N° RG 25/00768 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTWK

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/00768 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NTWK

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David GILLIG

+ Madame [Z]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

22 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 9], S.A.E.M. L

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e David GILLIG,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 178

PARTIE REQUISE :

Madame [N] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat daté du 29 février 2024, avec effet à compter du 1er mars 2024, la SAEML HABITATION MODERNE a consenti à Madame [N] [Z] un bail d’habitation sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 402,85 euros augmenté d’une provision sur charges mensuelles de 176,52 euros, d’une participation énergétique de 22,50 euros et du câble TV de 3,47 euros, soit au total 605,34 euros par mois, payables mensuellement à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, la [Adresse 10] a fait signifier à Madame [N] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 janvier 2025 pour une somme en principal de 2 582,02 euros arrêtée au 27 janvier 2025.

Par acte délivré le 15 avril 2025, la SAEML HABITATION MODERNE a fait assigner Madame [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— déclarer recevable l’action en constatation de la résiliation du bail ;

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation signé par les parties le 29 février 2024 par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la partie défenderesse des lieux loués corps et biens des locataires et de tous occupants de leur chef, sans délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [N] [Z] à payer à la partie défenderesse la provision de 2 697,37 euros au titre des arriérés de loyers et charges du logement, selon décompte arrêté à la date du 31 mars 2025, sauf à parfaire, assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner Madame [N] [Z] à payer à la [Adresse 10] chaque mois à compter du 1er avril 2025 jusqu’à évacuation définitive une indemnité d’occupation mensuelle de 638,45 euros (dont 22,50 euros de participation à la performance énergétique) sous réserve du décompte de charges définitif qui sera indexé de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi et sous réserver de la révision annuelle du loyer au 1erjanvier selon indice 4ème trimestre ;

— condamner Madame [N] [Z] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [N] [Z] aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 janvier 2025, soit la somme de 145,14 euros.

L’assignation a été dénoncée au préfet du département du Bas-Rhin le 16 avril 2025

À l’audience du 18 novembre 2025, la [Adresse 10], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales, en précisant que la dette locative s’élève aux 3 564,07 euros au 13 novembre 2025 ; elle a indiqué en outre qu’un paiement de 1 000 euros est intervenu mi-octobre et être opposée à une suspension de la clause résolutoire.

Madame [N] [Z], comparante, a indiqué percevoir des indemnités journalières de l’assurance maladie, ne pas avoir réglé le loyer, qu’elle souhaite se maintenir dans le logement et sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier déposé au greffe le 15 septembre 2025.

Il sera statué par ordonnance contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989, applicable au litige eu égard à la date de signature du contrat de bail susvisé, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat précité stipule en son article 10 qu’en cas de non-paiement du loyer et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 29 janvier 2025 pour une somme en principal de 2 582,02 euros, loyer du mois de janvier 2025 non inclus

Il ressort du décompte arrêté au 13 novembre 2025 que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai visé au commandement de payer.

Dès lors, il est établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 30 mars 2025.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le montant figurant au relevé de compte au 13 novembre 2025 s’élève à 3 564,07 euros. Madame [N] [Z] n’a produit aucun élément de nature à contester soit le principe soit le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [N] [Z] sera condamnée à payer à la SAEML HABITATION MODERNE une provision de 3 564,07 euros au titre des loyers, des charges et câble TV, et des indemnités d’occupation, arrêtés au 13 novembre 2025, échéance de novembre 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [N] [Z] souhaite pouvoir bénéficier de délais de paiement. La [Adresse 10] s’y oppose.

Il est rappelé que le bénéfice de délais de paiement, implique de remplir deux conditions cumulatives, à savoir être en mesure de régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Or, il résulte tant des débats que du relevé de compte produit par la SAEML HABITATION MODERNE que Madame [N] [Z] ne s’est pas régulièrement acquittée du versement de ses loyers et charges depuis le commandement de payer.

Madame [N] [Z] a entamé des démarches auprès de la CPAM qui ont permis le versement d’un montant de 1 000 euros au 10 octobre 2025. Si à l’audience, elle a indiqué essayer de régler l’échéance de novembre, il y a lieu également de relever que le loyer courant n’est pas réglé et que le renvoi accordé à l’audience du 16 septembre 2025 n’a pas permis une régulation de la situation ; a contrario, la dette a augmenté.

Par conséquent, il sera constaté que Madame [N] [Z] ne remplit pas les conditions de l’article 24 V précité et ne peut pas bénéficier de délais de paiement.

Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre et la clause résolutoire ne peut ainsi pas être suspendue.

Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la [Adresse 10] et Madame [N] [Z] à compter du 30 mars 2025.

Madame [N] [Z] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [N] [Z] à quitter les lieux ; il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 30 mars 2025, date de résiliation du bail, à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable au 1er janvier de chaque année, selon indice du 2ème trimestre, et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Madame [N] [Z] sera condamnée au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 31 mars 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [N] [Z], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 145,14 euros.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Madame [N] [Z] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

DECLARE l’action de la [Adresse 10] à l’encontre de Madame [N] [Z] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 29 février 2024, entre la SAEML HABITATION MODERNE, d’une part, et Madame [N] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés sis [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 30 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation à l’expulsion d’une astreinte ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [Z] à la [Adresse 10] à compter du 30 mars 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à savoir la somme de 638,45 euros, sous réserve du décompte de charges, avec indexation au 1er janvier, selon indice du 2ème trimestre, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE une provision de 3 564,07 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 13 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] à payer à la [Adresse 10], à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

REJETTE la demande de Madame [N] [Z] tendant à l’octroi de délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes de la SAEML HABITATION MODERNE ;

CONDAMNE Madame [N] [Z] à payer à la [Adresse 10] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [N] [Z] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire de 145,14 euros ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l’audience, assistée de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Mathieu MULLER