Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM,

[Adresse 1],

[Localité 1]

,

[Localité 2] Civil

N° RG 24/11389 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHXB

Minute n°

copie le 24 mars 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 24 mars

2026 à :

— M^e Roger LEMONNIER

— M^e Flora KESSLER

— M^e Céline BOUTIN

pièces retournées

le 24 mars 2026

M^e Céline BOUTIN

M^e Flora KESSLER

M^e Roger LEMONNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

24 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de, [Localité 3] sous le n°824 541 148

ayant son siège social, [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSES :

S.C.I. DOMUS

immatriculée au RCS de, [Localité 4] sous le n°850 580 242

ayant son siège social, [Adresse 3]

représentée par M^e Flora KESSLER, avocat au barreau de STRASBOURG,

Madame, [B], [M]

née le, [Date naissance 1] 2002 à, [Localité 5]

demeurant, [Adresse 4]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale n°67482-2025-5374 délivrée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 4] le 08 juillet 2025

représentée par M^e Céline BOUTIN, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

Benjamin WUCHER, Attaché de justice

DÉBATS :

Audience publique du 13 janvier 2026

Délibéré prorogé le 10 mars 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Sur les faits et la procédure

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2023, la SCI DOMUS a consenti un bail d’habitation à Mme, [B], [M] sur des locaux situés au, [Adresse 5] à Hoenheim (67800), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 530 euros, outre des provisions sur charges de 100 euros par mois.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire du paiement des loyers dus par les locataires suivant contrat de cautionnement VISALE n°A10316414951 du 02 novembre 2023.

Suite à la défaillance des défendeurs, la SCI DOMUS a saisi ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif VISALE afin que la dette locative soit réglée. La caution solidaire a donc payé le montant de l’arriéré locatif auprès du bailleur initial suivant quittances subrogatives et s’est ainsi trouvée subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail du 1er novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 09 juillet 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 090 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme, [B], [M] le 10 juillet 2024.

Par assignation du 11 décembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme, [B], [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1 774 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 090 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Suivant assignation du 06 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné la SCI DOMUS aux fins d’être garantie de toute condamnation.

La jonction des deux procédures a été ordonnée le 02 décembre 2025.

Sur les prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 13 janvier 2026, reprises oralement à l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter Mme, [B], [M] de ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme, [B], [M],

— fixer une indemnité d’occupation au montant du loyer augmenté des charges,

— condamner Mme, [B], [M] à payer la somme de 5 863,81€ avec intérêts au taux légal à compter du 09 juillet 2024 sur la somme de 1 090€ et à compter de l’assignation pour le surplus

— condamner Mme, [B], [M] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la condamnation de la SCI DOMUS à lui restituer la somme de 5 520,91€ et la condamner la garantir de toute condamnation.

Au soutien de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que la demande de sursis à statuer doit être rejetée en ce qu’elle n’a pas vocation à permettre de pallier la carence de la locataire dans l’administration de la preuve, que le moyen de l’indécence du logement a été mis dans les débats très tardivement, que Mme, [B], [M] n’a plus payé de loyer entre septembre 2024 et novembre 2025 inclus, et qu’un sursis à statuer engendrerait une aggravation de la dette. Au fond, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES soutient qu’elle est subrogée dans les droits de la SCI DOMUS quant à son obligation de payer les loyers et charges, qu’après déduction d’un remboursement, sa créance s’élève à la somme de 5 863,81€ au 08 janvier 2026. la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES soutient n’être tenue à aucune obligation quant à la décence du logement, la subrogation ne jouant que sur les obligations financières de la locataire.

En réplique, et suivant conclusions du 08 janvier 2026, reprises oralement à l’audience, Mme, [B], [M] demande au juge des contentieux de la protection de :

— surseoir à statuer jusqu’à la production d’un diagnostic de décence établi après visite de contrôle,

— accorder la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de délais de paiement les plus larges,

— débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre des frais de Justice,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

A titre subsidiaire, en cas d’expulsion, Mme, [B], [M] sollicite des délais les plus larges pour permettre son relogement.

Au soutien de ses prétentions, Mme, [B], [M] fait valoir que son logement est indécent en ce que la VMC ne fonctionne pas et que l’électricité et la plomberie n’est pas aux normes. Elle soutient que l’indécence est démontrée par un diagnostic en date du 1er octobre 2025. Si la SCI DOMUS soutient avoir effectué des travaux, la visite de contrôle n’a pas encore été effectuée et un sursis à statuer s’impose jusqu’à l’obtention de ce document. Au fond, Mme, [B], [M] soutient avoir rencontré des difficultés financières mais qu’elle travaille désormais en qualité d’aide soignante avec un salaire de 1 801€. Elle soutient être de bonne foi et sollicite, à ce titre, un sursis à expulsion.

En réplique, et suivant conclusions du 09 janvier 2026, reprises oralement à l’audience, la SCI DOMUS demande au juge des contentieux de la protection de :

— débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes,

— condamner la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DOMUS fait valoir qu’elle a été diligente afin d’effectuer l’ensemble des travaux sollicités par la CAF et que l’assemblée générale des copropriétaires a refusé les travaux dans les parties communes.

MOTIVATION

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, la demande de sursis à statuer de Mme, [B], [M] n’est pertinente que si la élève des prétentions précises quant aux travaux à réaliser.

En l’absence de demande expresse de travaux, il n’y a lieu à surseoir à statuer.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aussi, aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En l’espèce, par contrat de cautionnement en date du 02 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire et justifie avoir réglé la dette locative au bailleur initial, suivant quittances subrogatives, la dernière quittance ayant été émise le 19 novembre 2025.

Dès lors, en vertu des articles précités, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve valablement subrogée dans les droits et actions du bailleur.

La demande formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES tendant au constat de la résiliation du contrat de bail est donc recevable.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 12 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 09 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 090 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification dudit commandement.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie la reprise du paiement du loyer courant en décembre 2025 et janvier 2026. Si la reprise est fragile, cette condition apparaît remplie.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que Mme, [B], [M] est en situation de régler l’arriéré locatif dû dans la mesure où ses ressources financières lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 163 euros par mois en plus du loyer courant afin d’apurer la dette locative. En effet, elle perçoit un salaire de 1 800€ brut.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Une indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges.

L’expulsion n’étant pas ordonnée, la demande subsidiaire en sursis à expulsion ne sera pas examinée.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société Action Logement Service verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 08 janvier 2026, Mme, [B], [M] lui devait la somme de 5 863,81 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme, [B], [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause la dette locative, elle sera condamnée à payer cette somme à la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter du 09 juillet 2024 sur la somme de 1 090 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme, [B], [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme, [B], [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société Action Logement Service concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des caractéristiques de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE Mme, [B], [M] de sa demande de sursis à statuer ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 09 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er novembre 2023 entre la SCI DOMUS, d’une part, et Mme, [B], [M], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 5] à Hoenheim (67800) est résilié depuis le 10 septembre 2024 ;

CONDAMNE Mme, [B], [M] à payer à la société Action Logement Service la somme de 5 863,81€ (cinq mille huit cent soixante-trois euros et quatre-vingt-un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 08 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 09 juillet 2024 sur la somme de 1 090 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Mme, [B], [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque dixième jour du mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 163€ (cent soixante-trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme, [B], [M] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée à son échéance,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 septembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme, [B], [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme, [B], [M] sera condamnée à verser à la société Action Logement Service une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, sous réserve de la production de quittance subrogative ;CONDAMNE Mme, [B], [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 09 juillet 2024 et celui de l’assignation du 11 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme, [B], [M] à payer à la société Action Logement Service la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge