N° RG 25/10957 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OBJU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/10957

N° Portalis DB2E-W-B7J-OBJU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Maître Steeve WEIBEL de la SELARL CSW CABINET D’AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

12 MAI 2026

DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA, (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1] représenté par son Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Steeve WEIBEL de la SELARL CSW CABINET D’AVOCATS, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [M]

comparant

Madame [I] [S]

non comparante, non représentée

Domiciliés ensemble [Adresse 4]

[Localité 4]

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 6 juin 2023, CUS Habitat devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant un loyer, hors provision sur charges, de 378.65 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettres recommandées du 19 avril 2024 avec accusés réception retournés avec la mention « non réclamé » puis par exploit de commissaire de justice délivré par dépôt à l’étude le 12 juin 2024, OPHEA a notifié à Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] un congé pour le 31 juillet 2024 pour « non-paiement de loyers et accessoires » auquel est joint le décompte des sommes dues pour 1533.36 euros, échéance de mars 2024 comprise.

Par acte délivré le 29 septembre 2025, OPHEA a assigné Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la régularité du congé délivré, prononcer la déchéance au maintien dans les lieux des occupants ainsi que leur condamnation au paiement des arriérés locatifs et indemnités d’occupation.

A l’audience du 13 mars 2026, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance, en actualisant la créance, aux fins de voir :

— Constater que le congé délivré est régulier,

— Prononcer la déchéance de Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

— Condamner Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] ainsi que tout occupant de leur chef à évacuer les locaux occupés par lui situés [Adresse 5] à [Localité 4],

— Prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] à payer la somme de 1776.46 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

— Condamner solidairement, en tout état de cause, Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] à payer à OPHEA, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 585.24 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] à payer la somme de 200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] aux entiers dépens,

— Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

OPHEA estime, en vertu de l’article 1134 du code civil, que la mauvaise de Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] est démontrée compte tenu de l’arriéré locatif qui s’élève au 4 mars 2026 à la somme de 4620.00 euros. OPHEA précise cependant que le règlement des loyers courants a repris et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [X] [M] expose travailler en CDI et percevoir un revenu mensuel de 1800.00 euros. Il précise avoir des crédits en cours. Il propose d’apurer la dette locative par mensualités de 150.00 euros sur 12 mois puis de 300.00 euros expliquant qu’une saisie sur salaire prendra fin à cette date.

Bien que citée par dépôt à l’étude, Madame [I] [S] ne s’est pas présentée ni fait représenter. Susceptible de recours la décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La situation d’impayés a été dénoncée à la CCAPEX le 24 avril 2024.

L’assignation a été notifiée le 1er octobre 2025 à l’autorité préfectorale.

Le Tribunal donne lecture de l’enquête sociale du 9 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fond.

Sur le congé.

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] par lettres recommandées du 19 avril 2024 avec accusés réception retournés avec la mention « non réclamé », puis exploit de commissaire de justice délivré le 12 juin 2024 au vu des impayés de loyers au 19 avril 2024 pour un montant de 1533.36 euros, échéance de mars 2024 incluse, et invitait ces derniers à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 juillet 2024, OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 juillet 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 29 septembre 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 1776.46 euros, échéance du mois de juillet 2025 incluse, selon l’extrait du 4 mars 2026 produit.

Il est également relevé que le compte est constamment débiteur depuis le 31 janvier 2024.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S].

Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement.

En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce au vu du dernier décompte précité actualisé du 4 mars 2026, non contesté, Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] seront solidairement condamnés au règlement, en deniers ou quittances, de la somme de 4620.00 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de février 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de la résiliation du bail, Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] seront solidairement condamnés au paiement d’une somme de 585.24 euros pour la période courant depuis la date de résiliation du contrat soit le 31 juillet 2024 à compter de laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] sont déjà solidairement condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 4620.00 euros, en considération de la date de la résiliation du contrat soit le 31 juillet 2024.

Sur la demande de délais de paiement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce il ressort du décompte précité que Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] ont repris le règlement du loyer courant.

Monsieur [X] [M] a également déclaré percevoir des revenus mensuels de 1800.00 euros dans le cadre d’un CDI.

Compte tenu de la situation financière de Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S], de leur demande de délais de paiement à laquelle ne s’est pas opposé OPHEA, il sera accordé des délais de paiement à Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si les intéressés apurent la dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, ils seront réputés ne pas avoir été déchus du droit au maintien dans les lieux et considérés comme occupants de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, leur expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S], succombant, supporteront in solidum les dépens de la présente procédure.

Compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à leur encontre.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 juillet 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre OPHEA, d’une part, et Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] de leur droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] à verser à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 4620.00 euros (quatre mille six cent vingt euros) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 4 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] un délai de 22 mois (sauf meilleur accord) pour s’acquitter de leur dette et dit qu’ils devront le faire en 12 mensualités de 15.00 euros chacune suivis de 10 mensualités de 300.00 euros, la dernière pour le solde, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] seront condamnés solidairement à verser à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 585.24 euros (cinq cent quatre-vingt-cinq euros et vingt-quatre centimes) à compter du 31 juillet 2024, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date de la présente décision, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] sont déjà solidairement condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 4620.00 euros, en considération de la date de résiliation du contrat soit le 31 juillet 2024 ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes d’OPHEA tendant à l’expulsion de Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [M] et Madame [I] [S] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente