N° RG 26/00864 – N° Portalis DB2E-W-B7K-OD4A

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/00864

N° Portalis DB2E-W-B7K-OD4A

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Véronique KELLER

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Véronique KELLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

18 MAI 2026

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 3]

immatriculée au Rcs de [Localité 1] sous n° B 568 501 415, prise en la personne de sa Directrice Générale domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Véronique KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 202

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mai 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location du 17 décembre 2021 et ayant pris effet le 23 décembre 2021, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a donné à bail à M. [U] [Z] et M. [H] [Z] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation de 3 pièces n° 01 01 0533 01 0010, 2ème étage, et ses accessoires sis [Adresse 5] – [Localité 5] [Adresse 6] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 458,19 € outre les provisions mensuelles pour charges de 96,92 € payable mensuellement à terme échu au plus tard le dernier jour du mois.

M. [H] [Z] a été détaché du contrat de location le 18 novembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés la S.A.E.M. L. [Adresse 7] a fait signifier à M. [U] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 octobre 2025 pour un montant en principal de 934,15 €.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 21 octobre 2025.

Puis elle a fait assigner M. [U] [Z] à l’audience du 20 mars 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2026 pour constater ou prononcer la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté la carence du locataire à l’établissement du diagnostic social.

La S.A.E.M. L. [Adresse 7], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance au soutien du dépôt de son dossier de plaidoirie pour demander de :

— constater que le contrat de location liant les parties se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire ;

— condamner M. [U] [Z], ainsi que tout occupant de son chef, à évacuer sans délai, corps et biens, les locaux qu’il occupe sous peine d’astreinte définitive de 50 € par jour de retard à compter du délai de 15 jours consécutifs à la signification du jugement à intervenir ;

— se réserver la possibilité de liquider cette astreinte ;

— lui accorder, en tant que de besoin, le concours de la [Localité 6] Publique pour procéder à l’évacuation ;

— le condamner à lui payer au titre des arriérés de loyers arrêtés au 20 décembre 2025, la somme de 604,65 € augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle ;

— le condamner à lui payer au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués, un montant mensuel de 570,73 € augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle ;

— dire et juger que cette indemnité d’occupation suivra les révision ou réajustements du loyer devant normalement intervenir, sur la base de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE ou de son indice de remplacement en cas de suppression du 2ème trimestre ;

— lui réserver le droit au décompte définitif des charges ;

À titre infiniment subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire ;

— condamner M. [U] [Z], ainsi que tout occupant de son chef, à évacuer sans délai, corps et biens, les locaux qu’il occupe sous peine d’astreinte définitive de 50 € par jour de retard à compter du délai de 15 jours consécutifs à la signification du jugement à intervenir ;

— se réserver la possibilité de liquider cette astreinte ;

— lui accorder, en tant que de besoin, le concours de la [Localité 6] Publique pour procéder à l’évacuation ;

— le condamner à lui payer au titre des arriérés de loyers arrêtés au 20 décembre 2025, la somme de 604,65 € augmentée des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle ;

— le condamner à lui payer au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués, un montant mensuel de 570,73 € augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle ;

— dire et juger que cette indemnité d’occupation suivra les révision ou réajustements du loyer devant normalement intervenir, sur la base de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE ou de son indice de remplacement en cas de suppression du 2ème trimestre ;

— lui réserver le droit au décompte définitif des charges ;

En tout état de cause,

— le condamner à lui payer une somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers frais et dépens de la procédure y compris aux frais deu commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle actualise sa créance à la somme de 256,16 € au 13 mars 2026.

M. [U] [Z] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

1. SUR LA RECEVABILITÉ:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 15 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 21 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire «Article 10 – Clause résolutoire » des conditions générales fixant un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 octobre 2025 pour le montant en principal de 934,15 € et impartissant un délai de deux mois pour en régulariser les causes. Ce commandement est effectivement demeuré infructueux pendant plus deux mois, seul un paiement de 561,20 € du locataire est intervenu le 3 novembre 2025, insuffisant pour en apurer les causes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 décembre 2025 à 24 heures.

M. [U] [Z], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera ainsi condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges. Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s’agissant d’indemniser l’occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

3. SUR LA RÉDUCTION DU DÉLAI D’EXPULSION:

A titre liminaire, il est précisé que c’est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR qui a supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

La procédure d’évacuation, régie par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Tant la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que le code des procédures civiles d’exécution ne connaissent que de la procédure d’expulsion.

Ainsi si le juge judiciaire peut ordonner à une partie d’évacuer ou libérer les lieux, il n’entre pas dans ses compétences d’ordonner l’évacuation des lieux.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse que sous le vocable d’évacuation c’est une mesure d’expulsion qui est sollicitée et sera autorisée.

En tout état de cause, il sera également rappelé qu’il n’appartient pas au juge judiciaire d’accorder le concours de la force publique.

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi, ce d’autant que le locataire était parvenu à apurer son arriéré le 14 janvier 2026 ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

4. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE:

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [U] [Z] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

5. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF:

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. [Adresse 7] produit un décompte en date du 13 mars 2026 établissant que M. [U] [Z] reste lui devoir la somme de 256,16 € au quittancement du mois de février 2026.

M. [U] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Ce montant est ainsi fondé.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 256,16 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et à sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Compte tenu de ces éléments, alors que M. [U] [Z] s’est abstenu de répondre aux services en charge du diagnostic social et financier, ne comparaît pas et que sa capacité financière n’est pas établie, le locataire laissant se reconstituer un impayé, des délais de paiement ne peuvent donc être accordés.

7. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [U] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [U] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 17 décembre 2021 et ayant pris effet le 23 décembre 2021 entre la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE et M. [U] [Z] portant sur un logement à usage d’habitation de 3 pièces n° 01 01 0533 01 0010, 2ème étage et ses accessoires sis [Adresse 8] sont réunies à la date du 15 décembre 2025 à 24 heures.

ORDONNE en conséquence à M. [U] [Z] de libérer corps et biens le logement qu’il occupe et restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.E.M. L. [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [U] [Z] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité d’occupation à compter du 16 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés payable mensuellement, au prorata temporis, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant, les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer mensuel et ses accessoires tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

CONDAMNE M. [U] [Z] à verser à la S.A.E.M. L. [Adresse 7] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés la somme de 256,16 € (décompte arrêté à la date du 13 mars 2026 incluant l’échéance de février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE M. [U] [Z] aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement ;

CONDAMNE M. [U] [Z] à verser à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge