N° RG 25/01470 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N7SV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/01470 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N7SV

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Micky ROCHA NIVAR

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Jean-Christophe LEGROS

M^e Micky rafael ROCHA NIVAR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

18 MARS 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.C.I. SEHNING

immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le n° 424 575 595

représenté par son gérant en exercice

dont le siège social est sis,, [Adresse 3]

représentée par M^e Micky ROCHA NIVAR, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 245, substituant, M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

PARTIE REQUISE :

Monsieur, [J], [G], [C]

demeurant, [Adresse 4]

cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mars 2026.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé électroniquement le 4 juin 2024 par le locataire et le 5 juin 2024 par le mandataire du bailleur, prenant effet le 5 juin 2024, la SCI SEHNING a consenti à Monsieur, [J], [G], [C] un bail d’habitation portant sur un logement situé, [Adresse 5] à 67000 Strasbourg (lot n°53 au RDC) pour un loyer mensuel de 410 € ainsi qu’une provision sur charges de 20 €, soit une somme mensuelle totale de 430 €.

Se prévalant de loyers impayés, la SCI SEHNING a fait signifier à Monsieur, [J], [G], [C] , le 18 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.459,63 € arrêtée au 6 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025, la SCI SEHNING a fait assigner Monsieur, [J], [G], [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg statuant en référé afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties intervenue le 29 août 2025 à minuit ;

— l’expulsion de Monsieur, [J], [G], [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er septembre 2025 à la somme de 430 €, celle-ci devant être révisée annuellement dans les conditions du bail, s’il n’avait pas été résilié;

— la condamnation de Monsieur, [J], [G], [C] à lui payer, à titre de provision, la somme de 4.553,99€ au titre de l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation arrêtée au 13 octobre 2025, mois d’octobre inclus ;

— la condamnation de Monsieur, [J], [G], [C] à lui payer, à titre de provision, les indemnités mensuelles d’occupation dans les conditions ci-dessus fixées et à échoir à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— la condamnation de Monsieur, [J], [G], [C] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 29 octobre 2025.

Lors de l’audience du 19 janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SCI SEHNING, représentée par son conseil, reprend les demandes formées dans son assignation.

Elle réactualise cependant sa dette à la somme de 5.899,63 € au 1er janvier 2026.

Bien que régulièrement assigné le 29 octobre 2025, selon les modalités de l’article 659 du Code de Procédure Civile, Monsieur, [J], [G], [C] ne s’est ni présenté ni fait représenter.

Il a été donné lecture du diagnostic financier et social reçu au greffe le 13 janvier 2025 duquel il résulte qu’aucune prise de contact avec Monsieur, [J], [G], [C] n’a été possible, son nom ne figurant sur aucune boîte aux lettres et le délai imparti pour la rédaction du rapport ne lui laissant pas le temps de tenter une nouvelle prise de contact avec celui-ci.

L’ordonnance sera par conséquent réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

A titre liminaire, il sera relevé qu’il résulte du procès-verbal du 17 septembre 2025, dressé par Me, [M], commissaire de justice à, [Localité 1], que la personne se trouvant dans le logement litigieux a déclaré être Monsieur, [J], [G], [C], qu’il a déclaré vouloir quitter les lieux et s’engager à lui remettre les clefs.

De même, il ressort de l’assignation que le nom de Monsieur, [J], [G], [C] ne figure ni sur les sonnettes ni sur les boîtes aux lettres ; que le locataire n’a pas ouvert, que les volets étaient clos, qu’aucun résident n’a pu le renseigner sur l’occupation du logement, sachant que Monsieur, [J], [G], [C] avait indiqué préalablement vouloir quitter celui-ci.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 août 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 29 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 29 octobre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties signé électroniquement et dont la SCI SEHNING stipule en page 4/25 chapitre VIII intitulé “clause résolutoire”, qu’en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, en page 3/25 que le paiement du loyer sera effectué mensuellement, payable à échoir, au plus tard le 5 de chaque mois entre les mains de l’agence IMMIUM.

Il sera précisé que les éléments du dossiers permettent de démontrer que le contrat de bail a bien été signé électroniquement par Monsieur, [J], [G], [C] : production d’une certification par VIALINK ainsi que règlements opérés par celui-ci en cours de bail.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 18 juillet 2025 pour une somme en principal de 2.459,63 €, loyer du mois de mai 2025 inclus.

Il résulte de ce relevé que des sommes au titre de clause pénale et majoration de celle-ci ont été ajoutées à torts, tel que le reconnaît le bailleur, et dont le montant de 55,64 € doit être retiré du montant réclamé.

Les sommes qui auraient dû être réclamées à Monsieur, [J], [G], [C] au titre de ce commandement de payer sont de 2.403,99 €.

Néanmoins, une erreur sur les sommes dues n’entache ni la validité ni les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il convient uniquement de se référer aux sommes réctifiées et vérifier si Monsieur, [J], [G], [C] les a réglées dans le délai imparti par le commandement de payer.

Il ressort du décompte arrêté au 1er janvier 2026, produit lors de l’audience, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines. En effet, plus aucune somme n’a été réglée depuis le 28 septembre 2024.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de six semaines, soit le 29 août 2025 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties signé électroniquement le 4 juin 2024 par le locataire et le 5 juin 2024 par le mandataire du bailleur, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er janvier 2026 que la SCI SEHNING rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le montant dû figurant sur le relevé de compte du 1er janvier 2026 est de 5.843,99 €, étant précisé qu’ont été expurgées par le bailleur des sommes réclamées les pénalités de retard initialement mises en compte d’un montant de 55,64 €, celles-ci correspondant à des frais prohibés par l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur, [J], [G], [C] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur, [J], [G], [C] sera condamné à payer à la SCI SEHNING une provision de 5.843,99 € au titre des loyers, des charges, et des indemnités d’occupation, arrêtés au 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la SCI SEHNING, d’une part, et Monsieur, [J], [G], [C], d’autre part, à compter du 30 août 2025.

Monsieur, [J], [G], [C] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 30 août 2025, date de résiliation du bail, à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur, [J], [G], [C] sera condamné au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 2 janvier 2026 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur, [J], [G], [C], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 juillet 2025.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Monsieur, [J], [G], [C] à payer à la SCI SEHNING la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun..

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SCI SEHNING à l’encontre de Monsieur, [J], [G], [C] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail signé électroniquement le 4 juin 2024 par le locataire et le 5 juin 2024 par le mandataire du bailleur, liant la SCI SEHNING et Monsieur, [J], [G], [C] et concernant les locaux situés, [Adresse 5] à 67000 Strasbourg (lot n°53 au RDC), sont réunies à la date du 30 août 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [J], [G], [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur, [J], [G], [C] à la SCI SEHNING à compter du 30 août 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve du décompte de charges, avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Monsieur, [J], [G], [C] à payer à la SCI SEHNING une provision d’un montant de 5.843,99 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 1er janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur, [J], [G], [C] à payer à la SCI SEHNING, à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 2 janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

CONDAMNE Monsieur, [J], [G], [C] à payer à la SCI SEHNING la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur, [J], [G], [C] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 18 juillet 2025 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Fanny JEZEK Véronique BASTOS