TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00199 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JHRJ

Minute : 2025/

Cabinet B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 16 Juillet 2025

[M] [B]

C/

[E] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

M. [E] [S]

M^e Thomas LECLERC – 31

Préfecture du calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Juillet 2025

Nous Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Assistée de Marie MBIH, Greffier,

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [B]

né le 14 Mai 1959 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [S]

né le 21 Janvier 1984 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Juin 2025

Après débats à l’audience publique du 03 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 13 octobre 2022, Monsieur [M] [B] a donné à bail à Monsieur [E] [S] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 550 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, Monsieur [M] [B] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2003,40 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant exploit de commissaire de justice du 17 mars 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 19 mars 2025, Monsieur [M] [B] a fait assigner Monsieur [E] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail, subsidiairement prononcer la résolution du bail judiciairement ;

– ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef dans les délais fixés par loi et avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier si besoin est ;

– le condamner au paiement :

* De 2650,98 euros, avec intérêts à compter de l’assignation ;

*à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter de la résiliation du contrat de bail ;

* de la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement délivré le 12 décembre 2024 ainsi que l’assignation.

À l’audience du 3 juin 2025, Monsieur [M] [B], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 2249,80 euros.

Monsieur [E] [S] ne comparaît pas et ne s’est pas fait représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis à étude.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a fait l’objet d’un bordereau de carence

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement de la somme de 2 249,80 euros produit notamment aux débats :

– le contrat de bail en date du 13 octobre 2022 ;

– le commandement de payer du 12 décembre 2024 portant sur la somme en principal de 2 003,40 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de décembre 2024 inclus ;

– un décompte locatif actualisé au 2 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 2249,80 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que MONSIEUR [M] [B] démontre l’existence de sa créance. Néanmoins, certaines sommes apparaissant sur le dernier décompte actualisé n’apparaissent pas justifiées. Ainsi, les frais à hauteur de 153€ (15+19+19+19+19+19+19+24), réclamés au titre des frais de relance, prohibés par l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, seront déduits. Il en va de même pour les proratas de taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023 et 2024, à hauteur de 334€ (164+170), et la régularisation de charges 2023 à hauteur de 439,40€ qui ne sont pas justifiées dans leur quantum par les pièces produites par le demandeur. La dette démontrée s’élève donc à 1 323,4 euros.

Monsieur [E] [S], défaillant à la procédure, ne justifie pas s’être acquitté de cette dette.

Ainsi, il sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 1 323.4 euros, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail a bien été signifié à Monsieur [E] [S], par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024 et portant sur la somme en principal de 2003,40 euros au titre des loyers et charges impayés.

Selon le décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois, visé dans le commandement et dans le bail. En effet, des paiements sont intervenus, notamment à hauteur de 552,04€ x 2 en janvier 2025 puis à hauteur de 552,04€ le 3 février 2024 mais sans jamais solder la dette intégralement.

En outre, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 12 février 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Monsieur [E] [S], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 12 février 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, Monsieur [E] [S] cause un préjudice à Monsieur [M] [B] qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 12 février 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [E] [S], partie défaillante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi qu’à payer à Monsieur [M] [B] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [S] à payer à MONSIEUR [M] [B] la somme provisionnelle de 1323.4 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 13 OCTOBRE 2022 entre d’une part, Monsieur [M] [B] et d’autre part, Monsieur [E] [S], portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], à la date du 12 février 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que Monsieur [E] [S] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 12 février 2024 ;

DISONS que Monsieur [E] [S] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Monsieur [M] [B] à faire expulser Monsieur [E] [S] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [S] à payer à Monsieur [M] [B] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée par référence au loyer en cours à la date de résolution du bail, à compter du 12 février 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, avec indexation ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par Monsieur [M] [B] ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [S] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [S] à payer à Monsieur [M] [B] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,