Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 25/01030 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZPL

Minute n°

copie le 10 mars 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 10 mars

2026 à :

— M^e Alexandre GASSE

— M. [Y] [Z]

M^e Alexandre GASSE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

10 MARS 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

immatriculée au RCS de [Localité 3] METROPOLE sous le n°475 680 815

[Adresse 2]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY, substitué par M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Y] [Z]

[Adresse 3] [Localité 4]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[O] [D], Attaché de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 mars 2026

ORDONNANCE :

réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Sur les faits et la procédure

Par acte sous seing privé du 25 février 2022, la SA VILOGIA a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 337 euros et d’une provision pour charges de 124,22 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 073,14 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [Y] [Z] le 19 mai 2025.

Par assignation en date du 29 juillet 2025, la SA VILOGIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 499,88 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

—  3 177,67 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation en justice a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé en raison de la carence du défendeur.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Y] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Sur les prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 janvier 2026, la SA VILOGIA maintient l’intégralité de ses demandes telles que formulées dans l’assignation, et précise que la dette locative, actualisée au 16 janvier 2026, s’élève désormais à 6 307,74 euros. La SA VILOGIA considère par ailleurs qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [Y] [Z] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 2] suivant exploit de commissaire de Justice, déposé à étude, le 29 juillet 2025.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile de M. [Y] [Z] en vérifiant au moins 2 éléments, à savoir : le nom du défendeur sur la boîte aux lettres et sur la sonnette. Dès lors, il apparait que les recherches effectuées sont suffisantes.

M. [Y] [Z] n’a pas comparu à l’audience, sans y être représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire, au sens de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence [du] commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ».

La SA VILOGIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 19 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de résidence a été conclu entre les parties le 25 février 2022 et n’est donc pas régi par les dispositions nouvelles issues de la loi du 27 juillet 2023.

En outre, un commandement de payer la somme principale de 2 073,14 euros reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat a été signifié au locataire le 22 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 073,14 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA VILOGIA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA VILOGIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 juillet 2025, M. [Y] [Z] lui devait la somme de 3 177,67 euros, soustraction faite des frais de procédure. Le jour de l’audience, la bailleresse produit un décompte actualisé qui fixe le montant de l’arriéré locatif à 6 307,74 euros au 16 janvier 2026, soustraction faite des frais de procédure. Ce dernier montant pourra être retenu malgré l’absence de comparution du défendeur dans la mesure où l’objet du litige tend à la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et qu’il y a eu « interpellation suffisante » au sens de l’article 1344 du code civil.

M. [Y] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause la dette locative, tant dans son principe que dans son montant, il sera condamné à payer la somme de 6 307,74 euros à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 177,67 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

De plus, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [Y] [Z] ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder de délai de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

En l’espèce, la présente décision constate la résiliation du contrat de résidence conclu entre les parties à compter du 23 juillet 2025. Depuis cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation dont le montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 499,88 euros, au regard du montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA VILOGIA ou à son mandataire.

Sur les frais du procès

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

De plus, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

M. [Y] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SA VILOGIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 25 février 2022 entre la SA VILOGIA, d’une part, et M. [Y] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 23 juillet 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Y] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNONS à M. [Y] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS M. [Y] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 499,88 euros (quatre cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-huit centimes) par mois ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNONS M. [Y] [Z] à payer à la SA VILOGIA la somme de 6 307,74 euros (six mille trois cent sept euros et soixante-quatorze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 177,67 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [Y] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 mai 2025 et celui de l’assignation du 29 juillet 2025 ;

CONDAMNONS M. [Y] [Z] à payer à la SA VILOGIA la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge