3]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mars 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/07582 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZMZ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 1er septembre 2024, prenant effet le même jour, la SCI ELLA a consenti à Monsieur, [D], [C] un logement situé, [Adresse 4] à 67000 Strasbourg (Bâtiment A, étage 3, porte D) pour un loyer mensuel de 800 € ainsi qu’une provision sur charges de 50 €, soit une somme mensuelle totale de 850 €.

Se prévalant de loyers impayés, la SCI ELLA a fait signifier à Monsieur, [D], [C], le 12 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.860,70 € arrêtée au 1er mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, la SCI ELLA a fait assigner Monsieur, [D], [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties, par l’effet du commandement de payer resté infructeux et de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;

— la libération des lieux par Monsieur, [D], [C] ainsi que de tout occupant et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— l’expulsion de Monsieur, [D], [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— qu’il soit dit qu’elle pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles aux frais, risques et périls de Monsieur, [D], [C] ;

— la fixation du montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au titre du logement d’habitation à 850€ par mois, correspondant au loyer, outre la provision sur charges ;

— la condamnation de Monsieur, [D], [C] à lui payer, le 1er de chaque mois, une indemnité d’occupation de 850 €, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la date de la libération effective des locaux, tout mois commencé étant dû ;

— la condamnation de Monsieur, [D], [C] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 24 juillet 2025.

Lors de l’audience du 19 janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SCI ELLA, représentée par son conseil, reprend les demandes formées dans son assignation.

Elle réactualise cependant sa dette à la somme de 8.017,33 € au 1er novembre 2025 et sollicite l’autorisation de produire un décompte réactualisé en cours de délibéré.

Elle indique s’opposer à tout délai de paiement au regard du montant de la dette ainsi qu’à toute suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle précise qu’aucun versement n’a été fait par Monsieur, [D], [C] avant l’audience, seuls les versements de la CAF étant réalisés et qu’elle a déjà tenté une saisie conservatoire sur les comptes de son locataire, laquelle n’a pas pu aboutir faute d’argent sur les comptes de celui-ci.

Monsieur, [D], [C], présent, affirme avoir formé des demandes d’aides avec son assistante sociale. Il souhaiterait des délais de paiement afin de pouvoir régler la situation ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Il indique que la MDPH ne lui a accordé que la somme de 750 €, qu’il va être opéré au mois de janvier 2026 et attend l’accord du Préfet pour des aides.

Il a été donné lecture du diagnostic financier et social du 12 janvier 2026, réceptionné au greffe le 13 janvier 2026, duquel il résulte qu’un accompagnement social est proposé pour soutenir Monsieur, [D], [C] ainsi que son épouse, qui vit également dans l’appartement, dans leur budget ; que le maintien dans les lieux semble compromis sauf si l’épouse de Monsieur, [D], [C] apporte un salaire au budget conjugal.

Les parties n’ont pas formé d’observations suite à cette lecture et l’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

La SCI ELLA, autorisée à produire un décompte actualisé en cours de délibéré, l’a produit le 19 janvier 2026, les montants étant arrêtés au 19 janvier 2026 à la somme de 9 327.75 €, loyer de janvier 2026 inclus.

Les parties étant toutes régulièrement représentées, le jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mai 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 24 juillet 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version actuelle, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans ses conditions générales paraphées par Monsieur, [D], [C] en page 7/8, chapitre intitulé « clauses résolutoires », qu’en cas de non-paiement du loyer et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, dans les conditions particulières que le loyer est payable mensuellement, selon échéance de paiement à échoir, le 1er de chaque mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 12 mai 2025 pour une somme en principal de 2.860,70 € arrêté au 1er mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus.

Il ressort du décompte arrêté au 19 janvier 2026, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines seule une somme de 448 € ayant été créditée sur la période du 12 mai 2025 au 23 juin 2025, cette somme correspondant aux deux versements de 224 € effectués par la Caisse d’Allocations Familiales au titre de l’aide au logement.

Il est ainsi établi que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de six semaines, soit le 23 juin 2025 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 1er septembre 2024, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 mai 2025 et du décompte de la créance actualisé au 18 novembre 2025 contradictoirement produit à l’audience puis du décompte produit en cours de délibéré au 19 janvier 2026, que la SCI ELLA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le montant dû figurant sur le relevé de compte arrêté au 19 janvier 2026 est de 9.327,75 €.

En conséquence, Monsieur, [D], [C] sera condamné à payer à la SCI ELLA une somme de 9.327,75 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 19 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur, [D], [C] souhaite bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension de la clause résolutoire.

La SCI ELLA s’y oppose indiquant que ce dernier n’a pas repris l’intégralité de ses paiements et que le montant de la dette est important.

Pour pouvoir bénéficier de délais de paiement, il faut remplir deux conditions cumulatives : être en mesure de régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Il résulte du décompte de la créance arrêté au 19 janvier 2026 ainsi que du diagnostic financier et social du 12 janvier 2026 que Monsieur, [D], [C] n’a plus réglé de loyers depuis le 1er février 2025, seule l’APL étant versée mensuellement.

Dès lors, la condition de reprise de loyer n’est pas remplie.

Il en va de même en ce qui concerne la seconde condition, Monsieur, [D], [C] ne produisant aucune pièce permettant d’apprécier sa situation financière. Il résulte du rapport d’enquête sociale qu’il perçoit l’AAH à hauteur de 581,32 € par mois ainsi qu’une allocation chômage de 762 € par mois, soit des revenus mensuels de 1.343,32 €. Il vit dans le logement avec son épouse. Aucun élément du dossier ne permet de dire que l’épouse du locataire a trouvé un emploi.

Au regard du montant du loyer mensuel total de 861,21 €, et de la situation financière du couple qui n’a pas vocation à s’améliorer de manière conséquente dans les prochains mois, il n’apparaît pas possible de pouvoir à la fois poursuivre le versement du loyer et s’acquitter de mensualités pour apurer les arriérés, le montant de ces mensualités sur 36 mois s’élevant à 259 € par mois (9.327,75 € /36 mois).

Ainsi, les deux conditions cumulatives pour bénéficier de délais de paiement n’étant pas réunies et la SCI ELLA s’opposant à ces délais, Monsieur, [D], [C] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la SCI ELLA et Monsieur, [D], [C] à compter du 24 juin 2025.

Monsieur, [D], [C] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’obligation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 24 juin 2025, date de résiliation du bail, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur, [D], [C] sera condamné au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 20 janvier 2026 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur, [D], [C], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Monsieur, [D], [C] à payer à la SCI ELLA la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SCI ELLA à l’encontre de Monsieur, [D], [C] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 1er septembre 2024, prenant effet le même jour, conclu entre la SCI ELLA et Monsieur, [D], [C], concernant les locaux situés, [Adresse 4] à 67000 Strasbourg (Bâtiment A, étage 3, porte D), sont réunies à la date du 24 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [D], [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur, [D], [C] à la SCI ELLA à compter du 24 juin 2026, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [C] à payer à la SCI ELLA la somme de 9.327,75 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 19 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [C] à payer à la SCI ELLA l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 20 janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

DÉBOUTE Monsieur, [D], [C] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [C] à payer à la SCI ELLA la somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur, [D], [C] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 12 mai 2025 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS