COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de BOBIGNY

AFFAIRE N° RG 20/07036 – N° Portalis DB3S-W-B7E-UOCO

N° de MINUTE : 24/01185

Chambre 5/Section 1

JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2024

DEMANDEUR

S.C.I. PARILUX

[Adresse 4]

[Localité 12]

représentée par Me [B], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0866

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet HELLO SYNDIC, SAS

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par M^e Caroline CHOPLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0586

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame Charlotte THINAT

Assesseurs : Madame Aliénor CORON

Madame Mechtilde CARLIER

Assistées aux débats de : Madame Zahra AIT, Greffier

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 11 Juin 2024 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THINAT, présidente de la formation de jugement, et Madame Aliénor CORON et Madame Mechtilde CARLIER, juges, assistées de M^me Zahra AIT, greffier.

M^me Charlotte THINAT a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le Contradictoire par mise à disposition au greffe de la juridiction.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, Greffier.

EXPOSE DES MOTIFS

L’immeuble sis [Adresse 7] (93) appartenait à la SCI LECLERC – PANTIN qui a été constituée le 13 janvier 1955.

La SCI LECLERC PANTIN a fait procéder à la construction de l’immeuble et à sa mise en copropriété. Le règlement de copropriété a été établi le 02 novembre 1955.

Selon le tableau de répartition des parts et d’affectation des biens, le groupe des 44 parts n° 87 à 130 donne vocation au lot n° 2 décrit comme suit :

« Bâtiment A

Rez-de-chaussée (n°1) Magasin avec droit d’accès et de stationnement

des véhicules dans la première cour, ainsi qu’au maintien de la pompe à gasoil. »

Aux termes des statuts, le groupe de parts correspondant à ce lot n°2 a été attribué à Monsieur [E] [G], qui l’a vendu le 03 janvier 1956 à la S.A.R.L. LA FLECHE DU MIDI, laquelle a vendu à la SCI PARILUX le 18 février 1972 les droits sociaux qu’elle détenait sur ces parts.

La société LA FLECHE DU MIDI a conclu avec la SCI PARILUX une promesse de vente portant sur ses parts le 14 janvier 1987 qui s’est suivie d’un acte de vente régularisé les 13 mai et 12 juin 1987.

Dans le cadre de la dissolution de la société civile d’attribution LECLERC PANTIN et par acte de retrait partiel du 10 avril 1992, la SCI PARILUX s’est fait attribuer en pleine propriété le lot 2, correspondant aux parts 87 à 130, et le lot 3, correspondant aux parts 131 à 174.

Depuis la dissolution de la SCI LECLERC PANTIN et le partage des biens conformément aux statuts, l’immeuble est soumis au régime de la copropriété. Il est actuellement administré par la société HELLO SYNDIC qui a succédé au cabinet ABD GESTION et exerce depuis 2020 les fonctions de syndic.

Par acte d’huissier en date du 7 août 2020, la SCI PARILUX a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] (93) devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de :

— DECLARER la SCI PARILUX recevable et bien fondée en son exploit introductif d’instance

Y faisant droit,

— ANNULER les résolutions 22, 22-1, 22-2, 22-3, 22-4, 25 et 27 de l’assemblée générale du 12 mars 2020 ;

— DECLARER la SCI PARILUX seule propriétaire de la construction située dans la première cour à tout le moins par voie de prescription acquisitive ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à PANTIN ([Adresse 11]) à payer à la SCI PARILUX une somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à PANTIN (93500) à verser à la SCI PARILUX la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 13] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître BENNAHIM, Avocat aux offres de droits, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

— DIRE que la SCI PARILUX sera dispensée de la participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions, notifiées par RPVA le 24 janvier 2024, la SCI PARILUX a sollicité du tribunal, au visa de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 551 et suivants, 2258, 2261 et 712 du code civil, de :

— DECLARER la SCI PARILUX recevable et bien fondée en ses écritures.

— DEBOUTER le SDC de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Y faisant droit,

— ANNULER les résolutions 22, 22-1, 22-2, 22-3, 22-4, 25 et 27 de l’assemblée générale du 12 mars 2020 ;

— DECLARER la SCI PARILUX seule propriétaire de la construction située dans la première cour à tout le moins par voie de prescription acquisitive ;

— DECLARER acquis par prescription acquisitive, et à titre de partie privative à la SCI PARILUX le bâtiment litigieux ainsi que le terrain d’assiette du bâti ;

A titre subsidiaire,

— DECLARER le bâtiment litigieux acquis à titre privatif à la SCI PARILUX ;

A titre infiniment subsidiaire,

— DECLARER acquis à la SCI PARILUX par prescription acquisitive, le droit de jouissance privative du bâtiment ;

Dans tous les cas,

— ORDONNER la mise en conformité du RCP à la diligence du syndicat des copropriétaires sous astreinte de 500 euros par jour de retard 2 mois après la signification de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à PANTIN (93500) à payer à la SCI PARILUX une somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 13] à libérer la cour de tous véhicules stationnés, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à PANTIN (93500) à verser à la SCI PARILUX la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]) aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître BENNAHIM, Avocat aux offres de droits, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

— DISPENSER la SCI PARILUX de la participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SCI PARILUX allègue à titre principal que :

— la résolution n°22, et celles subséquentes, concernant la création d’un local à poubelles seraient nulles pour erreur sur la majorité appliquée, en ce qu’elles auraient dû être votées à la majorité de l’article 26 et non celle de l’article 24, et en raison de la violation des droits exclusifs, notamment de circulation et de stationnement résultant des statuts de la SCI LECLERC-PANTIN détenus par la SCI PARILUX. Ce droit exclusif n’a de surcroît jamais été remis en cause avant la désignation du cabinet ABD GESTION, soit depuis plus de 30 ans ;

— la résolution n°25 portant dénonciation de l’occupation illégale des parties communes par la SCI PARILUX serait nulle en raison de l’usucapion au profit de cette dernière portant sur un pavillon construit sur la parcelle cadastrée AN[Cadastre 9]. Lors de l’acquisition des parts de la SCI PARILUX, le 25 juin 1987, la contenance des biens correspondant aux parts comportait outre le local commercial (lot 2 et son droit d’accès et de stationnement), un entrepôt sur 2 niveaux d’une surface de 90m² sur la cour privée. Depuis 1972 et, à tout le moins 1987, elle jouit comme seul propriétaire et à la vue de tous de “l’entrepôt”. De fait, et quand bien même cette construction serait déclarée partie commune, cela n’aurait aucune conséquence, la prescription acquisitive étant certaine ;

— la résolution n°27 portant sur l’assignation de la SCI YAEL et/ou de ses ayants droit ainsi que la SCI PARILUX et/ou de ses ayants droit en expertise judiciaire en vue d’étudier leur responsabilité dans l’affaissement de la chaussée sous le porche du fait de leurs canalisations privatives serait nulle car constitutive d’un abus de droit ;

— en tout état de cause, la SCI PARILUX soutient que l’assemblée générale doit être annulée pour abus de majorité et que la violation de ses droits entraîne un préjudice indemnisable.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 mars 2024, et au visa des articles 2, 3, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240, 2258, 2261 et 712 du code civil ainsi que des articles 30, 31, 695 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :

— Débouter la SCI PARILUX de l’ensemble de ses prétentions

— Condamner la SCI PARILUX à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] une somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ;

— Juger que le pavillon situé en partie nord-est du cadastre en parcelle AN4, face aux locaux de la SCI PARILUX est une partie commune appartenant au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

— Ordonner l’expulsion de la SCI PARILUX de ces locaux et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

— Condamner la SCI PARILUX à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir à titre principal que :

— concernant la résolution n°22 et celles subséquentes, l’installation d’un abri pour les containers poubelle ne constitue pas une dépense relevant de la double majorité de l’article 26 mais une dépense d’entretien destinée à rendre la cour plus esthétique ; la SCI PARILUX ne détient aucun droit sur la cour qui reste une partie commune ;

— les lots 2 et 3 ont été attribués à la SCI PARILUX lors de son retrait de la SCI LECLERC PANTIN, selon acte du 10 avril 1992. En application des dispositions de l’article 11 de la loi du 16 juillet 1971, devenu l’article L212-9 du code de la construction et de l’habitation, les associés contestant le partage disposent de quinze jours pour assigner le liquidateur en rectification. Faute d’avoir exercé ce recours, la SCI PARILUX est forclose à contester l’attribution qui lui a été faite du lot 2 tel que décrit au règlement de copropriété ;

— les statuts de la SCI LECLERC PANTIN ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires, ainsi que l’a affirmé le tribunal de grande instance de Bobigny dans son jugement du 21 février 2017 en rappelant que seul le règlement de copropriété constitue la loi des parties, selon une motivation reprise par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 14 décembre 2022 ;

— concernant la résolution n°25, il n’y a aucun motif d’annulation développé par la société demanderesse et, en tout état de cause, il n’y a pas de prescription acquisitive portant sur le pavillon;

— la SCI PARILUX ne justifie pas d’un titre de propriété à l’égard de celui-ci et rien ne permet d’établir qu’il est réellement occupé par cette dernière et qu’elle en serait seule propriétaire puisque sept entreprises ont leur nom sur sa boite aux lettres,

— le pavillon n’étant pas mentionné dans le règlement de copropriété, il convient de se référer aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 pour déterminer la nature du pavillon querellé, soit en l’espèce, celle d’une partie commune faute pour la demanderesse d’en justifier la propriété ;

— aucun motif d’annulation n’est soulevé par la SCI PARILUX concernant la résolution n°27 ;

— la SCI PARILUX multiplie les procédures dans le but évident d’entraver le fonctionnement normal de la copropriété et de contraindre par ce biais la copropriété à accepter de renoncer à ses droits sur la cour commune.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 02 février 2022. Suite à plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience collégiale du 14 mars 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2023, le syndicat de copropriétaires a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture afin de verser aux débats l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 14 décembre 2022 statuant sur la question du droit de jouissance et de stationnement exclusif de la cour commune revendiqué par la société PARILUX, et ce, pour une bonne administration de la justice.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 03 mars 2023, la S.C.I PARILUX a également sollicité le rabat de clôture ; afin de pouvoir verser aux débats un jugement du 13 janvier 1962 du tribunal de la Seine qui serait, selon elle, essentiel à la résolution du présent litige.

Par jugement du 14 mars 2023, le tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et a renvoyé l’affaire à la mise en état afin de permettre aux parties de débattre de la portée de l’arrêt de la cour d’appel de Paris sur le présent litige.

L’affaire a été de nouveau clôturée le 10 mai 2023 et fixée à l’audience de plaidoirie, en formation collégiale, du 16 mai 2023. Elle a été mise en délibéré au 12 septembre 2023.

Par jugement du 12 septembre 2023, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin que les parties puissent conclure sur un moyen de droit que le tribunal a entendu soulever d’office, en l’espèce l’application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 au présent litige.

La clôture a de nouveau été prononcée le 2 mai 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du tribunal, statuant en formation collégiale, du mardi 11 juin 2024. Elle a été mise en délibéré au 10 septembre 2024.

MOTIFS

Sur l’annulation des résolutions n°22, 22-1, 22-2, 22-3, 22-4

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable en l’espèce, dispose :

“ I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

e) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;

h) (abrogé)

i) La décision d’équiper les emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l’étude mentionnée au III de l’article 24-5.

j) L’autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble, sa destination ou ses éléments d’équipement essentiels et qu’ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants.

III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”.

L’article 26 de la même loi, quant à lui, dispose :

“Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.”.

L’article R.111-3 du code de la construction et d’habitation, applicable au moment du vote de la résolution querellée, dispose : “Les immeubles collectifs comportent un local clos et ventilé pour le dépôt des ordures ménagères avant leur enlèvement.”

En l’espèce, la résolution 22 de l’assemblée générale du 12 mars 2020 a porté sur « la création d’une locale poubelle dans la première cour de long du mur qui sépare la copropriété de l’immeuble voisin sis [Adresse 3]. » (sic). La résolution 22-1 a concerné la décision de réaliser les travaux, la résolution 22-2 les honoraires du syndic en cas de réalisation des travaux, la résolution 22-3 l’échéancier des appels de fonds et la résolution 22-4 la délégation éventuelle à donner au syndic.

Sous le prisme des articles susvisés, la création d’un local destiné à recevoir les conteneurs à ordures ménagères relève de la majorité de l’article 24 en raison de la nature des travaux qui relèvent de ceux relatifs à la salubrité publique visés dans le b) de cet article. L’installation d’un tel local a en effet vocation à assurer la gestion des déchets dans le respect du règlement sanitaire départemental et ce, au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires.

Dès lors, la SCI PARILUX ne peut alléguer que les résolutions n° 22 et celles subséquentes auraient dû être votées à la majorité de l’article 26 et non à celle de l’article 24, en raison de la nature des travaux.

Par ailleurs, la SCI PARILUX ne dispose pas d’un droit exclusif de circulation et de stationnement dans la cour.

En effet, et ainsi que la cour d’appel de Paris l’a rappelé dans son arrêt du 14 décembre 2022, le notaire ayant reçu l’acte de retrait partiel du 10 avril 1992, aux termes duquel la SCI PARILUX a acquis en pleine propriété les lots 2 et 3, a pris acte que la pompe à gasoil et le droit d’accès et de stationnement des véhicules dans la première cour prévus au tableau de répartition des parts et d’affectation des biens de la SCI LECLERC-PANTIN n’existaient plus ; la suppression de ces éléments étant prévue dès le 02 novembre 1955 du fait de la rédaction du règlement de copropriété.

De fait, l’acte de retrait du 10 avril 1992 fait apparaître que la SCI PARILUX a pris possession des biens en leur « état actuel », « sans aucune garantie et sans qu’il puisse exercer aucun recours contre la société en raison de l’état (…) soit d’erreurs dans la désignation générale ou la superficie de l’immeuble et dans la consistance des locaux qui seront attribués (…) ». La SCI PARILUX ne rapporte d’ailleurs toujours pas la preuve du bénéfice d’un droit exclusif de circulation et de stationnement. Dès lors, elle ne peut soutenir, comme elle le fait, que les résolutions 22 et celles subséquentes auraient été votées en violation d’un droit dont elle n’est pas titulaire.

Enfin, l’intention de nuire du syndicat des copropriétaires alléguée n’est pas prouvée.

Il convient donc de débouter la SCI PARILUX de sa demande en annulation des résolutions 22, 22-1, 22-2, 22-3, 22-4.

Sur l’annulation de la résolution n° 25 portant sur l’occupation illégale du pavillon et la demande reconventionnelle en expulsion de la SCI PARILUX

Conformément à l’article 2261 du code civil, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Aux termes de l’article 2272 dudit code, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

L’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise quant à lui que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès (…) ainsi que tout élément incorporé dans les parties communes.

En l’espèce, aux termes de la résolution n°25 adoptée à l’unanimité des présents et représentés lors de l’assemblée générale du 12 mars 2020, l’assemblée générale « autorise le syndic en exercice à engager toutes actions en justice (judiciaire ou administrative) au nom du syndicat, tant en référé que devant le juge du fond, avec pouvoir notamment de signer tous actes, de participer à toutes expertises, de faire toutes déclarations, de se faire assister de l’avocat de son choix, en vue d’obtenir la régularisation de l’occupation privative des parties communes constatées par huissier ». Il a été ainsi précisé à l’assemblée que « le syndic et le conseil syndical ont fait réaliser un constat d’huissier en date du 31 juillet 2018 faisant état de l’occupation d’un pavillon situé en fond de cour de la copropriété. Ce bâtiment sur deux niveaux, occupé sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, sert de dépendance aux locaux détenus par la SCI PARILUX. »

La SCI PARILUX affirme qu’étant propriétaire par usucapion de ce pavillon situé en partie nord-est du cadastre en parcelle AN4 de la copropriété, cette résolution serait nulle. Au soutien de son moyen, elle affirme détenir son titre de l’acquisition intervenue le 18 février 1972, du lot n°2 de la SCI-LECLERC dont le pavillon faisait partie. Par ailleurs, la SCI PARILUX affirme être en possession du bien au vu et au sus de tous, soulignant y avoir réalisé des travaux avec l’accord de la copropriété et bénéficier dès lors des effets de la prescription acquisitive et ce, quand bien même ledit pavillon serait une partie commune.

Quant au syndicat des copropriétaires, il affirme qu’en l’absence de titre et la SCI PARILUX ne pouvant justifier être seule propriétaire de ce bien et ce, de façon publique, le pavillon serait une partie commune en application des dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juin 1965. L’occupation illégale dudit pavillon par la société demanderesse devrait donc justifier son expulsion.

Il ressort de l’acte de promesse de vente des parts de la société LA FLECHE DU MIDI à la SCI PARILUX du 14 janvier 1987 et de l’acte de vente des parts régularisé les 13 mai et 12 juin 1987 que « par acte du 18 février 1972, par devant Maître [R], notaire (…), la SCI PARILUX a acquis de la Société à Responsabilité Limitée « LA FLECHE DU MIDI », le local commercial représentant les 44/2.000ème de la copropriété avec jouissance de l’ensemble de la cour intérieure ainsi que d’un hangar situé dans cette même cour. Ce local, qui correspond au lot n°2 (…). ».

Cependant, l’acte de cession du 18 février 1972 porte sur « Le groupe des quarante-quatre parts numérotées de quatre-vingt-sept à cent trente (87 à 130), donne vocation au lot numéro deux du règlement de copropriété, savoir :

Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée (numéro un), un magasin (représenté actuellement par trois bureaux), avec droit d’accès et de stationnement des véhicules dans la première cour, ainsi qu’au maintien de la pompe à gas-oil.

Et les quarante-quatre/deux millièmes des parties communes générales. »

Les statuts de la SCI LECLERC-PANTIN et le règlement de copropriété du 02 novembre 1955 décrivent quant à eux le lot n°2 comme suit :

“Bâtiment A

Rez-de-chaussée (n°1), Magasin avec droit d’accès et de stationnement des véhicules dans la 1ère cour, ainsi qu’au maintien de la pompe à Gas Oil”.

Force est de constater que le descriptif du lot n°2 porté sur les actes de cession de 1987 diffère de celui issu de l’acte de cession du 18 février 1872, des statuts de la SCI LECLERC-PANTIN ainsi que du règlement de copropriété qui ne font mention ni d’un hangar ni d’un pavillon. À la lumière des pièces produites, la SCI PARILUX ne rapporte pas la preuve d’un titre de propriété à l’égard dudit pavillon.

Dès lors, et en application des dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juin 1965, il y a lieu de constater la qualité de partie commune de ce pavillon situé dans la cour commune de la copropriété.

La SCI PARILUX considère avoir à tout le moins acquis la copropriété de ce bien par usucapion. Néanmoins, il ne peut être établi sa qualité de seule propriétaire de ce pavillon eu égard à la présence notamment de l’identité de sept sociétés distinctes sur la boîte aux lettres attachée à ce dernier, ainsi que cela a été constaté par Maître [W] [L], huissier de justice, le 19 juillet 2018 (pièce n°12 du syndicat des copropriétaires).

De surcroît, la SCI PARILUX ne réglant aucune charge de copropriété à l’égard de ce local ni d’impôt foncier, il ne peut être considéré que son occupation des lieux soit publique au sens de l’article 2261 du code civil. Enfin, la jouissance privative du pavillon litigieux, construit sur une partie de la cour de nature partie commune, rend équivoque la possession de la SCI PARILUX et fait ainsi également obstacle à l’usucapion.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI PARILUX de sa demande en annulation de la résolution n°25 ainsi que de ses demandes tendant à se voir déclarer seule propriétaire de ce pavillon ou à se voir reconnaître l’acquisition par prescription acquisitive de la totalité dudit ouvrage, de son bâti, de son terrain d’assiette ou d’un droit de jouissance sur celui-ci. De même, elle sera déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à mettre en conformité le règlement de copropriété.

Il y a donc lieu de constater que la SCI PARILUX occupe le pavillon sans droit ni titre. Son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux litigieux sera ordonnée dans les termes du dispositif. Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte, celle-ci n’apparaissant pas justifiée, d’une part, compte tenu de la possibilité de solliciter le concours de la force publique dans la mise en œuvre de la mesure d’expulsion et, d’autre part, en raison de la liquidation de l’astreinte a posteriori de ladite mesure, lui ôtant dès lors tout effet comminatoire.

Sur l’annulation de la résolution n° 27 et sur l’abus de majorité

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. ».

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI PARILUX affirme que la résolution n°27 aurait été votée avec une intention de nuire à son endroit, et de manière générale, que toutes les résolutions querellées auraient été votées sous gouverne d’un abus de majorité, mais, sans pour autant rapporter la preuve d’un tel abus, d’une intention malveillante ou d’un vote contraire à l’intérêt collectif.

Il convient donc de débouter la SCI PARILUX de sa demande en annulation de la résolution n°27.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI PARILUX

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. » et « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Cependant, faute pour la SCI PARILUX de justifier de l’existence d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires et de rapporter la preuve d’un préjudice, elle ne peut valablement solliciter des dommages et intérêts et sera en conséquence déboutée de sa demande en réparation.

Sur la demande de libération de la cour

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SCI PARILUX sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à libérer la cour des véhicules qui s’y stationnent et ce, sous astreinte.

Il a néanmoins été démontré ci-avant que la SCI PARILUX ne bénéficie d’aucun droit exclusif de circulation et de stationnement dans la cour de la copropriété. Elle est donc mal fondée à solliciter le retrait des véhicules qui s’y trouvent et sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément objectif permettant d’établir l’existence de circonstances ayant été de nature à faire dégénérer en faute l’exercice du droit d’agir de la SCI PARILUX.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur les autres demandes

La SCI PARILUX, partie qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI PARILUX sera en conséquence déboutée de sa demande de dispense de participation aux frais de la procédure.

De surcroît, au regard des circonstances de l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DEBOUTE la SCI PARILUX de ses demandes ;

DIT que le pavillon situé en partie nord-est du cadastre en parcelle AN4 de la copropriété est une partie commune appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] (93) ;

DIT que la SCI PARILUX, occupante sans droit ni titre, devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef le pavillon situé en partie nord-est du cadastre en parcelle AN4 de la copropriété, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut, elle pourra être expulsée ainsi que ses biens et toute personne occupant les lieux avec elle et de son chef, et ce, avec le concours de la force publique s’il y a lieu ;

RAPPELLE que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI PARILUX à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI PARILUX aux dépens de l’instance ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

Fait au Palais de Justice, le 10 septembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT